««««2incognito1
чтобы кому то дать, у кого-то нужно забрать. Льготы режут по всем фронтам, социалку режут. Дешевого рента уже нет, есть рент дешевле чем владение и все это завязано на работу, не будет работы и все посыпется как картонный домик»

Дешевого рента (меньше $2,500 за 2-бедрум в часе езды от центра) полно.»

у богатых свои причуды..»

федя, он такой же богатей как и ты»

С инкогнито много вопросов. Очень много нестыковочек. Думал Фордик тролит, но не уверен...

Никогда не интересовался этим разделом. Но тут почитал, начал следить и подумалось, а может вот оно. Впереди будет конкретный спад?

Кто то следил за новыми Б20 правилами, которые скоро войдут на рынок? Походу у нас хотят отобрать бесплатные деньги.......

The Likely Effects

With 4 in 5 mortgages being conventional, OSFI’s B-20 trequel is a massive change. By year-end, there are 10 outcomes that Canadians should expect if this iteration of B-20 goes through:
1.Slashed Buying Power — The majority of homebuyers put down 20% or more. The bulk of those are uninsured mortgage customers. OSFI’s stress test, as proposed, would slash buying power for prime buyers by roughly 18%—assuming they chose a bank mortgage and 25-year amortization. (This last point is a huge question mark. Will OSFI require uninsured borrowers to qualify at a 25-year maximum amortization?? If not, it defeats some of their purpose as a 30-year am. levers you more and gets you ~7%+ more buying power.) For non-prime borrowers, qualifying rates would immediately rocket into the 6% to 7% range—unheard of territory for most young buyers. NBF says dual income Ontario borrowers with 30-year amortizations could suddenly find their gross debt service ratios (on paper) soaring some 700 bps.
2.Home Price Haircut — Equity is the #1 safety net keeping bank mortgage books safe. Less buying power means less demand at the same price. OSFI’s much tighter credit policies could conspire with other factors (e.g., rate hikes and debt loads) to kill a portion of demand and jeopardize equity for 70% of the Canadians who own. That soft landing we all hope for could harden up, tout suite. On the other hand (I sound like an economist), home prices have weathered regulation well in the past. Buyers…remarkably…find a way to adapt, such that a crash is sharply less probable than a correction.
3.Heightened Borrower Risk — OSFI’s draft proposes the same stress test (200 bps above the contract rate) for all terms. This has to be a mistake, no? Any broker fresh out of broker school could tell you that higher-GDS borrowers will gravitate to shorter terms in order to qualify. That’s the exact opposite of the regulator’s goal today. A typical borrower choosing the lowest variable rate today, for example, might qualify for roughly $16,000 more (and this number is skewed lower due to an abnormally flat yield curve) than someone getting a “safer” 5-year fixed. And they’d qualify for $50,000 bigger mortgage than a 10-year fixed borrower. Do regulators really want higher indebted borrowers in shorter / variable-rate terms?
4.Fewer Debt Ratio Exceptions — Banks routinely provide debt ratio exceptions if the borrower’s overall risk profile warrants it. Say goodbye to these on higher LTV deals in markets with high valuations.
5.The Non-Prime Shuffle — OSFI’s proposal does not rid the system of lower quality borrowers. It simply: ◦pushes them down the credit ladder into the welcoming arms of high-cost less-regulated subprime lenders
◦reinforces “Freedom 75” as Canadians’ new life goal (the coming retirement crisis just got accelerated five years)
◦heightens overall economic risk.
.
If you’re a regulator who thinks borrowers won’t buy or refinance because of tighter regulations, then Rob Halford has this to say to you…




6.Second Mortgage Boom — Lenders providing second mortgages will see a renaissance, for three reasons: 1.FIs would no longer be able to facilitate second mortgages (in addition to their first mortgage) if the combined mortgages exceed 80% LTV, but brokers will still be able to
2.To the extent these rules lower LTVs at federally regulated lenders, brokers will increasingly use secondary charges
3.If we’re in a rising rate and/or tougher qualifying environment, borrowers will use seconds to protect the rate on their first mortgage and/or keep from having to refinance their first.

7.Field Day for Credit Unions — Many credit unions can still go up to 80% LTV on HELOCs and offer 35-year amortizations. So you better believe that some will continue letting borrowers qualify at the contract rate, barring a provincial regulatory agreement with the feds. Some of those low-ratio applicants that can no longer get the mortgage they desire at their bank will then find their way to CUs. It’s hard to imagine how OSFI’s “gift” doesn’t benefit CU market share.
8.LTVs Drop & Rates Rise in Big Cities — Big cities are where most of the jobs are, so naturally people want to live close to them. But lenders could now be forced to cut conventional LTVs and/or raise rates in places like Toronto, Vancouver, Hamilton and so on.
9.OSFI Becomes a Target — We can already hear the chorus: OSFI’s measures are “too much, too late.” If OSFI’s measures do burst the housing balloon and smash people’s net worth into little bits, they will wear this badge of dishonour for years to come (unless, of course, you’ve been waiting for this opportunity to buy).
10.Bank Challengers Applaud — DoF policy has crushed refi volumes at bank competitors. At mortgage finance companies (MFCs), refis are down at least 40-60% year-over-year, depending on which lender you talk to. The CEO of Canada’s biggest MFC concedes he’s been at a “disadvantage” to banks in the conventional mortgage market. He says OSFI’s proposal “is appropriate to put all lenders on a level playing field.” The questions now become: 1.Is it really a level playing field? (Per above, it’s certainly less slanted than before but it ain’t flat. An MFC that securitizes, for example, may be stuck with a 25-year amortization while banks can sell 30-year amortizations at the same rate till the cows come home.)
2.how prime lender earnings will fare if qualification gets harder and home prices go south (careful what you wish for, they say!).


A Department of Finance spokesperson said it’s premature to comment on whether the insured stress test (which is based on the Bank of Canada’s 5-year posted rate) will be homogenized with OSFI’s new 200-basis-point test. Frankly, I’m wondering if they scrap both qualifying rates and come up with one “improved” standard, like 200 bps above the lender’s posted 3-year fixed rate (remember when lenders used to routinely use the 3-year rate for qualification?). Whatever the case, once B-20 is finalized the DoF will be taking a hard look at this issue, he said.

Вы думаете что покупая дом за мульён народ берет в долг 990,000 и теперь брать такие суммы в долг станет тяжелее?

Есть такое понятие как «стартер хоум».

««Вы думаете что покупая дом за мульён народ берет в долг 990,000 и теперь брать такие суммы в долг станет тяжелее?

Есть такое понятие как «стартер хоум».»

А кто потом купит стартер хоум? У тебя есть теория почему подорожали кондо?
😉»

Котт, я не теоретик. Я практик. Я ещё в конце прошлого года понимал и видел сегодняшнюю картину. И кстати, тут об этом писали, но ты почему то не прикупил себе пару тройку кондо...

«ух ты, а сколько бы я выиграл, если бы купил писот кондов в конце прошлого года? :)

кстати, практик, я ж так понимаю ты свой дом продал весной, чтобы щас купить такой же и еще кондо в придачу?

или в чем твоя практика заключается-то? :)»

Котт, ты код за деньги пишешь, или благотворительностью занимаешься?

«казалось бы, причем тут недвиг... :)»

Просто складывается впечатление о твоей несерьёзности в финансовом плане. :)

инкогнито такой же клоун как и коттт, только с большей фантазией и меньшей зарплатой

Что-то опять тихо тут стало, а читание "без тормозов" вызывает рвортный рефлекс. Хорошо, вот еще один макроекономический вброс (с элементами микроекономики) на тему стоимости домов и ренты:

Доход от домовладения складывается из двух частей: ренты которую получаешь если его сдаешь (или съекономленной ренты которую не платишь если в нем живешь) и ожидаемого роста цены. При условии равновесия на рынках, так определенный ожидаемый доход после вычета соответствующих расходов (включая потеренный возможный доход от вложенного даунпэймента) должен быть достаточен чтобы компенсировать систематический (бета) риск. В течении достаточно долгого времени цены росли быстро, и, следовательно, основной доход был от роста цены. Теперь ожидания изменились и ожидаемый рост цены стал меньше. К чему это приведет? Во первых, уменьшится ожидаемый доход что приведет к желанию многих инвесторов продать дома, что, в свою очередь, приведет к еще большему уменьшению темпа роста или даже к уменьшению цен. Частично это будет нивилироваться уменьшением риска (меньшей волатильностью цен, особенно в "правом" хвосте функции распределения), и, следовательно, меньшей требуемой премией за риск. Во вторых, при меньшей ожидаемой доходности от роста цен, инвесторы будут требовать большей доходности от ренты, т.е, предложение домов в сдачу (как функция от цены сдачи, т.е., от ренты) уменьшится. Как результат: в краткосрочной перспективе (2-7 лет) цень на недвижимость заморозятся (или даже слегка упадут) а рента существенно вырастет.

В долгосрочной перспективе меньшая доходность от домоволадения уменьшит спрос на новые дома. Темпы строительства уменьшатся и количество жилья на (все увеличивающуюся) душу населения уменьшится. Уменьшение предложения приведет к увеличению цен на недвижимость и ренту. Как результат: в среднесрочной перспективе (7-15 лет) цены на недвижимость и рента увеличатся.

Все вышесказанное на уровне 1-го курса макроэкономики, но, честно говоря, я макроэкономику особо не люблю так как, в отличие от микроэкономики, не могу ее "пощупать". Так как я не программист, то "АйТи аналогию" придумать не могу :(.

П.С.: Специально для практиков даю рекомендацию насчет "что делать":
1) Если есть деньги для покупки дома без существенного уменьшения качества жизни (например, есть $200К в инвестициях и доход свыше $150К на семью) - покупать
2) Если денег нет: искать хороший рент в котором хочешь жить до глубокой старости и надеятся что либералы не уйдут из власти и ограничение роста рента будет всегда.