Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 [846] 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 7/12/2017
Posts: 158
Posted on Tuesday, October 10, 2017 11:16:32 AM
  [Quote]
««««2incognito1
чтобы кому то дать, у кого-то нужно забрать. Льготы режут по всем фронтам, социалку режут. Дешевого рента уже нет, есть рент дешевле чем владение и все это завязано на работу, не будет работы и все посыпется как картонный домик»


Дешевого рента (меньше $2,500 за 2-бедрум в часе езды от центра) полно.»


у богатых свои причуды..»


федя, он такой же богатей как и ты»


С инкогнито много вопросов. Очень много нестыковочек. Думал Фордик тролит, но не уверен...
-----
KAKTOTAK...
Joined: 7/12/2017
Posts: 158
Posted on Tuesday, October 10, 2017 11:18:51 AM
  [Quote]
«Несовсем правильное наблюдение.»

Солнце, а ты молодец, ответила политкоректно. "Несовсем"... :)

Опыт не пропьёшь, чё.
-----
KAKTOTAK...
Joined: 9/28/2017
Posts: 9
Posted on Tuesday, October 10, 2017 3:04:44 PM
  [Quote]
Никогда не интересовался этим разделом. Но тут почитал, начал следить и подумалось, а может вот оно. Впереди будет конкретный спад?

Кто то следил за новыми Б20 правилами, которые скоро войдут на рынок? Походу у нас хотят отобрать бесплатные деньги.......

The Likely Effects

With 4 in 5 mortgages being conventional, OSFI’s B-20 trequel is a massive change. By year-end, there are 10 outcomes that Canadians should expect if this iteration of B-20 goes through:
1.Slashed Buying Power — The majority of homebuyers put down 20% or more. The bulk of those are uninsured mortgage customers. OSFI’s stress test, as proposed, would slash buying power for prime buyers by roughly 18%—assuming they chose a bank mortgage and 25-year amortization. (This last point is a huge question mark. Will OSFI require uninsured borrowers to qualify at a 25-year maximum amortization?? If not, it defeats some of their purpose as a 30-year am. levers you more and gets you ~7%+ more buying power.) For non-prime borrowers, qualifying rates would immediately rocket into the 6% to 7% range—unheard of territory for most young buyers. NBF says dual income Ontario borrowers with 30-year amortizations could suddenly find their gross debt service ratios (on paper) soaring some 700 bps.
2.Home Price Haircut — Equity is the #1 safety net keeping bank mortgage books safe. Less buying power means less demand at the same price. OSFI’s much tighter credit policies could conspire with other factors (e.g., rate hikes and debt loads) to kill a portion of demand and jeopardize equity for 70% of the Canadians who own. That soft landing we all hope for could harden up, tout suite. On the other hand (I sound like an economist), home prices have weathered regulation well in the past. Buyers…remarkably…find a way to adapt, such that a crash is sharply less probable than a correction.
3.Heightened Borrower Risk — OSFI’s draft proposes the same stress test (200 bps above the contract rate) for all terms. This has to be a mistake, no? Any broker fresh out of broker school could tell you that higher-GDS borrowers will gravitate to shorter terms in order to qualify. That’s the exact opposite of the regulator’s goal today. A typical borrower choosing the lowest variable rate today, for example, might qualify for roughly $16,000 more (and this number is skewed lower due to an abnormally flat yield curve) than someone getting a “safer” 5-year fixed. And they’d qualify for $50,000 bigger mortgage than a 10-year fixed borrower. Do regulators really want higher indebted borrowers in shorter / variable-rate terms?
4.Fewer Debt Ratio Exceptions — Banks routinely provide debt ratio exceptions if the borrower’s overall risk profile warrants it. Say goodbye to these on higher LTV deals in markets with high valuations.
5.The Non-Prime Shuffle — OSFI’s proposal does not rid the system of lower quality borrowers. It simply: ◦pushes them down the credit ladder into the welcoming arms of high-cost less-regulated subprime lenders
◦reinforces “Freedom 75” as Canadians’ new life goal (the coming retirement crisis just got accelerated five years)
◦heightens overall economic risk.
.
If you’re a regulator who thinks borrowers won’t buy or refinance because of tighter regulations, then Rob Halford has this to say to you…




6.Second Mortgage Boom — Lenders providing second mortgages will see a renaissance, for three reasons: 1.FIs would no longer be able to facilitate second mortgages (in addition to their first mortgage) if the combined mortgages exceed 80% LTV, but brokers will still be able to
2.To the extent these rules lower LTVs at federally regulated lenders, brokers will increasingly use secondary charges
3.If we’re in a rising rate and/or tougher qualifying environment, borrowers will use seconds to protect the rate on their first mortgage and/or keep from having to refinance their first.

7.Field Day for Credit Unions — Many credit unions can still go up to 80% LTV on HELOCs and offer 35-year amortizations. So you better believe that some will continue letting borrowers qualify at the contract rate, barring a provincial regulatory agreement with the feds. Some of those low-ratio applicants that can no longer get the mortgage they desire at their bank will then find their way to CUs. It’s hard to imagine how OSFI’s “gift” doesn’t benefit CU market share.
8.LTVs Drop & Rates Rise in Big Cities — Big cities are where most of the jobs are, so naturally people want to live close to them. But lenders could now be forced to cut conventional LTVs and/or raise rates in places like Toronto, Vancouver, Hamilton and so on.
9.OSFI Becomes a Target — We can already hear the chorus: OSFI’s measures are “too much, too late.” If OSFI’s measures do burst the housing balloon and smash people’s net worth into little bits, they will wear this badge of dishonour for years to come (unless, of course, you’ve been waiting for this opportunity to buy).
10.Bank Challengers Applaud — DoF policy has crushed refi volumes at bank competitors. At mortgage finance companies (MFCs), refis are down at least 40-60% year-over-year, depending on which lender you talk to. The CEO of Canada’s biggest MFC concedes he’s been at a “disadvantage” to banks in the conventional mortgage market. He says OSFI’s proposal “is appropriate to put all lenders on a level playing field.” The questions now become: 1.Is it really a level playing field? (Per above, it’s certainly less slanted than before but it ain’t flat. An MFC that securitizes, for example, may be stuck with a 25-year amortization while banks can sell 30-year amortizations at the same rate till the cows come home.)
2.how prime lender earnings will fare if qualification gets harder and home prices go south (careful what you wish for, they say!).


A Department of Finance spokesperson said it’s premature to comment on whether the insured stress test (which is based on the Bank of Canada’s 5-year posted rate) will be homogenized with OSFI’s new 200-basis-point test. Frankly, I’m wondering if they scrap both qualifying rates and come up with one “improved” standard, like 200 bps above the lender’s posted 3-year fixed rate (remember when lenders used to routinely use the 3-year rate for qualification?). Whatever the case, once B-20 is finalized the DoF will be taking a hard look at this issue, he said.
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Tuesday, October 10, 2017 3:33:01 PM
  [Quote]
сука, я туп, я полностью не врубился в текст
толстячок, разжуешь, когда там подорожает и когда феде надо покупать?
:)
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Last edited by kottt on Tuesday, October 10, 2017 3:33:00 PM
 
Joined: 7/12/2017
Posts: 158
Posted on Tuesday, October 10, 2017 9:51:12 PM
  [Quote]
Вы думаете что покупая дом за мульён народ берет в долг 990,000 и теперь брать такие суммы в долг станет тяжелее?

Есть такое понятие как «стартер хоум».
-----
KAKTOTAK...
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Tuesday, October 10, 2017 9:57:48 PM
  [Quote]
«Вы думаете что покупая дом за мульён народ берет в долг 990,000 и теперь брать такие суммы в долг станет тяжелее?

Есть такое понятие как «стартер хоум».»


А кто потом купит стартер хоум? У тебя есть теория почему подорожали кондо?
😉
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 7/12/2017
Posts: 158
Posted on Tuesday, October 10, 2017 10:20:44 PM
  [Quote]
««Вы думаете что покупая дом за мульён народ берет в долг 990,000 и теперь брать такие суммы в долг станет тяжелее?

Есть такое понятие как «стартер хоум».»


А кто потом купит стартер хоум? У тебя есть теория почему подорожали кондо?
😉»


Котт, я не теоретик. Я практик. Я ещё в конце прошлого года понимал и видел сегодняшнюю картину. И кстати, тут об этом писали, но ты почему то не прикупил себе пару тройку кондо...
-----
KAKTOTAK...
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Wednesday, October 11, 2017 3:44:47 AM
  [Quote]
ух ты, а сколько бы я выиграл, если бы купил писот кондов в конце прошлого года? :)

кстати, практик, я ж так понимаю ты свой дом продал весной, чтобы щас купить такой же и еще кондо в придачу?

или в чем твоя практика заключается-то? :)
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 7/12/2017
Posts: 158
Posted on Wednesday, October 11, 2017 10:02:00 AM
  [Quote]
«ух ты, а сколько бы я выиграл, если бы купил писот кондов в конце прошлого года? :)

кстати, практик, я ж так понимаю ты свой дом продал весной, чтобы щас купить такой же и еще кондо в придачу?

или в чем твоя практика заключается-то? :)»


Котт, ты код за деньги пишешь, или благотворительностью занимаешься?
-----
KAKTOTAK...
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Wednesday, October 11, 2017 12:00:44 PM
  [Quote]
казалось бы, причем тут недвиг... :)
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 7/12/2017
Posts: 158
Posted on Wednesday, October 11, 2017 2:01:07 PM
  [Quote]
«казалось бы, причем тут недвиг... :)»

Просто складывается впечатление о твоей несерьёзности в финансовом плане. :)
-----
KAKTOTAK...
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Wednesday, October 11, 2017 2:22:48 PM
  [Quote]
««казалось бы, причем тут недвиг... :)»

Просто складывается впечатление о твоей несерьёзности в финансовом плане. :)»


:) ну как несерьезности. Пока что тут серьезность, если по отношению именно к недвигу, показал только инкогнито адын.

остальные, включая и тебя, так, пыхтят о космических кораблях.
Толстый вон вообще пропал. Я скучаю
:)
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 3/23/2004
Posts: 567
Posted on Wednesday, October 11, 2017 9:37:24 PM
  [Quote]
инкогнито такой же клоун как и коттт, только с большей фантазией и меньшей зарплатой
Joined: 9/28/2014
Posts: 7074
Posted on Wednesday, October 11, 2017 10:40:55 PM
  [Quote]
«инкогнито такой же клоун как и коттт, только с большей фантазией и меньшей зарплатой»

Уже не скусаю 😂
-----
ла-ла-ла-ла-ла-ла-ла-лааааа
Joined: 9/30/2017
Posts: 53
Posted on Thursday, October 12, 2017 12:50:56 AM
  [Quote]
Что-то опять тихо тут стало, а читание "без тормозов" вызывает рвортный рефлекс. Хорошо, вот еще один макроекономический вброс (с элементами микроекономики) на тему стоимости домов и ренты:

Доход от домовладения складывается из двух частей: ренты которую получаешь если его сдаешь (или съекономленной ренты которую не платишь если в нем живешь) и ожидаемого роста цены. При условии равновесия на рынках, так определенный ожидаемый доход после вычета соответствующих расходов (включая потеренный возможный доход от вложенного даунпэймента) должен быть достаточен чтобы компенсировать систематический (бета) риск. В течении достаточно долгого времени цены росли быстро, и, следовательно, основной доход был от роста цены. Теперь ожидания изменились и ожидаемый рост цены стал меньше. К чему это приведет? Во первых, уменьшится ожидаемый доход что приведет к желанию многих инвесторов продать дома, что, в свою очередь, приведет к еще большему уменьшению темпа роста или даже к уменьшению цен. Частично это будет нивилироваться уменьшением риска (меньшей волатильностью цен, особенно в "правом" хвосте функции распределения), и, следовательно, меньшей требуемой премией за риск. Во вторых, при меньшей ожидаемой доходности от роста цен, инвесторы будут требовать большей доходности от ренты, т.е, предложение домов в сдачу (как функция от цены сдачи, т.е., от ренты) уменьшится. Как результат: в краткосрочной перспективе (2-7 лет) цень на недвижимость заморозятся (или даже слегка упадут) а рента существенно вырастет.

В долгосрочной перспективе меньшая доходность от домоволадения уменьшит спрос на новые дома. Темпы строительства уменьшатся и количество жилья на (все увеличивающуюся) душу населения уменьшится. Уменьшение предложения приведет к увеличению цен на недвижимость и ренту. Как результат: в среднесрочной перспективе (7-15 лет) цены на недвижимость и рента увеличатся.

Все вышесказанное на уровне 1-го курса макроэкономики, но, честно говоря, я макроэкономику особо не люблю так как, в отличие от микроэкономики, не могу ее "пощупать". Так как я не программист, то "АйТи аналогию" придумать не могу :(.

П.С.: Специально для практиков даю рекомендацию насчет "что делать":
1) Если есть деньги для покупки дома без существенного уменьшения качества жизни (например, есть $200К в инвестициях и доход свыше $150К на семью) - покупать
2) Если денег нет: искать хороший рент в котором хочешь жить до глубокой старости и надеятся что либералы не уйдут из власти и ограничение роста рента будет всегда.
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 [846] 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved