Форум Торонто - Torontovka.com
[Search] [Rules] [Photo Gallery] [Register] [Login]
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 [85] 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Author Message
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, March 21, 2012 3:00:57 PM
  [Quote]
сейчас немного про Ванкувер, потому что у них вообще полный финиш со спекуляцией.

только что увидел ссылку на толковую статью, хотя бы потому что инфа для неё была собрана путём настоящей журналистики, а не простым перепечатаньем того что отфаксовали в редакцию из риэлторского оффиса.

в частности пишут вот что:

«"The big number for us that we thought was really surprising was that 50 to 60 per cent of these condos are non-owner-occupied. And I think that is by far the most interesting question. All these condos that we've created in downtown Vancouver, people are finding them better investment vehicles than places to live," he says.» - http://thetyee.ca/News/2012/03/15/Vancouver-Foreign-Ownership/

что это значит?

ну во первых то что большинство уже покупают не для себя как это всё ещё пытаются представить риэлторы, а именно для спекуляции.

а во вторых, это работает только потому что прирост цен делает это выгодным. на одном ренте они никак не могут заработать так как рент субсидируется лэндлордами.

то есть как только не будет ежегодного прироста цен, это всё станет сразу супер невыгодно и лэндлорды изжелают от своих кондо избавиться как можно быстрее. и вдруг моментально станет свободного жилья на покупку выше крыши.

там же написано о совершенно пустых кондо. как они о них узнали? а через BC Hydro - если потребление электричества минимальнно - значит кондо пустое. Взяли 13 кондо зданий в даунтауне - в среднем получили где-то 5-8% пустых.

Теперь если перекинуть эти цифры на Торонто. То значит из новых 28,000 кондо проданных в прошлом году от 1,400 до 2,240 будут стоять пустыми и могут быть выкинуты на MLS моментально как только запахнет палёным.

в итоге имеем:
- жилья навалом - и ещё строят десятки тысяч кондо и домов
- места навалом - плотность населения ниже чем Монреале, Ванкувере, Сан Франциско, Чикаго и Бостоне, не говоря уже о Нью Йорке
- цены выше чем в Чикаго, Бостоне, и оказывается выше даже чем Нью Йорке



ну чем не типичный real estate bubble?
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Wednesday, March 21, 2012 3:49:08 PM
  [Quote]
«это реально относиться только к новым покупателям. если есть даун на 20% то вполне реально взять ипотеку на 40 лет и сейчас.

мы уже на рекордном уровне по процентам домовладельцев. ещё не купили только немощные, те которые ещё не приехали в Канаду, те которые ещё в High School ходят, и те которые уже в доме престарелых.

откуда интерестно возмётся источник для нормальной поддержки всплеска интереса к покупке, когда объявят возврат к 25-летней ипотеке?

но! при имении ситуации с bubble, как у нас сейчас, никакие реальные поддержки не нужны - достаточно ажиотажа и эйфории и цены будут расти пока растёт bubble.»

Ну так что, в конце то концов, если объявят про снижение срока амортизации до 25 лет, вызовет это всплеск активности и рост цен на недвижимость или нет? Как думаешь?
А то, исходя из твоего ответа, не очень понятно - да или нет... :)
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403
Posted on Wednesday, March 21, 2012 3:53:49 PM
  [Quote]
Всплеск возможен только если есть прослойка людей которые собираются купить, но по каким то причинам все откладывали. а такой прослойки как мне кажется почти не осталось..
-----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить...
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Wednesday, March 21, 2012 4:13:52 PM
  [Quote]
если объявят в следующие две недели - то будет всплеск активности. но будет это относиться к объявленному или просто из-за того что сейчас весна - и это самый активный сезон, решайте сами.

в прошлый раз усердие остепенить рост цен за счёт урезания срока аммортизации сошло на нет, потому что affordability не уходшилось - ставки на ипотеки продолжало идти вниз. сейчас мы уже на рекордно низких ставках (fixed), так как паники на биржевых рынках нет, то fixed ниже не будут.

будет ли и в этот раз скачок цен? на что-то и где-то будет. но не только из-за 25-летней аммортизации, а скорее всего из за того что покупатели будут стараться ухватить дом под 2.99% - 5 year fixed ипотеки, повсеместная раздача которых заканчивается к концу этого месяца.

вроде bond rates поехали наверх за последную неделю - это значит что ставки на fixed mortgages поедут вверх (на них Bank of Canada не влияет)

Банк Англии недавеча как вчера отменил double-deep recession в своих прогнозах, если на следующей неделе тоже самое выскажет Канада в своём бюджете, то думаю что начнут опять урезать скидки на variable rates. потому что те, кто одалживают, повысят свою планку риска и запросят побольше возврата на свои инвестиции.

то есть если через месяц реальные ставки будут выше чем сейчас, то те у кого уже есть per-approval ломанутся на рынок - что опять может подтолкнуть цены наверх.

реально предсказать что именно смена к 25-летней ипотеке вызовет скачок или падение цен сейчас нереально. потому что есть ещё куча других не менее важных факторов. и вообще в bubble экономические законы не работают.
Joined: 12/27/2005
Posts: 2
Posted on Wednesday, March 21, 2012 7:37:22 PM
  [Quote]
http://www.greaterfool.ca/
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Wednesday, March 21, 2012 10:09:18 PM
  [Quote]
«http://www.greaterfool.ca/»

Ай, что б мы без вас делали! Особенно советую покопаться в архивах этого замечательного блога. Почитать, например, топики из 2008 года (когда Гарту надо было книжку свою толкнуть про крах недвижимости)... Как красиво он описывает, что скоро-скоро весь риел-эстейт медным тазом накроется и все можно будет в два раза дешевле купить.
И как его еще слушают? Хотя что еще остается делать человеку, который мог в 2008 году купить за 350-400 отдельный дом в ГТА и не купил, начитавшись этого мудреца... Только думать, что все еще впереди.
Joined: 12/6/2011
Posts: 199
Posted on Thursday, March 22, 2012 9:07:32 AM
  [Quote]
««http://www.greaterfool.ca/»

Ай, что б мы без вас делали! Особенно советую покопаться в архивах этого замечательного блога. Почитать, например, топики из 2008 года (когда Гарту надо было книжку свою толкнуть про крах недвижимости)... Как красиво он описывает, что скоро-скоро весь риел-эстейт медным тазом накроется и все можно будет в два раза дешевле купить.
И как его еще слушают? Хотя что еще остается делать человеку, который мог в 2008 году купить за 350-400 отдельный дом в ГТА и не купил, начитавшись этого мудреца... Только думать, что все еще впереди.»


Ну, этому топику тоже 2 года уже... Я не говорю что Garth 100% прав, но он исходил из законов рынка, как и Pat. Оказалось в Канаде во время рецесии цены шли вверх. Законы рынка не работали благодаря .gov и BOC. Бабл у них получился и похоже они не знают что с ним сейчас делать потому что он, бабл, не контролируем сейчас никем.
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Thursday, March 22, 2012 11:14:03 AM
  [Quote]
«««http://www.greaterfool.ca/»

Ай, что б мы без вас делали! Особенно советую покопаться в архивах этого замечательного блога. Почитать, например, топики из 2008 года (когда Гарту надо было книжку свою толкнуть про крах недвижимости)... Как красиво он описывает, что скоро-скоро весь риел-эстейт медным тазом накроется и все можно будет в два раза дешевле купить.
И как его еще слушают? Хотя что еще остается делать человеку, который мог в 2008 году купить за 350-400 отдельный дом в ГТА и не купил, начитавшись этого мудреца... Только думать, что все еще впереди.»


Ну, этому топику тоже 2 года уже... Я не говорю что Garth 100% прав, но он исходил из законов рынка, как и Pat. Оказалось в Канаде во время рецесии цены шли вверх. Законы рынка не работали благодаря .gov и BOC. Бабл у них получился и похоже они не знают что с ним сейчас делать потому что он, бабл, не контролируем сейчас никем.»


Вы знаете, у меня такое подозрение, что никаких "законов рынка" вообще не бывает. Они выдуманы экономистами, которым нужно как-то поддерживать идею о том, что экономика - это наука и получать под это гранты, стипендии и студенческие деньги. А на самом деле рынок работает по единственному принципу - если вещь востребована, престижна и популярна, покупатели на нее найдуться, сколько бы она ни стоила. Ну хочется канадскому народу жить в Торонто, а не в Садбари, какими такими законами вы будете с этим бороться?
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, March 22, 2012 11:39:30 AM
  [Quote]
сходите помолиться. целые поколения людей таким образом находили ответы на свои вопросы без какой-либо помощи со стороны научных обоснований.
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Thursday, March 22, 2012 11:57:37 AM
  [Quote]
«сходите помолиться. целые поколения людей таким образом находили ответы на свои вопросы без какой-либо помощи со стороны научных обоснований.»

Я говорю про экономику, а не про точные науки вообще.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, March 22, 2012 12:55:29 PM
  [Quote]
может психологию, изучение методов образования (как науки), законодательство, политику, историю/антропологию и т.д., тоже в топку кинуть потому что все они относятся к отделу социальных (т.е. не точных) наук?

да, все они не точные, и пилить деньги с них легче если иметь ph.d. ин буллшиттинг, но толк от них как наук всё же есть. потому что позволяют объяснить закономерности человеского поведения в обществе а не списывать всё на судьбу и авось.

если можно объяснить почему, значит возможно предсказать развитие событий в будущем если известны факторы которые на эти события будут влиять.

если эти события скажутся на толщине моего кошелька, то мне это интерестно.
Joined: 1/22/2011
Posts: 498
Posted on Thursday, March 22, 2012 1:04:08 PM
  [Quote]
«может психологию, изучение методов образования (как науки), законодательство, политику, историю/антропологию и т.д., тоже в топку кинуть потому что все они относятся к отделу социальных (т.е. не точных) наук?

да, все они не точные, и пилить деньги с них легче если иметь ph.d. ин буллшиттинг, но толк от них как наук всё же есть. потому что позволяют объяснить закономерности человеского поведения в обществе а не списывать всё на судьбу и авось.

если можно объяснить почему, значит возможно предсказать развитие событий в будущем если известны факторы которые на эти события будут влиять.

если эти события скажутся на толщине моего кошелька, то мне это интерестно.»


Объяснить поведение можно, предсказать - что-то пока не получалось. Я б даже сказал - получалось с точностью до наоборот. И те, кто до сих пор прислушивался к сим наукам, в результате оказался в пролете. Так что не надо насчет связи между толщиной кошелька и знанием экономики.
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576
Posted on Thursday, March 22, 2012 5:21:11 PM
  [Quote]
«Как считаете, к чему приведет сокращение срока амортизации до 25 лет? Когда сокращали с 35 до 30, был сильный скачок цен - все пытались успеть купить до сокращения. Что будет теперь?»

буквально за последние сутки всплыла новая тема о закручивании гаек правительством в отношении к мортгиджам и HELOC. пока что это только "draft", но даже если половина мер пройдёт в постановление, то это будет сравнимо с ударом с разбега коленкой по зубам. переход к 25-летней ипотеке будет казаться цветочками с тем что хочет замутить надсмоторщик над банками:

http://www.canadianmortgagetrends.com/canadian_mortgage_trends/2012/03/tougher-mortgage-qualifications-on-the-horizon.html

насколько я вижу все эти меры не направлены на то чтобы понизить цены на дома (потому что это не дело правительства сколько дома стоят), а но то чтобы люд не набирал слишком много долгов.

но если все эти правила примут сразу то рынок рухнет (не в один день, или месяц) куда ниже чем те 25-35% что я предполагаю произойдёт в любом случае

хотя может быть и обвалят специально, чтобы потом была прекрасная политическая возможность начать принимать меры по спасению домовладельцев-избирателей. правда это всё звучит как сумашедшая conspiracy-theory. гы-гы.
Joined: 7/18/2011
Posts: 1157
Posted on Thursday, March 22, 2012 5:33:43 PM
  [Quote]
Целиком согласен с Патом:
«и вообще в bubble экономические законы не работают.»
И даже на своем примере... Я бы не стал покупать дом в прошлом году, потому что считаю, что цены сильно завышены, - на мой взгляд на 20%. В то же время, очевидно, что люди, как будто обезумев, с легкостью раскидываются деньгами, причем суммами, которые им просто не по карману. И в этом безумном порыве они, вполне возможно, поднимут цены до Ванкуверских или даже выше.
Упадут цены или вырастут зависит сейчас целиком и полностью от правительства. Я надеюсь, что они сделают все возможное, чтобы просто остановить рост цен и стабилизировать рынок.
Last edited by F10 on Thursday, March 22, 2012 5:36:00 PM
 
Joined: 12/6/2011
Posts: 199
Posted on Thursday, March 22, 2012 6:39:40 PM
  [Quote]
Flaherty сказал моя хата с краю, никого не знаю, сами разберитесь.

http://www.canadianmortgagetrends.com/canadian_mortgage_trends/2012/03/flaherty-tells-banks-do-your-jobs.html

Надо сделать поп-корн
Page: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 [85] 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 479 480 481 482 483 484 485 486 487 488 489 490 491 492 493 494 495 496 497 498 499 500 501 502 503 504 505 506 507 508 509 510 511 512 513 514 515 516 517 518 519 520 521 522 523 524 525 526 527 528 529 530 531 532 533 534 535 536 537 538 539 540 541 542 543 544 545 546 547 548 549 550 551 552 553 554 555 556 557 558 559 560 561 562 563 564 565 566 567 568 569 570 571 572 573 574 575 576 577 578 579 580 581 582 583 584 585 586 587 588 589 590 591 592 593 594 595 596 597 598 599 600 601 602 603 604 605 606 607 608 609 610 611 612 613 614 615 616 617 618 619 620 621 622 623 624 625 626 627 628 629 630 631 632 633 634 635 636 637 638 639 640 641 642 643 644 645 646 647 648 649 650 651 652 653 654 655 656 657 658 659 660 661 662 663 664 665 666 667 668 669 670 671 672 673 674 675 676 677 678 679 680 681 682 683 684 685 686 687 688 689 690 691 692 693 694 695 696 697 698 699 700 701 702 703 704 705 706 707 708 709 710 711 712 713 714 715 716 717 718 719 720 721 722 723 724 725 726 727 728 729 730 731 732 733 734 735 736 737 738 739 740 741 742 743 744 745 746 747 748 749 750 751 752 753 754 755 756 757 758 759 760 761 762 763 764 765 766 767 768 769 770 771 772 773 774 775 776 777 778 779 780 781 782 783 784 785 786 787 788 789 790 791 792 793 794 795 796 797 798 799 800 801 802 803 804 805 806 807 808 809 810 811 812 813 814 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 829 830 831 832 833 834 835 836 837 838 839 840 841 842 843 844 845 846 847 848 849 850 851 852 853 All
Forums » Real Estate Review » нус, поехали вниз, господа риэлторы?[Reply]
Copyright © 2019 Torontovka.com, All rights reserved