|
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | сейчас немного про Ванкувер, потому что у них вообще полный финиш со спекуляцией. только что увидел ссылку на толковую статью, хотя бы потому что инфа для неё была собрана путём настоящей журналистики, а не простым перепечатаньем того что отфаксовали в редакцию из риэлторского оффиса. в частности пишут вот что: «"The big number for us that we thought was really surprising was that 50 to 60 per cent of these condos are non-owner-occupied. And I think that is by far the most interesting question. All these condos that we've created in downtown Vancouver, people are finding them better investment vehicles than places to live," he says.» - http://thetyee.ca/News/2012/03/15/Vancouver-Foreign-Ownership/что это значит? ну во первых то что большинство уже покупают не для себя как это всё ещё пытаются представить риэлторы, а именно для спекуляции. а во вторых, это работает только потому что прирост цен делает это выгодным. на одном ренте они никак не могут заработать так как рент субсидируется лэндлордами. то есть как только не будет ежегодного прироста цен, это всё станет сразу супер невыгодно и лэндлорды изжелают от своих кондо избавиться как можно быстрее. и вдруг моментально станет свободного жилья на покупку выше крыши. там же написано о совершенно пустых кондо. как они о них узнали? а через BC Hydro - если потребление электричества минимальнно - значит кондо пустое. Взяли 13 кондо зданий в даунтауне - в среднем получили где-то 5-8% пустых. Теперь если перекинуть эти цифры на Торонто. То значит из новых 28,000 кондо проданных в прошлом году от 1,400 до 2,240 будут стоять пустыми и могут быть выкинуты на MLS моментально как только запахнет палёным. в итоге имеем: - жилья навалом - и ещё строят десятки тысяч кондо и домов - места навалом - плотность населения ниже чем Монреале, Ванкувере, Сан Франциско, Чикаго и Бостоне, не говоря уже о Нью Йорке - цены выше чем в Чикаго, Бостоне, и оказывается выше даже чем Нью Йорке  ну чем не типичный real estate bubble? |
Joined: 7/18/2011
Posts: 1162 | «это реально относиться только к новым покупателям. если есть даун на 20% то вполне реально взять ипотеку на 40 лет и сейчас.
мы уже на рекордном уровне по процентам домовладельцев. ещё не купили только немощные, те которые ещё не приехали в Канаду, те которые ещё в High School ходят, и те которые уже в доме престарелых.
откуда интерестно возмётся источник для нормальной поддержки всплеска интереса к покупке, когда объявят возврат к 25-летней ипотеке?
но! при имении ситуации с bubble, как у нас сейчас, никакие реальные поддержки не нужны - достаточно ажиотажа и эйфории и цены будут расти пока растёт bubble.»
Ну так что, в конце то концов, если объявят про снижение срока амортизации до 25 лет, вызовет это всплеск активности и рост цен на недвижимость или нет? Как думаешь?
А то, исходя из твоего ответа, не очень понятно - да или нет... :) |
Joined: 4/29/2006
Posts: 11403 | Всплеск возможен только если есть прослойка людей которые собираются купить, но по каким то причинам все откладывали. а такой прослойки как мне кажется почти не осталось.. -----
Вагонные споры последнее дело, когда больше нечего пить... |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | если объявят в следующие две недели - то будет всплеск активности. но будет это относиться к объявленному или просто из-за того что сейчас весна - и это самый активный сезон, решайте сами.
в прошлый раз усердие остепенить рост цен за счёт урезания срока аммортизации сошло на нет, потому что affordability не уходшилось - ставки на ипотеки продолжало идти вниз. сейчас мы уже на рекордно низких ставках (fixed), так как паники на биржевых рынках нет, то fixed ниже не будут.
будет ли и в этот раз скачок цен? на что-то и где-то будет. но не только из-за 25-летней аммортизации, а скорее всего из за того что покупатели будут стараться ухватить дом под 2.99% - 5 year fixed ипотеки, повсеместная раздача которых заканчивается к концу этого месяца.
вроде bond rates поехали наверх за последную неделю - это значит что ставки на fixed mortgages поедут вверх (на них Bank of Canada не влияет)
Банк Англии недавеча как вчера отменил double-deep recession в своих прогнозах, если на следующей неделе тоже самое выскажет Канада в своём бюджете, то думаю что начнут опять урезать скидки на variable rates. потому что те, кто одалживают, повысят свою планку риска и запросят побольше возврата на свои инвестиции.
то есть если через месяц реальные ставки будут выше чем сейчас, то те у кого уже есть per-approval ломанутся на рынок - что опять может подтолкнуть цены наверх.
реально предсказать что именно смена к 25-летней ипотеке вызовет скачок или падение цен сейчас нереально. потому что есть ещё куча других не менее важных факторов. и вообще в bubble экономические законы не работают. |
Joined: 12/27/2005
Posts: 2 | http://www.greaterfool.ca/ |
Joined: 1/22/2011
Posts: 498 | «http://www.greaterfool.ca/»
Ай, что б мы без вас делали! Особенно советую покопаться в архивах этого замечательного блога. Почитать, например, топики из 2008 года (когда Гарту надо было книжку свою толкнуть про крах недвижимости)... Как красиво он описывает, что скоро-скоро весь риел-эстейт медным тазом накроется и все можно будет в два раза дешевле купить.
И как его еще слушают? Хотя что еще остается делать человеку, который мог в 2008 году купить за 350-400 отдельный дом в ГТА и не купил, начитавшись этого мудреца... Только думать, что все еще впереди. |
Joined: 12/6/2011
Posts: 199 | ««http://www.greaterfool.ca/»
Ай, что б мы без вас делали! Особенно советую покопаться в архивах этого замечательного блога. Почитать, например, топики из 2008 года (когда Гарту надо было книжку свою толкнуть про крах недвижимости)... Как красиво он описывает, что скоро-скоро весь риел-эстейт медным тазом накроется и все можно будет в два раза дешевле купить.
И как его еще слушают? Хотя что еще остается делать человеку, который мог в 2008 году купить за 350-400 отдельный дом в ГТА и не купил, начитавшись этого мудреца... Только думать, что все еще впереди.»
Ну, этому топику тоже 2 года уже... Я не говорю что Garth 100% прав, но он исходил из законов рынка, как и Pat. Оказалось в Канаде во время рецесии цены шли вверх. Законы рынка не работали благодаря .gov и BOC. Бабл у них получился и похоже они не знают что с ним сейчас делать потому что он, бабл, не контролируем сейчас никем. |
Joined: 1/22/2011
Posts: 498 | «««http://www.greaterfool.ca/»
Ай, что б мы без вас делали! Особенно советую покопаться в архивах этого замечательного блога. Почитать, например, топики из 2008 года (когда Гарту надо было книжку свою толкнуть про крах недвижимости)... Как красиво он описывает, что скоро-скоро весь риел-эстейт медным тазом накроется и все можно будет в два раза дешевле купить.
И как его еще слушают? Хотя что еще остается делать человеку, который мог в 2008 году купить за 350-400 отдельный дом в ГТА и не купил, начитавшись этого мудреца... Только думать, что все еще впереди.»
Ну, этому топику тоже 2 года уже... Я не говорю что Garth 100% прав, но он исходил из законов рынка, как и Pat. Оказалось в Канаде во время рецесии цены шли вверх. Законы рынка не работали благодаря .gov и BOC. Бабл у них получился и похоже они не знают что с ним сейчас делать потому что он, бабл, не контролируем сейчас никем.»
Вы знаете, у меня такое подозрение, что никаких "законов рынка" вообще не бывает. Они выдуманы экономистами, которым нужно как-то поддерживать идею о том, что экономика - это наука и получать под это гранты, стипендии и студенческие деньги. А на самом деле рынок работает по единственному принципу - если вещь востребована, престижна и популярна, покупатели на нее найдуться, сколько бы она ни стоила. Ну хочется канадскому народу жить в Торонто, а не в Садбари, какими такими законами вы будете с этим бороться? |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | сходите помолиться. целые поколения людей таким образом находили ответы на свои вопросы без какой-либо помощи со стороны научных обоснований. |
Joined: 1/22/2011
Posts: 498 | «сходите помолиться. целые поколения людей таким образом находили ответы на свои вопросы без какой-либо помощи со стороны научных обоснований.»
Я говорю про экономику, а не про точные науки вообще. |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | может психологию, изучение методов образования (как науки), законодательство, политику, историю/антропологию и т.д., тоже в топку кинуть потому что все они относятся к отделу социальных (т.е. не точных) наук?
да, все они не точные, и пилить деньги с них легче если иметь ph.d. ин буллшиттинг, но толк от них как наук всё же есть. потому что позволяют объяснить закономерности человеского поведения в обществе а не списывать всё на судьбу и авось.
если можно объяснить почему, значит возможно предсказать развитие событий в будущем если известны факторы которые на эти события будут влиять.
если эти события скажутся на толщине моего кошелька, то мне это интерестно. |
Joined: 1/22/2011
Posts: 498 | «может психологию, изучение методов образования (как науки), законодательство, политику, историю/антропологию и т.д., тоже в топку кинуть потому что все они относятся к отделу социальных (т.е. не точных) наук?
да, все они не точные, и пилить деньги с них легче если иметь ph.d. ин буллшиттинг, но толк от них как наук всё же есть. потому что позволяют объяснить закономерности человеского поведения в обществе а не списывать всё на судьбу и авось.
если можно объяснить почему, значит возможно предсказать развитие событий в будущем если известны факторы которые на эти события будут влиять.
если эти события скажутся на толщине моего кошелька, то мне это интерестно.»
Объяснить поведение можно, предсказать - что-то пока не получалось. Я б даже сказал - получалось с точностью до наоборот. И те, кто до сих пор прислушивался к сим наукам, в результате оказался в пролете. Так что не надо насчет связи между толщиной кошелька и знанием экономики. |
Joined: 9/10/2002
Posts: 7576 | «Как считаете, к чему приведет сокращение срока амортизации до 25 лет? Когда сокращали с 35 до 30, был сильный скачок цен - все пытались успеть купить до сокращения. Что будет теперь?»буквально за последние сутки всплыла новая тема о закручивании гаек правительством в отношении к мортгиджам и HELOC. пока что это только "draft", но даже если половина мер пройдёт в постановление, то это будет сравнимо с ударом с разбега коленкой по зубам. переход к 25-летней ипотеке будет казаться цветочками с тем что хочет замутить надсмоторщик над банками: http://www.canadianmortgagetrends.com/canadian_mortgage_trends/2012/03/tougher-mortgage-qualifications-on-the-horizon.htmlнасколько я вижу все эти меры не направлены на то чтобы понизить цены на дома (потому что это не дело правительства сколько дома стоят), а но то чтобы люд не набирал слишком много долгов. но если все эти правила примут сразу то рынок рухнет (не в один день, или месяц) куда ниже чем те 25-35% что я предполагаю произойдёт в любом случае хотя может быть и обвалят специально, чтобы потом была прекрасная политическая возможность начать принимать меры по спасению домовладельцев-избирателей. правда это всё звучит как сумашедшая conspiracy-theory. гы-гы. |
Joined: 7/18/2011
Posts: 1162 | Целиком согласен с Патом:
«и вообще в bubble экономические законы не работают.»
И даже на своем примере... Я бы не стал покупать дом в прошлом году, потому что считаю, что цены сильно завышены, - на мой взгляд на 20%. В то же время, очевидно, что люди, как будто обезумев, с легкостью раскидываются деньгами, причем суммами, которые им просто не по карману. И в этом безумном порыве они, вполне возможно, поднимут цены до Ванкуверских или даже выше.
Упадут цены или вырастут зависит сейчас целиком и полностью от правительства. Я надеюсь, что они сделают все возможное, чтобы просто остановить рост цен и стабилизировать рынок. |
Joined: 12/6/2011
Posts: 199 | |
