Вопрос: как снизить долги населения и при этом не мешать росту рынка недвижимости? Один выход - значительно увеличить доходы населения, чтото не очень заметно. Да доходы растут, но ниже темпа инфляции. Многие не получают прироста зарплаты уже лет 5-6, а некоторым еще и урезали (есть пример).
Естесвенно у правителей нет цели -20%, их цель стабильный и здоровый рынок, то что происходило последние несколько лет, ни стабильным ни здоровым не назвать. Сейчас будем выздоравливать, а это не всегда легко.

этим правительство и занимается - их цель -20%

директор паники, у правительства нет такой цели. их цель это снизить уровень задолженности населения потому что это будет иметь долгосрочный позитивный экономический эффект. они не собираются этого достичь путём давления на цены на недвижимость.

оставьте уже правительство в покое, конспираторы, мать вашу за ногу.

оставьте уже правительство в покое, конспираторы, мать вашу за ногу.
Пат, как ты видишь, единственное что серьезно влияет на цены и на рынок в целом сегодня - это устанавливаемые правительством правила. Если бы не летние изменения - цены бы продолжили расти и мы бы увидели реальный пузырь уже совсем скоро. Так что, на мой взгляд, все зависит сейчас от правительства, - как они разрулят ситуацию.

Есть ещё дешёвые деньги. Это единственная причина почему рынок взлетел последние несколько лет. И если они кончатся (а я думаю что это рано или поздно произойдёт, скорее всего через 2-3 года), вот тогда уже и 40 летние моргиджы не спасут ситуацию.


оставьте уже правительство в покое, конспираторы, мать вашу за ногу.
Пат, как ты видишь, единственное что серьезно влияет на цены и на рынок в целом сегодня - это устанавливаемые правительством правила. Если бы не летние изменения - цены бы продолжили расти и мы бы увидели реальный пузырь уже совсем скоро. Так что, на мой взгляд, все зависит сейчас от правительства, - как они разрулят ситуацию.

цены в Ванкувере начали снижатся до правительственных изменений.

правительственные изменения не повлияли на количество новой иммиграции которая по твоему собственному мнению играет существенную роль в ценообразовании на недвижимость в GTA. так что хватит пенять на правительство когда это удобно.

цены в 416 продолжали ещё долго расти после введения дополнительного налога городом.

да, акции правительства имеют значение, но они не настолько всесильны как бы в то хотелось верить. обычно их действия это реакция на то что уже произошло, а не наоборот. иначе бы zero-down мортгиджи отменили бы несколько лет назад а не на прошлой неделе.

правительственные изменения не повлияли на количество новой иммиграции которая по твоему собственному мнению играет существенную роль в ценообразовании на недвижимость в GTA. так что хватит пенять на правительство когда это удобно.
Пат, не переставляй все с ног на голову. Иммиграция, конечно, играет существенную роль. И новые правила играют. В результате действия разных факторов мы имеем то что имеем.

да, акции правительства имеют значение, но они не настолько всесильны как бы в то хотелось верить. обычно их действия это реакция на то что уже произошло, а не наоборот. иначе бы zero-down мортгиджи отменили бы несколько лет назад а не на прошлой неделе.
я и не говорю, что они всесильны. но, кое-какое влияние они все-таки имеют. :)

каждый раз когда "правительство" сует свои корявые рученки в рыночную экономику, дела становятся хуже. нет ни одного примера в истории когда это было иначе.

в данной ситуации мы частично из за того что "правительство" начало делать в середине 90х.

вы ошиблись со своим выводом. статистика продаж указывает на то что рынок средних и дешёвых домов просел, а дорогих домов пока что ещё держиться.

вот количество продаж по ценовой кетегории:
до $600К:
2011: 6,138
2012: 5,287 или спад на 13.9%

выше $600К
2011: 1,504
2012: 1,609 или рост на 7%

Это неверное представление о том как работает рынок. Объем продаж как правило слабо коррелирует с ценой. Цену определяет баланс предложения и спроса а не абсолютная величина предложения или спроса.

И при малеьнком объеме продаж/покупок цена может расти или падать как сумасшедшая и при большом тоже.


Если уже пытаться предсказать цену чем то еще, то инвентори будет куда показательнее чем объем продаж. Инвентори хоть и абсолютный показатель, но все же ближе к балансу спрос а и предложения так как является НЕТом предложения и объема продаж.

А инвентори упал в октябре! А не вырос. Еще один индикитатор показывающий что цена в ближайший месяц не уйдет в минус.

я не знаю как было тогда, а сегодня у этого человека заберут ключи, потом продадут его дом, а потом ещё будут продолжать снимать деньги пока не заберут всю разницу между суммой продажи и всем долгом.

Для этого есть гос страховка которую большинство плятят при покупке дома. Если челвоек не может платитьи банк не может продать по цене моргича, государство выкупает дом у банка и банк остается при своих деньгах.
Человек же просто волк аут без лишних долгов.

Я не знаю как на эту цифру можно вообще ориентироваться если огромное количество домов исчезло 31го Октября и вернулось на рынок 2го или 3го ноября. Всё это манипуляции для леммингов. Реалити такая что дома практически не продаются, по крайней мере в нашем районе.


Если уже пытаться предсказать цену чем то еще, то инвентори будет куда показательнее чем объем продаж. Инвентори хоть и абсолютный показатель, но все же ближе к балансу спрос а и предложения так как является НЕТом предложения и объема продаж.

А инвентори упал в октябре! А не вырос. Еще один индикитатор показывающий что цена в ближайший месяц не уйдет в минус.

долг становиться рабством когда его количество заходит за определённую черту возможностей. о чём правительство и предупреждает и почему оно пошло на все эти меры по отмене 40-летних ипотек и zero-down которые сами и ввели не так уж и давно.

Не выдавай желаемое за действительное. Причина по которой ужесточаются моргичи не имеет ничего общего с желанием уменьшить количество "рабства"

20 лет для истории всёравно что миг...
Кстати, на сегодня, чтобы обвалить рынок достаточно вернуть 5% которые были совершенно недавно... Или, что никто не помнит 6% prime rate?
Ну так развивай мысль дальше... Итак, возврат ставок к 5-6% обвалит рынок недвижимости, а вместе с ним и всю экономику страны. Так? Теперь вопрос: кто и зачем будет устанавливать такие ставки пока есть вероятность что рынок их не выдержит?

Рассуждение из ряда "а почему им не взять все и поделить поровну?".

Никзкие ставки душат инвестиции, увеличивают денежную массу и разгоняют инфляцию чем делают ставки еще более отрицательными по отношению к инфляции, что делает выгодным не зарабатывать, не созидать а брать в долг и перепродавать..

Если бы можно было держать низке ставки вечно, то все правительства мира уже давно бы этим занимались.

П..деть НЕ надо про рейтс в рай-оне 20%. Не было такого.
Вот исторический факт
1990- 13.24%
http://www.mtgoptions.ca/mortgageratehistory_000.php

Ложь. Рэйт выше 20% был в двеностых но продержался всего лишь несколько месяцев а потом снизился. В итоге среднегодовй рэйт оказался ниже.
Поэтмоу вы и не видите это на своих графиках со СРЕДНЕГОДОВЫМИ рейтами.

оставьте уже правительство в покое, конспираторы, мать вашу за ногу.
Пат, как ты видишь, единственное что серьезно влияет на цены и на рынок в целом сегодня - это устанавливаемые правительством правила. Если бы не летние изменения - цены бы продолжили расти и мы бы увидели реальный пузырь уже совсем скоро. Так что, на мой взгляд, все зависит сейчас от правительства, - как они разрулят ситуацию.

+1

Рынком нельзя назвать ситуацию, когда встречаются покупатель и продавец, но над ними сидит дядя с джойстиком и легким поворотом джойстика умножает и или уменьшает в дестяки раз количество доступных покупателю денег.

Повернет направо - цена растет вверх, повернет налево - цена растет вниз.

Никакой это не рынок если покупательна способность покупателя определяется не тем сколько он заработал, а тем какую ставку и правила завтра установит дядя с джойстиком.

Я не знаю как на эту цифру можно вообще ориентироваться если огромное количество домов исчезло 31го Октября и вернулось на рынок 2го или 3го ноября. Всё это манипуляции для леммингов. Реалити такая что дома практически не продаются, по крайней мере в нашем районе.

Я не оперирую междометиями, впечатленями и частными наблюдениями.

Если Вы говорите что показатель инвентори ненадежен по техническим причинам, чтож тогда не будем его использовать.
Остается лишь констатировать увереный рост медианной цены, или уверенный рост цен в ядре рынка.

Отставание средней цены от медианной лишь говорит о том что что-то старнное происходило либо со сверх дорогими домами либо со сверх дешевыми.

отчёты TREB дают количества проданных домов в каждой ценовой категории. если взглянуть на них и сравнить с прошлогодними, то с июля видна тенденция снижения спроса в начальных ценовых категориях.

следственно растёт медианная и средняя цена. если не обращать внимание на volume то всё выглядит чики-пики. в реальности мы находимся на стадии резкого спада потребности при продолжающемся росте предложения, что естественно привидёт к снижению цен если не будет резкого толчка извне.

отчёты TREB дают количества проданных домов в каждой ценовой категории. если взглянуть на них и сравнить с прошлогодними, то с июля видна тенденция снижения спроса в начальных ценовых категориях.

следственно растёт медианная и средняя цена. если не обращать внимание на volume то всё выглядит чики-пики. в реальности мы находимся на стадии резкого спада потребности при продолжающемся росте предложения, что естественно привидёт к снижению цен если не будет резкого толчка извне.

Что не так в этих рассуждениях с логикой.
Если в начальной ценовой категории уже никто не хочет покупать но тем не менее продолжают покупать в средней и дорогой категории то каким образом это должно говорить о падении спроса?

То есть если я перейду на покупку более дорого хлеба и стану реже покупать дешевый, то это я значит стал беднее, и моя покупательная способность упала и это значит скоро надо ждать падения цен на хлеб?
Где логика?

Рассуждение из ряда "а почему им не взять все и поделить поровну?".
Твое рассуждение из ряда "слышу звон, не понимаю где он, но все равно надо поучавствовать". если интересно, перечитай на два раза изначально написанное, проникнись, потом подумай, что с чем ты перепутал. Удачи. :)

Рассуждение из ряда "а почему им не взять все и поделить поровну?".
Твое рассуждение из ряда "слышу звон, не понимаю где он, но все равно надо поучавствовать". если интересно, перечитай на два раза изначально написанное, проникнись, потом подумай, что с чем ты перепутал. Удачи. :)

Если ты не понимаешь, я тебе еще раз повторю - удержание низких ставок не может продолжаться вечно, потому что приведет к проблемам, которые покажутся мелочью по сравнению с пробелмами при повышении ставок и коррекции рынка.

То есть если я перейду на покупку более дорого хлеба и стану реже покупать дешевый, то это я значит стал беднее, и моя покупательная способность упала и это значит скоро надо ждать падения цен на хлеб?
Где логика?

если бы общее количество продаваемого хлеба осталось бы на том же уровне, то это значило бы что покупательная способность возросла.

общее количество продаж снижается. более резкий спад в нижних категориях указывает на то что спекулянты уходят с рынка кондоминиумов и то что property virgins имеют меньше возможностей сделать свою первую покупку.

роста дохода нет. это значит что покупательная способность осталась на том же месте, и люди могут войти в более высокую ценовую категорию не за счёт более высоких зарплат, а только за счёт накопленной эквити. но для того чтобы перейти им надо продать свой старый дом новичкам, а их количество продолжает уменьшаться. то есть property ladder перестают функционировать, но начинается это снизу а не сразу во всех категориях.

те кто владеют уже какое-то время имеют запас эквити, и могут удовлетворить своё хотение переехать во что-то новее и более большое ещё не продав старое. тем более что такая практика в последнию пятилетку была даже более выигрышна чем традиционная практика - сначало продай, затем купи.

только судя по свою району могу сказать что увеличивается количество тех, которые уже сделали upgrade на новый дом, но всё ещё не продали старый, который стоит пустой и всё ещё ждёт покупателя. пока ставки рекордно низкие, и есть место на HELОC, два мортигджа можно тащить, но когда-то всё же надо будет продать этот старый дом, и тогда возможно придётся понижать цену чтобы найти покупателя. многие играют в опасные игры сейчас.

Если ты не понимаешь, я тебе еще раз повторю - удержание низких ставок не может продолжаться вечно
Ну вот ты опять показываешь, что ЭТО ТЫ НЕ ПОНИМАЕШЬ о чем тут пишут.
Если для тебя это трудно понять, я объясню проще - ни один человек в этой теме не оспаривает, что "удержание низких ставок не может продолжаться вечно".
Считать, что другие не понимают таких простых вещей - наивно.