... строиться жилья примерно на 30 миллиардов долларов в год. чтобы недвижимость продолжала расти в цене необходимо добавлять новых денег как минимум 30 миллиардов +1
последние годы прибавлялось примерно 60 миллиардов...

Каширин, в целом согласен, но интересует откуда такие цифры взяты про $30B и $60B?


строиться примерно 100k жилья в год при его средней цене 300k (нет перерпроверил 350) Значит 35 миллиардов.
графики mortgage debt в гугле я на глаз прикинул что 60 по первому попавшемуся. мне ж за посты на форуме не платят так что и гарантий нет - может слегка больше или меньше. если есть желание перепроверьте

понял. спасибо.

Real Estate will cost less this summer than now

That is true for every year - by July-August it usually drops several point down comparing to March-April

Эти 60 миллиардов - виртуальные деньги высосанные из воздуха через низкие ставки.

Большинство денег в недвижиомость идет через ипотеку. Объем ипотеки, которую банки могут выдать населению диктуется предельными месячными расходами населения на обслуживание ипотеки и оценками собственных рисков банками.
Но покольку государство гарантирет банкам возврат через страхование, то определение объема ипотек сводится к вопросу о предельных расходах на ипотеку.

Предельные расходы на ипотеку при слабоменяющемся уровне доходов населения и при слабоменящихся инвестициях извне, зависят от ... процентов по ипотеке, сроков аморизации, и пр существеных условиях ипотеки.

Посему, цены не будут ощутимо падать до тех пор пока не случится что-либо из приведенного ниже:

1) Повышение ставок
2) Очередное урезание сроков
3) Повышение планок и требований к заемщикам

Все соатльные пункты, типа количество иммигрантов, зеленый пояс и пр. туфта по степени воздествия пос равнению со ставками.


Даже рецессия или полная жопа в экономике способна уменьшить покупательную способность населения не более чем на 10%, но даже простое повышение ставки всего на 2% снизит покпательную способность населения на 60%.


Так чта, ничего не будет пока либо 1 либо 2 либо 3

А в штатах что-то было из 1-2-3 или снова старый тезис о том, что у нас все по другому?

да, в Штатах было.

1) было много новых ипотечников с Adjustable Rate Mortgage. т.е. типо таких как наши 1,2,3,4 и 5-летние мортгиджи. причём первая часть их срока имела спец предложение со ставкой всего пару процентов или ниже, затем должно было подпрыгнуть где-то до 4.5%. Люди шли на это либо совершенно не понимая как ARMs работают, либо с надеждой сделать рефайнансинг после первого срока. Так в начале у многих такой рефайнансинг получался, то это стало зверско популярно особенно среди семей с более низким доходом.

2) стандартные ипотеки в США идут в 15 или 30 лет с фиксированной ставкой. Но благодаря начинаниям Бушевской администрации ("каждому америкосу по своему дому!"), их версии CMHC сделали возможными предложения где начали выдавать ипотеки где надо было платить только проценты, а принципал вообще можно было не платить. т.е. эффективно мортгидж без аммортизации. но через какой-то там срок (5 лет), надо было начинать аммортизацию (выплату принципал), что эффективно выглядело как урезания срока с бесконечности до 30 лет. следственно выплаты по мортгиджу могли подскачить в два, три раза.

3) когда начался финансовый кризис то все банки резко перестали доверять друг дружке, и любым заёмщикам. потому что было непонятно если у заёмщика действительно есть средства платить по долгам или нет. это было потому что credit ratings не отражали действительность. некому было верить на слово. в результате стало черезвычайно трудно пойти в банк и одоложить денег. именно чтобы исправить эту ситуацию федералы запустили Quantitative Easing для того чтобы у банков были кредиты которые они бы согласились одолжить бизнессам и людям чтобы экономика не застопорилась.

Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст.

Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст.

Нет, раньше была автоматическая система апрайзл, сейчас банки высылают человека для оценки дома. Скорее они просто проверяют, действительно ли дом стоит столько сколько я за него плачу. Опять же, это делается только если я беру кредит по максимуму. Если я хочу 65% или меньше, то скорее всего проверять не пошлют. Далее, банки хотят видеть что дом был листед на МЛС и был продан (желательно) дешевле чем хотели. Именно поэтому, банки не любят ситуацию с малтипл оферами.

Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст.

не совсем согласен.

банк готов выдать сумму исходя из расчёта того что шансы получить деньги назад выше шансов их потерять. если сумма кредита застрахована то максимальная сумма которую банк выдаст исходит из того на какую сумму они могут получить страховку под определённую собственность и данные заемщика.

макс стоимость недвижимости определяется через Emili. если кое-где прикрыть глаза но при этом продолжать действовать в соответствии с установленными процессами то можно получить ссуду в миллион на сарай для газонокосилки, если этот сарай стоит на пустом участке на улице с миллионными домами.

данные покупателя лимитированны рамками которые установлены CMHC и OFSI: GDS and TDS, downpayment amount and source.

при наличии внешней страховки банкам выгоднее выдать кредит по максимому, который вполне может быть гораздо выше чем то что "готов" заплатить покупатель. это афишируется в отркытую путём объявление банком той максимальной суммы на которые они согласны сразу же выдать кредит, вместо краткого ответа "да/нет" на запрос дадут ли они мортгидж на определённую сумму.

если каким-то образом степень риска для банка повышается то они начинают запрашивать дополнительную документацию, и посылать своих аппрайзоров вместо использования Emili.

Последнее время Emili не используется в большинстве случаев. Я недавно оформлял моргидж и мне сказали в банке, что будут деть фул апрайзл(и реально делали), хотя там ситуация была Моргидж+лайн оф кредит по максимуму.

Еще момент, что банк оценивает дом исходя из цены, которую "готов" заплатить покупатель, а покупатель исходит из сообржений, что готов заплатить сколько банк выдаст.

не совсем согласен.

банк готов выдать сумму исходя из расчёта того что шансы получить деньги назад выше шансов их потерять. если сумма кредита застрахована то максимальная сумма которую банк выдаст исходит из того на какую сумму они могут получить страховку под определённую собственность и данные заемщика.

макс стоимость недвижимости определяется через Emili. если кое-где прикрыть глаза но при этом продолжать действовать в соответствии с установленными процессами то можно получить ссуду в миллион на сарай для газонокосилки, если этот сарай стоит на пустом участке на улице с миллионными домами.

данные покупателя лимитированны рамками которые установлены CMHC и OFSI: GDS and TDS, downpayment amount and source.

при наличии внешней страховки банкам выгоднее выдать кредит по максимому, который вполне может быть гораздо выше чем то что "готов" заплатить покупатель. это афишируется в отркытую путём объявление банком той максимальной суммы на которые они согласны сразу же выдать кредит, вместо краткого ответа "да/нет" на запрос дадут ли они мортгидж на определённую сумму.

если каким-то образом степень риска для банка повышается то они начинают запрашивать дополнительную документацию, и посылать своих аппрайзоров вместо использования Emili.

обычно emili используют до $500к дома или чуть больше для Торонто... полная оценка на дома которые больше стоят всегда была

обычно emili используют до $500к дома или чуть больше для Торонто... полная оценка на дома которые больше стоят всегда была

ну не знаю, кредит лайн под прошлый дом дали без реального апрайзла, только спросили меня сколько я думаю стоит мой дом и пробили по эмили. Я тогда назвал сумму 750К

обычно emili используют до $500к дома или чуть больше для Торонто... полная оценка на дома которые больше стоят всегда была

ну не знаю, кредит лайн под прошлый дом дали без реального апрайзла, только спросили меня сколько я думаю стоит мой дом и пробили по эмили. Я тогда назвал сумму 750К

дом в GTA? если да и это TD Bank, то все нормально, emili в Торонто, Ванкувере и как раз до $750к и использовался

обычно emili используют до $500к дома или чуть больше для Торонто... полная оценка на дома которые больше стоят всегда была

ну не знаю, кредит лайн под прошлый дом дали без реального апрайзла, только спросили меня сколько я думаю стоит мой дом и пробили по эмили. Я тогда назвал сумму 750К

дом в GTA? если да и это TD Bank, то все нормально, emili в Торонто, Ванкувере и как раз до $750к и использовался

Vaughan, GTA, CIBC

Какие еще нужны доказательства, что наша недвижимость в цене у иностранных покупателей? http://www.thestar.com/business/real_estate/2013/04/17/canadas_housing_market_drawing_the_bigmoney_crowd.htm

Какие еще нужны доказательства, что наша недвижимость в цене у иностранных покупателей? http://www.thestar.com/business/real_estate/2013/04/17/canadas_housing_market_drawing_the_bigmoney_crowd.htm

Какие еще нужны доказательства, что наша недвижимость в цене у иностранных покупателей? http://www.thestar.com/business/real_estate/2013/04/17/canadas_housing_market_drawing_the_bigmoney_crowd.htm

Что-то мне подсказывает что НАША недвижимость и недвижимость для иностранных покупателей за 10+ миллионов это разные вещи.
Такая недвижимость товар штучный и избушки в сабдивижн коих по 10 тыс на каждый квадрат к ним никак не относится.

эхххх как Матрешку клемануло ))))))))))

эхххх как Матрешку клемануло ))))))))))

Канацкая недвижимость всегда в цене! ;)