А идущая в принсипал списывается или нет? Это разве не прямой расход?

нет, это не расход (expense). выплачивание принципал это переливание из одного типа ассета в другой, а именно из налички (грубо говоря) в собственность. эта сумма как была ваша так и осталась, просто изменила свой вид.

Здесь я с Патриком полностью согласен.

как человек, занимаютщися налогами все свое рабочее время скажу, что рентал инкам не так-то легко получить. А если он и есть, то мизерный. При этом маломальски серьезная поломка - крыша, котел, кондиционер уносит вас в глубокий минус. Вся ставка делается на рост рыночной стоимости. Рентал инком дай Бог если содержание этой проперти в ноль сведет. Это с обычной проперти - дом или таунхаус в РХ или подобных раёнах. Если брать дуплекс/триплекс в оживленных раёнах - это уже другое дело, но там и цены и заботы другие...

И да и нет. Рентал проперти все же позволит вам частично или иногда даже полностью покрыть ваш мортгедж, Что в свою очередь уменьшит принципал. Он также поможет вам дождаться лучшего повышения сторимости дома(естественно при рынке на подъеме цен). Если вы сдаете новое жилье, то здесь вероятность серьезных поломок минимальная. К тому же покрывается гарантией Тарионом(хотя на рентовочную недвижимость, не являющейся вашей резиденцией, есть определенные заморочки,но это уже другой вопрос). Как правило, с моего опыта, в новом доме, квартире певрые четыре года вообще без проблем. Если касается старых домов, то здесь я согласен с Патриком. Проблем может быть много.

В Канаде конечно не будет такое: http://www.dailymail.co.uk/news/article-2125582/Five-bedroom-house-worth-3-3million-market-just-395-000.html#ixzz1rEfySL3m, because here is a different situation, prices only go up...

как человек, занимаютщися налогами все свое рабочее время скажу, что рентал инкам не так-то легко получить. А если он и есть, то мизерный. При этом маломальски серьезная поломка - крыша, котел, кондиционер уносит вас в глубокий минус. Вся ставка делается на рост рыночной стоимости. Рентал инком дай Бог если содержание этой проперти в ноль сведет. Это с обычной проперти - дом или таунхаус в РХ или подобных раёнах. Если брать дуплекс/триплекс в оживленных раёнах - это уже другое дело, но там и цены и заботы другие...

И да и нет. Рентал проперти все же позволит вам частично или иногда даже полностью покрыть ваш мортгедж, Что в свою очередь уменьшит принципал. Он также поможет вам дождаться лучшего повышения сторимости дома(естественно при рынке на подъеме цен). Если вы сдаете новое жилье, то здесь вероятность серьезных поломок минимальная. К тому же покрывается гарантией Тарионом(хотя на рентовочную недвижимость, не являющейся вашей резиденцией, есть определенные заморочки,но это уже другой вопрос). Как правило, с моего опыта, в новом доме, квартире певрые четыре года вообще без проблем. Если касается старых домов, то здесь я согласен с Патриком. Проблем может быть много.

мой опыт заполниния формы "T776 - Statement of Real Estate Rentals" для многих людей говорит об обратном.

В каком смысле?

В каком смысле?

в том смысле, что позитивный кеш флоу от рентал проперти получить очень сложно, т.е. вся ставка делается на капитал аппрешиейшн

Здесь я не спорю. Тем более у каждого своя ситуация. Один вложил 50% даун, другой 5%, а следующий вообше за кеш купил. Я к тому, что если нет большого подъема цены и продать сложнее, то лучше в рент сдать. Особенноо ес ли жилье новое.

Уважаемые патрик и хавок,или наоборот хавок и патрик,вы как наиболее просвещенные (астраномы,гадалки) в рынке жилья на форуме.Не потскажете ли мне пожалуйста выросли ли цены на дома с апреля 2011 по ныняшний апрель 2012,и если да то насколько?И можно линк поставить сюда пожалуста:).
Дело в том.что я поспорил год назад с одними специалистами,что цены на дома например в торнхиле ,вырастут,а они мне утверждали что упадут.Так вот хочу им в лицо линк показать что цены вырасли немного,но незнаю где искать,помагите плис,уж очень должок выпить хочется..спосибо.

Ты уважемых людей не тревожь,да?!!!
Ане думають.Когда их предсказание сбудется.......

Уважаемые патрик и хавок,или наоборот хавок и патрик,вы как наиболее просвещенные (астраномы,гадалки) в рынке жилья на форуме.Не потскажете ли мне пожалуйста выросли ли цены на дома с апреля 2011 по ныняшний апрель 2012,и если да то насколько?И можно линк поставить сюда пожалуста:).
Дело в том.что я поспорил год назад с одними специалистами,что цены на дома например в торнхиле ,вырастут,а они мне утверждали что упадут.Так вот хочу им в лицо линк показать что цены вырасли немного,но незнаю где искать,помагите плис,уж очень должок выпить хочется..спосибо.
Цены выросли не немного, а много. Линки, которые вы ищете не дадут полной картины для Торнхилла. Они обычно усредненные по провинции. Надо просто сравнивать цены в апреле 2011 и в апреле 2012. Для сравнения возьмом ресейл дом в 2500 кв. ф. в Торнхилл Вудс-в начале 2011 года был продан за 700000. Точно такой же дом был продан в марте 2012 за 805000. В Valley of Thornhill непостроенный дом в 3000 кв.ф. продавался за 680000-755000( в зависимости от лота). Точно такой же дом еще непостроенный там же уже стоит(в зависимости от лота) 918000-1000000. Вот и расчитайте процент.

интерестно, кто-нибудь из купивших за лимон сарай в Valley of Thornhill, удосужился потратить баксов тридцать чтобы проверить пробу воды в местном ручье на присутствие тяжёллых металлов и другой гадости? всё же живут в двух километрах к низу от старой городской свалки (третья по размеру в сев. америке) которую закрыли всего декаду назад. воистину, большего тупизма я не встречал ещё.

пока лэмминги считают своих невылупившихся цыплят в Торнхилле, люд на западе страны ищут способы слинять со своих идиотских спекуляций е недвижимостью

http://forum.calgarypuck.com/showthread.php?t=116487

http://kelownarealtor.wordpress.com/2012/04/05/kelowna-market-watch-march-2012/

задворки Торонто никогда при нашей жизни не будут сравнимы с метрополисом Манхэтэна. рынок скорректируется, спекулянты как обычно прогорят, и тауны рядом со свалкой биохазардных отходов перестанут стоить столько же сколько 5-комнатные квартиры в 70 метрах от Центрального Парка.

bulls make money, bears make money, pigs get slaughtered. добро пожаловать на кошерную свиноферму.

Рынок, конечно, неоднородный, но сравнивать линки с Торнхиллом? Свалка на которую ссылаются никак не влияет на цены. Она слишком далеко, да и народу по фене это. Из опыта знаю: рекламировал в свое время в 2000 году начало строительства Торнхилл Вудз. Некоторые тоже народ пугали свалкой и некоторые на самом деле испугались. А ведь тогда можно было купить 2500 кв.ф. за 330000 и того дешевле. Сейчас они улетают за 800000. Да и район разросся. Что говорить спекулянты могут и проиграть, а могут изаработать огого. А вот люди,которые все эти годы ждали падения цен точно проиграли. Рынок ломанется сильно только если мортгедж станет недоступен и рейты пойдут стремительно вверх. А пока я бы не стал покупать абы где кондо. Только в самомм престижном месте. И не стал бы покупать дорогие дома на инвестмент. Для себя , для жизни покупать можно.

А вот люди,которые все эти годы ждали падения цен точно проиграли.

bulls make money, bears make money, pigs get slaughtered.

пока недвижимость спекулируется за идиотские цены, инвесторы делают деньги в других местах. причём на на бумаге, а реальные ликвидные деньги.

Только в самомм престижном месте.

для того чтобы знать что является престижным а не проходящем китчем надо иметь перспективу. крутясь 20 лет между Финч и Разерфорд широкий взгляд на жизнь не получишь. Дом за лимон на участке в 45 футов и в десятках километрах от активной городской жизни - это не престиж, это спекулятивный идиотизм.

И не стал бы покупать дорогие дома на инвестмент.

для того чтобы так поступать надо иметь представление о том что значит "дорого". люди согласные платить (или советующие так делать) по 350 sq/ft в ебенях совершенно не имеют об этом представление.

Для себя , для жизни покупать можно.

булшит. ни у кого из читающих тут наш трёп нет возможности купить за лимон себе жильё и при этом потратить только процентов 15% от своего состояния. при всех других условиях это покупка становиться не "для жизни" а именно с надеждой хорошей инвестиции. потому что если цена на дом составляет 300% от семейного net worth, то стоит ценам скорректироваться всего на 15% - половина семейного состояния просто испариться.

так как практически никому тут не доводилось испытывать такое значительное исчезновение собственного капитала, то и не надо думать что вас такое стечение обстоятельств совершенно не будет колышеть. когда Freedom-55 превращается в Фридом-95, тогда вдруг вылазишь на Торонтовку и выставляешь топики типа:

"Как и зачем дальше жить? дом, семья, мортгидж, работа, две недели отпуска в году, мортгидж, работа, мортгидж".

мы переливаем из пустого в порожнее))
давайте лучше обсудим экономическую ситуацию и ее перспективы, ведь именно от этого зависят цены на недвижимось. Я вижу два события, способных "уронить" цены:
1. Штаты поднимут ставку, а за ними и Канада, т.к. выбора уже не будет;
2. Замедление экономики Китая и сильное подение цен на ресурсы. Именно на этом канадская экономика еще держится.

Вообще, канадская экономика демонстрирует чудеса стабильности, надо заметить

Последние данные по работе в США были недостаточно хорошие. Навряд- ли в таких условиях они поднимут интерес. Наоборот по-моему они опять запустят станок.А значит луни может снова полететь. Последние данные из Китая показали не так все плохо в Поднебесной. Если будет коррекция, то в кондо. Опять же только потому, что их черезчур будет много. Наступит время пок апокупать кондо. Думаю, что через годик-два.

сейчас практически все новые мортгиджи берут - fixed.

фискированным мортгиджам пофиг какая ставка центрбанка. они зависят от текущих ставок на bonds. ставки на bonds зависят от того насколько нервозна ситуация на биржевых рынках.

ситуация на биржах с каждым кварталом становиться в целом более оптимистичной. мелкие проблемы типа дефолтов PIGS просто предоставляют buying opportunities, и на доходах америкосовких корпораций мало отражаются.

а доходы америкосовких корпораций по отношению к их стоимости просто замечательны сейчас по сравнению с тем что было последние лет тридцать.

это значит что в конце-концов цены корпораций будут отражать их действительную стоимость. это значит что инвесторы будут продолжать вкладывать деньги в биржу и будут получать хорошие доходы. а это значит что с бондов начнут требовать схожие доходы. а это значит что цены на бонды понизяться, а это следовательно значит что ставки на ипотеки пойдут наверх. и это всё значит что центрбанк Канады нифига делать не будет по отношению к fixed mortgages, потому что их мандат - регулировать инфляцию а не заниматься ипотеками.

а когда после всех внутре-корпорационных чисток фирмы начнут рубить бабло налево и направо, то инфляция не заставит себя долго ждать. тогда центрбанк возмётся за повышение ставок, и variable mortgages тоже поползут наверх.

так что как не повернись, шансы на prosperity сейчас гораздо выше у капиталистов чем у спекулянтов недвижимостью.

зачем платить за недвижимость банку проценты равные 20% твоего месячного дохода когда можно иметь ликвидные активы которые платят тебе за то что ты их имеешь?

зачем платить за недвижимость банку проценты равные 20% твоего месячного дохода когда можно иметь ликвидные активы которые платят тебе за то что ты их имеешь?

Т.е .если есть свободные скажем 250 К в домах .. то надо нафиг продать все дома , взять ети деньги и вложить их в "активы " ( не знаю правда что ето такое ) ... скажем будет у меня доход в 3% годовых ( думаю > нет %) , т.е. равно скажем 700 $ .. но жить то всё равно где то надо , а значит тратить на рент дома 2600 $ где то вместе с утилити .. и где же выгода ???

Ешё вопрос , если я продаю дом ( инвестмент ) .. и НЕ плачу гос-ву 50 % .. они узнают ?? а может и нет ??

Ешё : В РРСП можно положить и получить возврат за ето в налоге , но когда ты захочешь их выташить ты всё равно должен вернуть тот налог который тебе когда то вернули .. ведь так ??

Ешё вопрос , если я продаю дом ( инвестмент ) .. и НЕ плачу гос-ву 50 % .. они узнают ?? а может и нет ??

voly против CRA. хм, делаю ставку на CRA.

Т.е .если есть свободные скажем 250 К в домах

каким это макаром "свободные". свободные это когда можно пойти в LCBO, купить три ящика Луи Тринадцатого, разбить их ап стену по дороге домой и не быть никому не должным ни копейки. а если ты должна после этого вернуть эти $250К банку - то это не свободные деньги.

.. то надо нафиг продать все дома , взять ети деньги и вложить их в "активы " ( не знаю правда что ето такое ) ... скажем будет у меня доход в 3% годовых ( думаю > нет %) , т.е. равно скажем 700 $ .. но жить то всё равно где то надо , а значит тратить на рент дома 2600 $ где то вместе с утилити .. и где же выгода ???

ну зачем продавать если собственный дом даёт место жить, удобство и наслаждение и тебе абсолютно (именно абсолютно!) пофиг сколько он стоит сегодня или завтра?

а если же цена дома волнует, и ты с трепетом смотришь последние сводки соседских продаж чтобы посчитать сколько на бумаге наварилась за последние несколько лет, то с каким раком тогда твой дом не является инвестицией, ситуация с которой тебя действительно так сильно волнуют? может тогда имеет смысл задаться вопросом - как обезопасить себя от возможных потресений с ценами?

если же за все твои дома ты ещё должна больше денег чем можешь заработать за 20 лет, то может не всё так безопасно с недвижимостью как малюут спекулянты? почему оценка крупнейших корпораций Канады со столетними стажами зарабатывания прибыли может варьироваться в плюс/минус 50% в течении одной декады, а сарайная постройка облицованная кирпичом и сроком жизни в 50 лет обязанна только расти в цене?

Ешё : В РРСП можно положить и получить возврат за ето в налоге , но когда ты захочешь их выташить ты всё равно должен вернуть тот налог который тебе когда то вернули .. ведь так ??

когда кладёшь деньги в RRSP, то получаешь обратно уже заплаченный налог за эту сумму. если налог ещё не успел оплатиться - то нечего и возвращать. когда вынимаешь деньги из RRSP то это добавляется к доходу за тот год, и платишь налог в зависимости от того в какой tax bracket попадаешь.

поэтому нет смысла вкладывать в RRSP когда доход за год $30К, и идёт расчёт на то что когда будешь вынимать доход будет $60К. это финансовая глупость о которой в банке удобно забывают напомнить.

вот если у тебя доход 90К, а на пенсии будет 50К, то тогда имеет смысл вкладывать в RRSP. налог лучше платить когда effective marginal tax rate ниже - меньше денег отдашь CRA.

другой момент, начальная сумма денег в RRSP для инвестиций будет больше чем вне RRSP, потому что подоходный налог не отняли.

допустим есть $100К до уплаты налогов.

если уплатить налоги в 30% то останется $70К, если потом эти $70К вложить в инвестиции которые удвоятся за десяток лет, то грубо говоря уплатя налоги будет:
$70К + $70К - налог ($70К/2 * 30%)
$70К + $70К - $10.5К = $129.5К после налогов

а если вложить в RRSP то будет:
$100К + $100К - налог ($200К * 30%)
$100К + $100К - $60К = $140К

разница в $10.5К или 8.1% в пользу RRSP. поэтому RRSP может быть выгодной стратегией. это если когда вкладываешь и вынимаешь находишься в одной и той же tax bracket. если нет, то и результат другой.

Последние данные по работе в США были недостаточно хорошие. Навряд- ли в таких условиях они поднимут интерес. Наоборот по-моему они опять запустят станок.А значит луни может снова полететь. Последние данные из Китая показали не так все плохо в Поднебесной. Если будет коррекция, то в кондо. Опять же только потому, что их черезчур будет много. Наступит время пок апокупать кондо. Думаю, что через годик-два.

коррекция в кондо чревато сокращением большого количества рабочих мест со всеми вытекающими...

зачем платить за недвижимость банку проценты равные 20% твоего месячного дохода когда можно иметь ликвидные активы которые платят тебе за то что ты их имеешь?

Т.е .если есть свободные скажем 250 К в домах .. то надо нафиг продать все дома , взять ети деньги и вложить их в "активы " ( не знаю правда что ето такое ) ... скажем будет у меня доход в 3% годовых ( думаю > нет %) , т.е. равно скажем 700 $ .. но жить то всё равно где то надо , а значит тратить на рент дома 2600 $ где то вместе с утилити .. и где же выгода ???


Ешё вопрос , если я продаю дом ( инвестмент ) .. и НЕ плачу гос-ву 50 % .. они узнают ?? а может и нет ??

Ешё : В РРСП можно положить и получить возврат за ето в налоге , но когда ты захочешь их выташить ты всё равно должен вернуть тот налог который тебе когда то вернули .. ведь так ??
Насчет РРСП. Дело хорошее, если вы много зарабатывате и хочешь опустить сетку по которой ты платишь налоги. Тогда вы платите меньше налогов и получаешь возвраты. Расчет, что к старости вы получаете будете меньше, а значит когда забирать будете деньги и прибавлять к общему доходу, то и налогов заплатите меньше. Вы должны выбрать все деньги с РРСП до 71 года. НО можно забрать деньги и внести деньги в другой фонды, (например RRIF) забирая оттуда постепенно или все сразу.

Капитал гейн в размере 50% от разницы между доходом и расходом присоединяется к вашему годовому инкому и затем уже налог высчитвается согласно сетки налогов...