Я не против дискусии, но, как выше написали для банка это будет повышенный риск.
Попробуй завтра подискутировать в своем банке если не веришь
Ну так вот тут мой главный вопрос, где повышается риск конкретно? На мой взгляд, как раз таки, ситуация с риском уменьшается, ибо потенциальная прибыль увеличивается, а потенциальные убытки остаются на прежнем уровне - 100К.

чисто математически $100к то же самое,но...
теперь в отчетах банка нет риска, они не переоценивали свой залог (по бумагам)
выдать необеспеченый мортгиж это против политики любого банка (если работаешь знаешь)

1. Если я банк, то это моя работа - давать деньги в долг под проценты. С этого банки и зарабатывают прибыль. Я уже показал, почему считаю, что выдать долг в размере 600К с риском на 100К лучше, чем выдать долг в 350К с риском в те же 100К.
Не знаю, делают ли так в сша, но я бы точно делал. Единственное, что нужно проверить, что доходы человека позволяют взять на себя дополнительные долги и что данный долг надежен. Если реально "есть риск шо тебя с первым долгом прокатят" - то о сделке вообще нет никакой речи.

грубо говоря, банковский интерес по обеспеченому кредиту гораздо ниже чем по не обеспеченому.

2 % на моргидж и 20% на кредит карт тебе о чем-то говорит?

Ни в США, ни в Канаде, нигде тебе не дадут взять заведомо переоцененый моргидж.

Риск что тебя прокатят даже с обеспеченым кредитом есть всегда. что думаешь страхует СМНС?

2. Славик, ну зачем ты меня спрашиваешь, что такое надежный? Если ты денег человеку занимаешь, как ты определяшь, надежный он или нет? :)
Надежный, это тот кто без проблем будет выплачивать моргич, вне зависимости от: малые дети, неудачное предыдущее вложение, и т.д. и т.п. У надежного уж точно найдутся деньги на оплату фии 20К.
3. Разговор завожу в другое русло. Нужно реально смотреть на вещи. Если человек покупал квартиру с прицелом на ее дальнейший рост, а цены упали, то винить тут некого кроме самого себя. Если нет возможности накопить 20К, то нефиг думать про в 2 раза более дорогое жилье. Вот и все.

да ты просто реально чушь несешь.....НАКОПИТЬ НА ОПЛАТУ РИЕЛТЕРА....ты хоть раз такое клиенту прямо в лицо говорил?

твои услуги как риелтера оплачивались через адвокатский дисперсинг и разницы откуда ети бабки взялись из моргиджа или из накоплений нет.

потом, ты не учитываешь специфики продажи шортсейла. Офер в таких сделках принимает или отвергает БАНК.

ты видимо головой не подумал, когда написал определение надежного клиента как накопившего 20 штук на оплату продажи....то что стабильный женатый гражданин для моргиджа надежнее чем холостой гастарбайтер с 20 тысячами снятыми с жирной шабашки ты явно не просек.

1. ты сам написал, что человек закладывал в расчеты рост цен на квартиру.
2. я прозорливого не строю. :) я при покупке своего дома закладывался на возмжное падение цен на 10%. если падение цен будет и будет выше чем 10%, это немного нарушит мои планы, но ничего существенного. Падение на 50 процентов не заставит меня идти и отдавать ключи в банк. Это не прозорливость, это просчет разных вариантов. Я уверен, что ты точно также просчитваешь варианты перед серьезными покупками. :)
3. Славик, разницу я уже объяснил. Если бы долг увеличился до 600К при стоимости жилья в 500К, то разница оставалась бы на прежнем уровне - 100К. Я все понял про отрицательный баланс, и тем не менее, считаю, что наверняка в сша можно найти возможность занять деньги на подобный апгрейд. Логика простая, - есть миллионы людей, которые могут платить более высокие платежи по моргичам, а значит выгодно им дать такую возможность. Это же бизнесс, огромные деньги. Хотя, вполне допускаю, что все не так, в моей логике есть слабые звенья и такой услуги в сша нет.

1. Ты спрашивал чем руководствовался? Всеми теми агрументами которыми ты кормишь и матрешка и еще многие в бизнесе недвижимости. Ты можешь объяснить чем Торонто перспективнее Лос Анжелеса?
Только не нужно кивать на котировки американских и канадских банков в сочинениях треб-нета.
2. 10% колебания цены ты закладываешь даже если рынок никуда не изменился. Их сбрасывали на нормальных рынках просто для быстрой продажи, и американские компании когда платили релокейшн это учитывали. Твои заявки типа падение цены на 50% не заставят тебя принести ключи в банк смешны. А мысль что пришло время перезакрывать моргидж и ты на него больше не проходишь тебе в голову не приходило?
3. В твоей логике не слабые звенья, а ложная предпосылка что обслуживается только 100 минус в первом и втором случае. Стоимость дома ты считаешь накоплением, тогда как нужно считать сумму долга и эквити.

Прикол. На моей улице в апреле выставили дом за 1.75 МЛН. на опенхауз приехало чуть больше чем дохрена народу...мне было дико интересно посмотреть на чудика, который выложит такие бабки за дом в сабдивижин в ебенях. Продают какие-то молдоване, судя по языку и фамилии агента. Не знаю что и как у них вышло, но табличку убрали, с интернета сняли....ок, думаю, поигрались в миллионеров и будет....
вчера иду мимо, стоит молдован-миллионер в трусах со шлангом, траву поливает и опять табличка фор сейл. Смотрю - опять выставили, теперь за 2.1 МЛН. логики нихрена понять не могу.

Тем временем Джейсон Аткинс вмомент продал на нашей улице дома за 1.1 и 1.2 МЛН, правда на худших лотах.

Прикол. На моей улице в апреле выставили дом за 1.75 МЛН. на опенхауз приехало чуть больше чем дохрена народу...мне было дико интересно посмотреть на чудика, который выложит такие бабки за дом в сабдивижин в ебенях. Продают какие-то молдоване, судя по языку и фамилии агента. Не знаю что и как у них вышло, но табличку убрали, с интернета сняли....ок, думаю, поигрались в миллионеров и будет....
вчера иду мимо, стоит молдован-миллионер в трусах со шлангом, траву поливает и опять табличка фор сейл. Смотрю - опять выставили, теперь за 2.1 МЛН. логики нихрена понять не могу.

Тем временем Джейсон Аткинс вмомент продал на нашей улице дома за 1.1 и 1.2 МЛН, правда на худших лотах.

славик, я в последнее время очень много таких случаев вижу. в поле моего интереса выставляются дома, не продались - опа, еще выше цена. наверное новая мода такая, показать что дом вообще-то еще дороже стоит, мол вам скидку сделаем :)

славик, я в последнее время очень много таких случаев вижу. в поле моего интереса выставляются дома, не продались - опа, еще выше цена. наверное новая мода такая, показать что дом вообще-то еще дороже стоит, мол вам скидку сделаем :)

может скам? типа из банка по максималке денег выжать с кикбаком?

нет не скам, и такое частенько работало. в Ванкувере таких примеров было предостаточно.

вполне вероятно что они пролители со своим ожиданием того что получат на малтипл. поставили ниже "рыночной" (может у них сортиры золотые), чтобы вызвать ажиотаж и продать ещё выше.

но малтипл не получился, или же greater fool, кто выиграл аукцион не закрыл сделку, а второй уже тоже не заинтересован. вот они и выставили по цене за которую оригинально хотели продать.

это всё от прогнившей монополии MLS. bids закрытые, участники аукциона не знают сколько дают другие, да и вообще если другие бидз реальные а не подстава. да и и выигрышь в самом аукционе ещё не гарантирует что дом ваш.

единственный способ не остаться дураком в этой ситуации это в ней вообще не участвовать. потому что несмотря на весь писдёж о тёплой заботе и защите клиентов риэлторами они только рискуют своей репутацией, если что-то не сложиться так как обещали. никакой гарантии кроме се-ля-ви.

чисто математически $100к то же самое,но...
теперь в отчетах банка нет риска, они не переоценивали свой залог (по бумагам)
выдать необеспеченый мортгиж это против политики любого банка (если работаешь знаешь)
Если есть спрос на какую то услугу, и на этом можно заработать деньги, то не вижу причин, почему банки должны эту возможность игнорировать. Если математически и логически все в порядке, в чем проблема? Полиси ведь можно и поменять... :)

Ни в США, ни в Канаде, нигде тебе не дадут взять заведомо переоцененый моргидж.
Риск что тебя прокатят даже с обеспеченым кредитом есть всегда. что думаешь страхует СМНС?
У меня такое ощущение, что ты либо игнорируешь, что я пишу, либо прикалываешься.
Я задал вопрос, можно ли договориться с банком. Объяснил, почему считаю логичным, если бы банки шли навстречу таким клиентам.

Итак, я считаю, что такие возможности могут быть просто потому что это выглядит логичным и такие сделки выгодны тем кто занимает деньги. Возможно, что такой услуги впринципе нет, но тогда я удивлен, почему? :)

Ты пишешь что такого не может быть потому что не может быть никогда.

Получается в споре тупик. :)

Можешь мне объяснить, почему конкретно в случае с твоим другом банку будет невыгодно дать ему 250К на апгрейд дома? Без упоминаний полиси и т.д. и т.п. Просто и понятно, где увеличиваются риски либо уменьшаются банковские доходы?

Если есть спрос на какую то услугу, и на этом можно заработать деньги, то не вижу причин, почему банки должны эту возможность игнорировать. Если математически и логически все в порядке, в чем проблема? Полиси ведь можно и поменять... :)

всё объясняется риском. есть определённые степени риска на которые может идти банк. это предписано в лицензии или ещё чём-то что там выдаётся банку. если банк этим официальным предписаниям не следуют, то он фактически нарушает законодательство о банках, и у него могут отнять лицензию. эти рамки действий существуют для защиты потребителей от мошенников, и эти правила были выработанны за счёт уроков наступлений на грабли в прошлом, во времена Дикого Запада.

если нет рамок допустимых действий, то завтра Абу Махмед-Махмуд может открыть банк в своём угловом конвиниенц, а послезавтра смотать со всеми деньгами за границу.

так вот, банку предписывается что все их действия по зарабатыванию прибыли должны быть достаточно консервативны в своих рисках. банку для инвестирования не достаточно иметь залог того что им будут выплачивать проценты, банку ещё необходимо быть уверенным что их начальная сумма инвестиции защищена. то есть если они пролетают с прибылью, их начальный капитал будет защищён. они законодательно не имеют права расчитывать на прирост в цене недвижимости. учитывается только оригинальная цена сделки для просчёта риска.

если моргидж выдаётся под дом, то дом это гарантия оригинальной суммы, а платёжеспособность это гарантия заработка.

банк не может выдать моргидж под обычные ипотечные ставки на сумму превышающую collateral - у них в этой ситуации нет защиты их оригинального инвестмнет. поэтому сейчас в Америке выдача $600К под дом в $500К невозможна на обычных условиях.

наверное такое можно провернуть только если лэндер будет брать где-нибудь 8%-10% так как коллатерал недостаточен чтобы покрыть всю сумму доолга. а это значит выше риск, и следствовательно выше проценты. поэтому кредитки требуют 20% - их риск полной потери высок если должник перестаёт платить.

когда нет поголовного покрытия риска, типа как делала CMHC, то банкам приходиться действовать по основным принципам, а они диктуют что инвестиция должна не вылезать за рамки дозволенного для них риска.

нет не скам, и такое частенько работало. в Ванкувере таких примеров было предостаточно.

вполне вероятно что они пролители со своим ожиданием того что получат на малтипл. поставили ниже "рыночной" (может у них сортиры золотые), чтобы вызвать ажиотаж и продать ещё выше.

но малтипл не получился, или же greater fool, кто выиграл аукцион не закрыл сделку, а второй уже тоже не заинтересован. вот они и выставили по цене за которую оригинально хотели продать.

это всё от прогнившей монополии MLS. bids закрытые, участники аукциона не знают сколько дают другие, да и вообще если другие бидз реальные а не подстава. да и и выигрышь в самом аукционе ещё не гарантирует что дом ваш.

единственный способ не остаться дураком в этой ситуации это в ней вообще не участвовать. потому что несмотря на весь писдёж о тёплой заботе и защите клиентов риэлторами они только рискуют своей репутацией, если что-то не сложиться так как обещали. никакой гарантии кроме се-ля-ви.

У нас на улице нет таких цен. Откуда 1.750 МЛН было ниже рыночной? Улица в сабдивин. лот 50 футов. по 6 футов до соседей. Да, лот примиум, но размер то 0.2 акра.

На предыдущей вывеске не было написано SOLD.

Проперти таксы на него 9964.36К в год, значит при нашем такс рейте 0.00951958 имеем что его оценочная стоимость 1.046 .
Сейчас дом выставлен в аккурат двойная оценка. По билдеровскому плану дом 4860 sq ft. -> дом где-то 4500 sq. ft на тайтл, плюс около 2000 sq. ft бейсмент.

что-то я тут явно не догоняю.

да ты просто реально чушь несешь.....НАКОПИТЬ НА ОПЛАТУ РИЕЛТЕРА....ты хоть раз такое клиенту прямо в лицо говорил?

твои услуги как риелтера
Это ты чушь несешь. Я не риэлтор и никогда им не был. :)

ты видимо головой не подумал, когда написал определение надежного клиента как накопившего 20 штук на оплату продажи....то что стабильный женатый гражданин для моргиджа надежнее чем холостой гастарбайтер с 20 тысячами снятыми с жирной шабашки ты явно не просек.
Опять же, это ты головой не подумал. Я такого не писал, перечитай, если хочешь, повнимательнее. :)

А мысль что пришло время перезакрывать моргидж и ты на него больше не проходишь тебе в голову не приходило?
Приходило, естесственно. Перед принятием решения о покупке. Только мы о другом говорим. Что люди по собственной воле понесут ключи в банки, потому что их долг станет больше чем стоимость дома. Только об этом.

3. В твоей логике не слабые звенья, а ложная предпосылка что обслуживается только 100 минус в первом и втором случае. Стоимость дома ты считаешь накоплением, тогда как нужно считать сумму долга и эквити.
Стоимость дома я не считаю накоплением, это твоя фантазия.
Я написал, что доходы человкеа должны убедить банк, что он может без проблем обслуживать больший моргич. Не нужно ничего выдумывать от себя.

Можешь мне объяснить, почему конкретно в случае с твоим другом банку будет невыгодно дать ему 250К на апгрейд дома? Без упоминаний полиси и т.д. и т.п. Просто и понятно, где увеличиваются риски либо уменьшаются банковские доходы?

банковские доходы остаются прежними, скажем 4% годовых с суммы.

Размер суммы долга увеличивается с 350 до 600 тыс. больше сумма - выше риск.

Ты явно не догоняешь что такое шортсейлы и андервотер пропертиз.

всё объясняется риском. есть определённые степени риска на которые может идти банк.
Мы примерно это уже и обсудили. Есть риск реальный, и есть полиси на бумаге. Так вот, реальный риск в данной конкретной ситуации не увеличивается (по-крайней мере, я не вижу увеличения риска). Что касается полиси на бумаге, - то это меняется и подстраивается под текущую ситуацию. Что касается правил для банков, которые устанавливают регуляторы - тут не знаю, но, думаю, банки могут найти схему, чтобы обойти какие-либо ограничения.

Ты уже упомянул дополнительный кредит. Если этот кредит будет использован адвокатом под конкретную сделку по покупке нового дома, то не вижу проблемы, чтобы такие кредиты выдавать под 20% годовых.

я не банковский работник, могу и ошибаться здесь. всего лишь мое мнение. :)

Я не риэлтор и никогда им не был. :)
Извини, ошибся

Размер суммы долга увеличивается с 350 до 600 тыс. больше сумма - выше риск.
Если бы у твоего друга не было проперти и он пришел бы сейчас в банк за могргичем, в каком случае он получил бы лучший рейт - на 350К или 600К? Если на 350К потому что сумма меньше = риск ниже, то соглашусь с тобой. Если одинаково либо на 600К рейт будет ниже, - то не соглашусь с тобой. :)

Ты явно не догоняешь что такое шортсейлы и андервотер пропертиз.
И даже не спорю с этим. Я, как уже заметил ранее, очень далек от этой темы. Потому и прошу найти изъян в моих рассуждениях.

Я не риэлтор и никогда им не был. :)
Извини, ошибся
Да нет проблем... :)

Так вот, реальный риск в данной конкретной ситуации не увеличивается (по-крайней мере, я не вижу увеличения риска).

хорошо, значит тебя должен привлечь вот такой вариант:

допустим мой дом стоит $580К. его можно сдать в аренду за $2150/месяц. давай ты мне найдёшь инвестора который купит этот дом у меня за $650К, и я буду согласен рентовать у этого инвестора этот дом за $3,000/месяц. плюс я ещё заплачу $15,000 комиссионых тебе за нахождение этого инвестора.

если считаешь что такой вариант безпроигрышний для инвестора, то пожалуйста, вперёд, 15 штук ждут тебя.

на полном серъёзе.