А цены продолжают расти и выросли уже в августе, когда вступили новые правила.http://www.bnn.ca/News/2012/10/11/Canada-new-home-prices-increase-by-02-in-August.aspx

ты сам себе противоречишь.
1.То ты утверждаешь что рост цен за счет увеличения населения (что не правда и ссылки тебе на это дали).
2.То ты утверждаешь что спрос упадет т.к. больше не выдают ссуд.

Да, я утверждаю, что росту цен способствует увеличение населения Торонто. Да, я утверждаю, что спрос падает из-за роста цен и новых правил получения моргичей.

Где конкретно я противоречу себе? Покажи пальцем. Только подумай, перед тем как писать фигню. :)

спрос увеличился ТОЛЬКО из за того что каждому босяку давали...
ТОЛЬКО??? Ну ладно, продолжай так считать.
Сейчас каждому босяку кредит не дают, где падение? Ждем.....

Думаю все начнется весной. Сейчас многие снимут жилье с продажи надеясь прокатиться на волне по весне но, так думает все стадо ;).
Если весной не будет никаких обвалов и потрясений, признаешь, что ты не тех людей отнес к "стаду"? :)

А благодарить банк за то что они дают тебе возможность рентовать у них дом за который ТЫ несешь ПОЛНЫЙ риск и ответственность, а за все время этого рента (при данной рыночной ситуации) переплатишь банку более 50% (с мнимой надеждой при выходе на пенсию что то получить с продажи) - характеризуется на Руси не иначе как "без лоха и жизнь плоха".
Это мое решение, брать кредит и обязательства или не брать. Условия меня устраивают, результат тоже.
А кто тут "лох" - посмотрим, время все по местам расставит... :)

А цены продолжают расти и выросли уже в августе, когда вступили новые правила.http://www.bnn.ca/News/2012/10/11/Canada-new-home-prices-increase-by-02-in-August.aspx
Если ты умеешь читать между строк то ты поймешь что цены возрасли за счет новых домов. А новые дома были купленны не вчера или сегодня а примерно 1-1.5 года назад причем билдер уже был не дурак и продавал дома с уже включенной разницей на момент клоузинга. Ты зайди на листинги и посмотри сколько их и за почти два месяца почти ничего не продали. Что может произойти что бы вот так вот их взяли и раскупили за короткое время что бы цены не упали? Матрешка, у тебя есть ответ?

А тут не надо читать между строк разговор идет о повышении цен на новые дома. И цена поднялась не по сравнению с год и полтора. А конкретно в сравнении августа с июлем этого года. Имеется в виду цена на старты, на контракты, заключенные в июле и августе 2012. А если мы начнем сравнивать с полутора годами назад, то цена на новые дома поднялась ну не меньше, чем 20% в среднем. В в "наших" районах и вообще на все 30%.

Матрёшка, какое это имеет отношение к ценам которые будут через год или два?

Какой ожидаемый процент повышения цен вы рекламируете людям которым вы советуете покупать дома у ваших коллег по бизнесу?

Вы уже указали на то как было раньше. Пожалуйста не повторяйтесь опять с примерами из недавнего прошлого, мне интерестно не это, а то, на сколько вы выше вы ожидаете будут цены в "наших районах" через пару лет.

Матрёшка, какое это имеет отношение к ценам которые будут через год или два?

Какой ожидаемый процент повышения цен вы рекламируете людям которым вы советуете покупать дома у ваших коллег по бизнесу?

Вы уже указали на то как было раньше. Пожалуйста не повторяйтесь опять с примерами из недавнего прошлого, мне интерестно не это, а то, на сколько вы выше вы ожидаете будут цены в "наших районах" через пару лет.

Можно и мне поучаствовать? На конец марта 2015 года я ожидаю роста цен в "наших районах" (и разговор только о фрихолдах) ну как минимум на 15%, а скорее всего на 20% (от сейчас). Если это произойдет, считаю, что Пат, Фидонет и другие предсказывающие крах недвижимости должны признать, что ошиблись, и лишить себя права предсказывать что бы то ни было.

ты сам себе противоречишь.
1.То ты утверждаешь что рост цен за счет увеличения населения (что не правда и ссылки тебе на это дали).
2.То ты утверждаешь что спрос упадет т.к. больше не выдают ссуд.

Да, я утверждаю, что росту цен способствует увеличение населения Торонто. Да, я утверждаю, что спрос падает из-за роста цен и новых правил получения моргичей.

Где конкретно я противоречу себе? Покажи пальцем. Только подумай, перед тем как писать фигню. :)

спрос увеличился ТОЛЬКО из за того что каждому босяку давали...
ТОЛЬКО??? Ну ладно, продолжай так считать.
Сейчас каждому босяку кредит не дают, где падение? Ждем.....

Думаю все начнется весной. Сейчас многие снимут жилье с продажи надеясь прокатиться на волне по весне но, так думает все стадо ;).
Если весной не будет никаких обвалов и потрясений, признаешь, что ты не тех людей отнес к "стаду"? :)

А благодарить банк за то что они дают тебе возможность рентовать у них дом за который ТЫ несешь ПОЛНЫЙ риск и ответственность, а за все время этого рента (при данной рыночной ситуации) переплатишь банку более 50% (с мнимой надеждой при выходе на пенсию что то получить с продажи) - характеризуется на Руси не иначе как "без лоха и жизнь плоха".
Это мое решение, брать кредит и обязательства или не брать. Условия меня устраивают, результат тоже.
А кто тут "лох" - посмотрим, время все по местам расставит... :)

блин почему надо указывать на очевидное ?

рост цен зависит от спроса ? да.
колво. прибывающих в торонто за последний месяц упало? нет.
спрос у пал ? да.
почему? из-за ожесточения выдачи кредита.

Спрос упал причем ОЧЕНЬ сильно. такого обвала в спросе еше не было с 94года (когда начали собирать данную статистику). т.е. за всю историю сбора статистики на рынке торонто не было такого негативного колебания.
т.е. ВСЕ что изменилось - ДОСТУП К КРЕДИТУ все остальные переменные остались практически такими же (хотя нет, возможно ухудшились - безработица выше, долгов на душу больше, цены на проживание выше, и т.д. и т.п.).

Надо ли мне указывать на очевидный фактор который повлиял на рост спроса (соответственно цен) , а так же повлиял на падение спроса (а значи и цены в будущем последуют)?

не утверждаю что это произойдет в каждом микро рынке но цены в ипенях за городом - точно сдвинуться.

блин почему надо указывать на очевидное ?

рост цен зависит от спроса ? да.
колво. прибывающих в торонто за последний месяц упало? нет.
спрос у пал ? да.
почему? из-за ожесточения выдачи кредита.
Если твои умозаключения на этом останавливаются, и все твои прогнозы основаны на этом "очевидном" - то поздравляю. :)
Не задумывался над тем, что на цену влияет ни один и не два фактора, а множество?

А теперь вопросы:
1. Цена зависит от спроса, или от спроса и предложения? Спрос упал, а цены нет. Почему? Не потому ли, что за меньшие цены недостаток предложения жилья на рынке? Ты можешь хотеть себе дом за 3 копейки сколько угодно, но кто ж тебе его продаст?
2. Ужесточения выдачи кредита, конечно же, влияют на доступность жилья. Все эти "закручивания/откручивания гаек" ни что иное как регулирование рынка. Чтобы на рынке не сформировался пузырь, его охлаждают. Делается это не для того, чтобы рынок обрушить тебе на радость. Если потребуется, "отркрутят ли гайки" обратно, чтобы не допустить обвала рынка?

не утверждаю что это произойдет в каждом микро рынке но цены в ипенях за городом - точно сдвинуться.
Сдвинутся??? И это все, что случится полсе 8 процентов роста в 2012 году? Цены хотя бы упадут до уровня 2011 года? Когда ты начал прогнозировать обвал рынка???


Ты так и не показал, где я себе противоречу.
Напомню, если ты забыл:

ты сам себе противоречишь.
1.То ты утверждаешь что рост цен за счет увеличения населения (что не правда и ссылки тебе на это дали).
2.То ты утверждаешь что спрос упадет т.к. больше не выдают ссуд.»

Да, я утверждаю, что росту цен способствует увеличение населения Торонто. Да, я утверждаю, что спрос падает из-за роста цен и новых правил получения моргичей.

Где конкретно я противоречу себе? Покажи пальцем. Только подумай, перед тем как писать фигню. :)

Diman, у тебя листинги из будущего за 2013 год? :)

:) Нда , от так и создаются отчеты

Можно и мне поучаствовать? На конец марта 2015 года я ожидаю роста цен в "наших районах" (и разговор только о фрихолдах) ну как минимум на 15%, а скорее всего на 20% (от сейчас). Если это произойдет, считаю, что Пат, Фидонет и другие предсказывающие крах недвижимости должны признать, что ошиблись, и лишить себя права предсказывать что бы то ни было.

спасибо за участие.

по поводу лишения себя права "предсказывать что бы то ни было", то об этом можно лишь сказать что проигравшие обычно уходят быстро и молча с интернетовских форумов. так как я всё ещё тут, да и под своим именем, то это хоть косвенно но указывает на то что я не считаю что мне надо стыдиться своих прогнозов.

у меня нет проблем с признанием своих проколов. я на этом учусь. моё главное мнение остаётся тем же: мы сидим посреди real estate bubble по крайней мере уже лет 5. И это мнение может быть опровергнуто только если отношения параметров оценки стоимости к ценности недвижимости вернуться к историческим нормам без серъёзного и ощутимого спада цен.

Всё что меньше 20% это не крах, это коррекция. Я не верю что мы можем отделаться спадом цен в менее чем 20%.

блин почему надо указывать на очевидное ?

рост цен зависит от спроса ? да.
колво. прибывающих в торонто за последний месяц упало? нет.
спрос у пал ? да.
почему? из-за ожесточения выдачи кредита.
Если твои умозаключения на этом останавливаются, и все твои прогнозы основаны на этом "очевидном" - то поздравляю. :)
Не задумывался над тем, что на цену влияет ни один и не два фактора, а множество?

А теперь вопросы:
1. Цена зависит от спроса, или от спроса и предложения? Спрос упал, а цены нет. Почему? Не потому ли, что за меньшие цены недостаток предложения жилья на рынке? Ты можешь хотеть себе дом за 3 копейки сколько угодно, но кто ж тебе его продаст?
2. Ужесточения выдачи кредита, конечно же, влияют на доступность жилья. Все эти "закручивания/откручивания гаек" ни что иное как регулирование рынка. Чтобы на рынке не сформировался пузырь, его охлаждают. Делается это не для того, чтобы рынок обрушить тебе на радость. Если потребуется, "отркрутят ли гайки" обратно, чтобы не допустить обвала рынка?

не утверждаю что это произойдет в каждом микро рынке но цены в ипенях за городом - точно сдвинуться.
Сдвинутся??? И это все, что случится полсе 8 процентов роста в 2012 году? Цены хотя бы упадут до уровня 2011 года? Когда ты начал прогнозировать обвал рынка???


Ты так и не показал, где я себе противоречу.
Напомню, если ты забыл:

ты сам себе противоречишь.
1.То ты утверждаешь что рост цен за счет увеличения населения (что не правда и ссылки тебе на это дали).
2.То ты утверждаешь что спрос упадет т.к. больше не выдают ссуд.»

Да, я утверждаю, что росту цен способствует увеличение населения Торонто. Да, я утверждаю, что спрос падает из-за роста цен и новых правил получения моргичей.

Где конкретно я противоречу себе? Покажи пальцем. Только подумай, перед тем как писать фигню. :)

ты утверждал что спрос (т.е. рост цен) зависит от кол.ва. потенциальных потребителей прибывающих в Торонто. Этот показатель за последний месяц не изменился. Но, спрос (кол.во. продаж на некоторые типы жилья) упал до рекордных уровней. Так же, ты не видишь связи между ценообразованием и не возможностью получения кредита (образование спроса). = противоречие.

Прогнозировать никто ничего в деталях которые для тебя будут лично важны никто не может но, общая тенденция очевидна. Рынок перенасыщен (более 72% населения уже владеют недвижимостью - рекордный показатель), кредиты затянуты, кол.во долга на душу составляет рекорд, ставки на самом низу, европа разваливается и в США начался очередной виток рецессии.

как ты думаешь, если отсутсвует возможность спроса (т.е. получения кредита на покупку). как долго будет продолжаться "замок" на рынке пока тем кому надо избавится от нелеквидки (жилья) начнут снижать цены ? это может продолжаться достаточно долго но, как показывает история выход всегда один - обвальное снижение цен. Нет, не стагнация в росте а, снижение цен. В совокупностью с демографическими показателями + эконом. факторами это уже предельно ясно.

точных дат я дать тебе не могу ровно так же как и мультимиллиардные хэдж фонды которые на этом (канадцком рынке) сейчас гадают.

ты утверждал что спрос (т.е. рост цен) зависит от кол.ва. потенциальных потребителей прибывающих в Торонто. Этот показатель за последний месяц не изменился. Но, спрос (кол.во. продаж на некоторые типы жилья) упал до рекордных уровней. Так же, ты не видишь связи между ценообразованием и не возможностью получения кредита (образование спроса). = противоречие.
Ну давай я еще раз растолкую, уже в последний.

Да, я утверждаю, что росту цен способствует увеличение населения Торонто. Да, я утверждаю, что спрос падает из-за роста цен и новых правил получения моргичей. Еще я утверждаю, что на цены влияют и другие факторы, включая погоду, ситуацию на рынках США и Европы, и даже глобальное потепление. Одни факторы давят цены вниз, другие давят вверх. В последнее время было существенное изменение в балансе факторов, - введенные новые правила. Естественно, доступность моргичей сократилась, что, естественно, привело к падению количества сделок на рынке. Это как раз то, чего и добивалось правительство, чтобы недопустить развитие пузыря на рынке.

Как это отменяет факт, что растущее население Торонто увеличивает спрос на жилье??? Как вообще можно с этим фактом не соглашаться???

Кстати говоря, очевидно, что временное падение активности на рынке жилья случилось из-за новых правил, а эти правила можно легко менять со временем, регулируя и контролируя ситуацию. Желание покупать жилье на текущих ценах у людей осталось, у них просто временно отобрали эту возможность. Так что ситация под контролем. :)

Теперь, надеюсь, понятно? Или все еще мерещатся противоречия?

F10, проблемы не с указанными взаимосвязанностями, а с тем насколько они могут влиять на цены.

так вот, в Торонто нет достаточного роста населения чтобы поддерживать темп роста цен выше инфляции на более чем пару процентов.

во-вторых, понижение ставок небыло сделано с целью понижения процентов на residential мортгиджи. низкие мортгиджи - это второстепенный эффект политики центрбанка.

в-третьих, желание покупать жильё может исчезнуть вне зависимости от того какие сейчас ставки. в США сейчас рекордно-низкие за всё время (!) ставки на 30 летние ипотеки. нам такие ставки даже и не снились. тем не менее спрос на жильё ниже чем было в 2007, хотя население выросло на 13.2 миллиона человек и средняя задолженность америкоса сейчас ниже чем пять лет назад (т.е. больше денег). это следствие того что trend и спекуляция может иметь гораздо большее влияние на цены чем какие-либо резкие изменения в финансовой политике правительства.

F10, проблемы не с указанными взаимосвязанностями, а с тем насколько они могут влиять на цены.
Каждый фактор, конечно, по-разному влияет на цены, это очевидно.

так вот, в Торонто нет достаточного роста населения чтобы поддерживать темп роста цен выше инфляции на более чем пару процентов.
Согласен в целом, не уверен по поводу пары процентов, но, естесственно речь не о 10% в год.

во-вторых, понижение ставок небыло сделано с целью понижения процентов на residential мортгиджи. низкие мортгиджи - это второстепенный эффект политики центрбанка.
Кто же с этим спорит? Это очевидно.
При этом, ты же понимаешь, что правительство имеет возможность регулировать доступность жилья вводимыми правилами? Макс срок амортизации, например, можно менять от 25 до 40 лет, правильно?

в-третьих, желание покупать жильё может исчезнуть вне зависимости от того какие сейчас ставки. в США сейчас рекордно-низкие за всё время (!) ставки на 30 летние ипотеки. нам такие ставки даже и не снились. тем не менее спрос на жильё ниже чем было в 2007, хотя население выросло на 13.2 миллиона человек и средняя задолженность америкоса сейчас ниже чем пять лет назад (т.е. больше денег). это следствие того что trend и спекуляция может иметь гораздо большее влияние на цены чем какие-либо резкие изменения в финансовой политике правительства.
Может, все может быть, но пока не случается.
А по поводу возможности покупать жилье американцами, ты же сам на пару со Славиком мне доказывали на примере, что успешный американец хочет но не может купить жилье, потому что его моргич превышает стоимость дома, в котором он живет. Деньги, вроде как есть, а возможности купить нету.
Т.е речь идет не об их нежелании покупать, а о невозможности это сделать в текущих условиях.

F10, не я пытаюсь объяснить рост цен новой иммиграцией. Так вот, в США сейчас есть иммиграция и есть низкие кредиты, а вот такого роста цен как у нас не наблюдается. Как же это тогда не доказывает то, что рост цен не может быть гарантирован только доступностью кредитов и стоимостью жилья в месяц?

Есть и другие факторы которые не контролируются государством. Такие например как отношение толпы в целом к чему-то. Например, вся среднияя прослойка населения была помешана на Dot-Com стоках в конце 90-х. Тот пузырь лопнул, настал пузырь недвижимости, потом драг-металлов, потом что-то новое. Так всегда было, так и будет. Если научиться распозновать такие риски то можно самому регулировать степень риска своих инвестиций.

На данный момент мы всё ещё ждём пока пузырь недвижимости лопнет в Канаде. У очень многих уже больше нет сомнений что он есть. То когда он действительно лопнет - это детали, которые не мешают избежать негативные последствия если просто понимать что имеет место быть на рынке.

F10, не я пытаюсь объяснить рост цен новой иммиграцией.
Ну как мне еще объяснить??? Я не говорю, что рост цен обусловлен ТОЛЬКО лишь новой иммиграцией. Я говорю, что новая иммиграция поддерживает спрос на жилье в Торонто. Не согласен? Скажи, да или нет?

Так вот, в США сейчас есть иммиграция и есть низкие кредиты, а вот такого роста цен как у нас не наблюдается. Как же это тогда не доказывает то, что рост цен не может быть гарантирован только доступностью кредитов и стоимостью жилья в месяц?
А я что, спорю что рост цен НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ГАРАНТИРОВАН ТОЛЬКО доступностью кредитов и как я понимаю, ты хотел сказать, иммиграцией? Я как раз пытаюсь уже 3 поста как объяснить, что множество факторов тут играют свою роль.

Есть и другие факторы которые не контролируются государством.
Как я уже говорил, есть множество факторов. Некоторые из них контролируются государством. Ты сам видишь, что благодаря новым правилам рынок охлаждается. Надо будет, эти правила изменят, чтобы нормализовать спрос и предложение. Те потрясения, о которых ты говоришь, никому не нужны.

На данный момент мы всё ещё ждём пока пузырь недвижимости лопнет в Канаде. У очень многих уже больше нет сомнений что он есть. То когда он действительно лопнет - это детали, которые не мешают избежать негативные последствия если просто понимать что имеет место быть на рынке.
Это твое мнение, которое пока не подтвердилось. Ждем, ждем.

Я говорю, что новая иммиграция поддерживает спрос на жилье в Торонто. Не согласен? Скажи, да или нет?

Ответ: нет! Уровень иммиграции в Торонто не оказывало за последние десять лет какое либо серъёзное влияние к тому темпу роста цен который тут был. Именно это было доказано в ссылках которое я давал. Очень большая разница между иммиграцией как просто один из факторов и тем что иммиграция сильно и серьёзно способствует скачку цен в темпе выше чем, например, в 90-х.

Надо будет, эти правила изменят, чтобы нормализовать спрос и предложение. Те потрясения, о которых ты говоришь, никому не нужны.

пример США, Австралии, Ирландии, Испании, и т.д. показывает что когда пузырь лопается то практически никакие эстренные меры которое имеет в распоряжении государство может гарантировать "soft landing".

да, поговаривают о том что Оттаву уже сильно лоббируют чтобы вернули 30-летнию аммортизацию. Но, например, Британской Колумбии это уже не поможет. Ещё чуть-чуть и будет поздно и в GTA. Учитывая что в Оттаве ничего быстро не случается, нам крах практически гарантирован. Спасти от падения цен на данный момент может только США если вдруг устроют большую инфляцию.

На данный момент мы всё ещё ждём пока пузырь недвижимости лопнет в Канаде. У очень многих уже больше нет сомнений что он есть. То когда он действительно лопнет - это детали, которые не мешают избежать негативные последствия если просто понимать что имеет место быть на рынке.
Это твое мнение, которое пока не подтвердилось. Ждем, ждем.[/quote]

Ответ: нет! Уровень иммиграции в Торонто не оказывало за последние десять лет какое либо серъёзное влияние к тому темпу роста цен который тут был. Именно это было доказано в ссылках которое я давал. Очень большая разница между иммиграцией как просто один из факторов и тем что иммиграция сильно и серьёзно способствует скачку цен в темпе выше чем, например, в 90-х.
Низкие ставки доступны по всей Канаде, отчего в Торонто рост цен выше чем в среднем по Канаде? Что, по-твоему, является главным драйвером роста цен в Торонто?

Низкие ставки доступны по всей Канаде, отчего в Торонто рост цен выше чем в среднем по Канаде? Что, по-твоему, является главным драйвером роста цен в Торонто?

Канада не маленькая. В Торонто идиотов больше. Рост цен выше чем в Торонто был в Ванкувере, Виктории, и даже в Виннипеге.

Главным драйвером является простая спекуляция. Спекуляция подогревается рассказами о лёгких деньгах которые можно сделать на недвижимости.

Рассказы исходят от участников спекуляции и людей которые получают деньги за услуги в помощи транзакций. Участники с радостью делятся своим удачным опытом, а помощники не в состоянии оценить ситуацию объективно потому что их достаток напраямую зависит от продолжения процесса спекуляции.

Это вполне нормальное и ожидаемое человеческое поведение. Если ситуация не контролируется, то в итоге создаётся бабл, который потом лопается.

- риэлторы не регулируются и не несут ответственность за свободу давать финансовые советы и рекоммендации покупателям
- CMHC до этого года не контролировалась банковскими законами Канады
- банкам разрешалось выдавать zero-down мортигджи путём cash-back
- рефинансирование делалось путём автоматической оценкой через EMILY - системой которую уже признали как недостаточно надёжной, и которую легко обвести вокруг пальца
- банкам позволялось выдавать кредиты лицам декларирующим доход без надлежащей проверки документов. банкам было пофиг, потому что они все равно страховали у государства такие liar-loans на всю сумму
- печатная масс-медиа на всю катушку поддерживала необъективное покрытие ситуации потому что очень значимая часть их дохода зависит от рекламы идущей от строителей и риэлторов. это не конспирация, но негативную статью хрен напечатаешь рядом с рекламой нового конда на всю страницу
- местные муципалитеты тоже против строителей не попрут во время рецессии производства когда налоговый доход от заводов уменьшается, а строители готовы платить больше денег за пермиты

короче, навалом предпосылок для создания бабл, и очень, очень мало реальных вещей которыми можно объяснить рост цен выше исторически нормальных.

А когда наконец-то продадут Отличный дом в THORNHILL? Задоблал уже это баннер, бедный дом!