в прошлые пять лет банки массово покупали CMHC (и от других фирм) страховку на очень большую часть своих мортгиджей. т.е. они сами это делали не спрашивая должников. чем больше эквити тем меньше плата за страховку.

у банков очень много причин почему они это делают. например, имея страховку от CMHC ипотеку можно перепродать как "AAA"-rated Канадскую инвестицию всяким лохам из Лондона или Сыктывкара, даже если внутри этой инвестиции полно мортиджей от таких людей как вы, которые практически были банкротом всего пару лет назад. Именно поэтому я написал что вашы шансы значительно зависят от того воможно ли будет застраховать вашу ипотеку или нет. Причём не зависит будете ли бы или сам банк (через более высокие проценты для вас) платить за эту страховку.

в прошлые пять лет банки массово покупали CMHC (и от других фирм) страховку на очень большую часть своих мортгиджей. т.е. они сами это делали не спрашивая должников. чем больше эквити тем меньше плата за страховку.

у банков очень много причин почему они это делают. например, имея страховку от CMHC ипотеку можно перепродать как "AAA"-rated Канадскую инвестицию всяким лохам из Лондона или Сыктывкара, даже если внутри этой инвестиции полно мортиджей от таких людей как вы, которые практически были банкротом всего пару лет назад. Именно поэтому я написал что вашы шансы значительно зависят от того воможно ли будет застраховать вашу ипотеку или нет. Причём не зависит будете ли бы или сам банк (через более высокие проценты для вас) платить за эту страховку.
В принципе я понял суть и с Вами соглашусь (особенно в аспекте выгодности страхования риска для банка).
Но что касаетса "практически были банкротом" (поверьте я это хорошо знаю) пропозал и банкротство принципиально разные вещи. Я в любом случае отдаю деньги кредитору (хоть и в меньшей сумме) по долгам а банкрот нет.

...
Но что касаетса "практически были банкротом" (поверьте я это хорошо знаю) пропозал и банкротство принципиально разные вещи. Я в любом случае отдаю деньги кредитору (хоть и в меньшей сумме) по долгам а банкрот нет.

для банка для принятия решения о видаче мортгижа или другово кредита очень важен кредит скор, если меньше 600, то big5 не будут даже смотреть сейчас на вашу заявку. и еще пропозал или банкротство - в принципе для банка одно и тоже.

еще забудьте про кредиторов которые у вас в пропозал фигурируют, для них вы не клиент

в марте количество проданных новых домов в GTA было на 47% ниже чем в прошлом году.

http://www.realnet.ca/march-q1-2013-gta-new-homes

причём количество проданных отдельностоящих домов было самое низкое за все указанные на графике 14 лет.

в целом, за весь первый квартал новые дома продаются на процентов 30% хуже чем в среднем с 2000 года. это всё в целом не признак сбалансированного рынка, хотя бы когда речь идёт о новостройках.

Real Estate will cost less this summer than now

в марте количество проданных новых домов в GTA было на 47% ниже чем в прошлом году.

http://www.realnet.ca/march-q1-2013-gta-new-homes

причём количество проданных отдельностоящих домов было самое низкое за все указанные на графике 14 лет.

в целом, за весь первый квартал новые дома продаются на процентов 30% хуже чем в среднем с 2000 года. это всё в целом не признак сбалансированного рынка, хотя бы когда речь идёт о новостройках.

Вообще низкие продажи новых домов на этом этапе только в плюс для цен на ресейл

Real Estate will cost less this summer than now

Слушайте, прогнозеры, у вас свои мысли по поводу недвижимости есть? Надоели эти копи-пасты.
А по сути - конечно будет дешевле. Ничего удивительного - так каждое лето происходит. Было бы интересно, если бы ваш красавец предсказал, что следующей весной цены будут ниже, чем сейчас. Вот тогда бы хотелось бы посмотреть, как он будет отмазываться. А так - будет кричать, вот видите, я вам говорил! Очень удобно. Хотя... Тернер еще этой осенью говорил, что весной цены будут ниже чем сейчас, и все наконец-то поймут, как он будет прав - и ниче, не омазывается - зачем ему, когда народ и так верит во все, что он скажет.

в марте количество проданных новых домов в GTA было на 47% ниже чем в прошлом году.

http://www.realnet.ca/march-q1-2013-gta-new-homes

причём количество проданных отдельностоящих домов было самое низкое за все указанные на графике 14 лет.

в целом, за весь первый квартал новые дома продаются на процентов 30% хуже чем в среднем с 2000 года. это всё в целом не признак сбалансированного рынка, хотя бы когда речь идёт о новостройках.
То есть построили столько же, сколько и всегда, а продали на 30-40 процентов меньше? (Или - шепотом - может предложение тоже упало?

- ставки на мортгиджи как были низкие так и остались.
- иммигрантов в GTA чуть меньше, но все равно едут.
- из местных работают все кто хотят, то есть денег не меньше чем было раньше.
- экономический кризис как бы в основном уже и забыт, т.е. люди не трясутся за своё будущее.
- земли больше не делают.
- официально, аффордабилити там же где и была в прошлом году

только вот незадача продажи новостроек упали в два раза. почему? да, блин, потому что цены высокие. такая мысля вам в голову не приходила?

вот 23 страницы новостроек (без кондо) - http://www.newinhomes.com/grandopening/previews.jsp?homeType=0&REF=0 - покупай до нимагу. падает не предложение, а доход у билдеров.

вот 23 страницы новостроек (без кондо) - http://www.newinhomes.com/grandopening/previews.jsp?homeType=0&REF=0 - покупай до нимагу. падает не предложение, а доход у билдеров.

Пат, ну серьезно, какие новостройки - "Coming spring 2010" :)

Пат, ну серьезно, какие новостройки - "Coming spring 2010" :)

а вот нинада, newinhomes.com самая серьёзная контора по данному типу инфы для плебеев в GTA. да, там полно говна, потому билдеры считают что инфу на сайте достаточно выставить единыжды а потом никогда не обновлять, но это не значит что где-то есть лучше и больше инфы.

вы что серъёзно думаете что билдеры ударились в конспираси и придерживают продажу новостроек дабы создать дефицит? с какого дуба вы рухнули? билдер это тот же тип продавца коммиссионщика как и риелтор: нет продаж - нет денег. чем больше транзакций - тем больше денег.

если бы был бы реальный дефицит, то билдерам нафиг надо было бы строить всякие презентайшон центры. покупатели бы ездили к ним в какой-нибудь дальный чиповский оффис по строго предварительно назначенным аппоинтам и с наличкой в руках.

Пату еще 2 мессаджа и будет 6666 сообщений. >:-Е
:)

http://www.torontocondobubble.com/2013/04/torontohousingbubble.html

вот, нашла себе такую интересную ссылочку. вебсайт спецом посвященный real estate bubble .

в школе у нас была училка физики. она любила, чтоб о каком-либо физическом открытии или процессе ученик отвечал комплексно, освещая, так сказать, разные аспекты. она говорила: "расскажи нам, плз, об историзме процесса. так. а теперь о химизме процесса." а мальчишки с задней парты добавляли: " ... и о физизме процесса."

так вот, в статейке есть и историзм (о bubble 1989 года vs нынешний bubble/или "не bubble", как считают многие), и химизм и даже физизм процесса :))

Хорошая статья, спускает в унитаз аргументы матрешек про недостаток земли и что у нас все по другому. Серьезный анализ.

Хорошая статья, спускает в унитаз аргументы матрешек про недостаток земли и что у нас все по другому. Серьезный анализ.

Статья интересная и во многом созвучная прогнозам Пата на этом форуме. Автор, однако, почему-то не рассматривает возможности вялотекущей стабилизации цен без резкого обвала, а ведь это - один из потенциальных вариантов, который прогнозируется финансовыми институтами и банками. До сих пор не было заметно каких-либо серьезных колебаний цен вниз. Если следовать автору, такой ценовой обвал неминуемо последует за снижением обьемов продаж. Значит, ждем дальше: пока что цены или стабилизировались, или же медленно ползли вверх.

Вера не требует доказательств, поэтому Матрешку вы никогда не переубедите. У него один аргумент: а баба-яга против!

Вера не требует доказательств, поэтому Матрешку вы никогда не переубедите. У него один аргумент: а баба-яга против!

The fact that a third of Toronto housing prices are still below the 1989 peak proves how ridiculous housing prices were in 1989.

По моему это неплохой индикатор, что бабл если и есть, то его не сравнить с 1989 и у нас все шансы на мягкий лэндинг. Пока что нет предпосылок что краш случится ближайший год.

Хорошая статья, спускает в унитаз аргументы матрешек про недостаток земли и что у нас все по другому. Серьезный анализ.

Статья интересная и во многом созвучная прогнозам Пата на этом форуме. Автор, однако, почему-то не рассматривает возможности вялотекущей стабилизации цен без резкого обвала, а ведь это - один из потенциальных вариантов, который прогнозируется финансовыми институтами и банками. До сих пор не было заметно каких-либо серьезных колебаний цен вниз. Если следовать автору, такой ценовой обвал неминуемо последует за снижением обьемов продаж. Значит, ждем дальше: пока что цены или стабилизировались, или же медленно ползли вверх.

тут надо строить модель чтобы определить возможна ли стабилизация цен при продажах более низких чем 20% в последние годы
для банков и гавермента модель не такая уж сложная

в настоящей модели конечно же будут десятки составляющих но даже мы можем прикинуть

нейтрально - доходы населения стабильны, проценты по моргиджу стабильны

из плюсов - рост населения особенно через иммиграцию и ограничение нового строительства

из минусов резкое снижение дохода реэлторов, лоеров, моргидж брокеров и констракшн трейдс , ну и естественно на 20% будет мешьше впрыскиваться в экономику через моргиджи

мне видится что последний пункто самый важный -количество денег приходящих в недвижимость через моргиджи должно быть больше чем стоимость нового жилья. строиться жилья примерно на 30 миллиардов долларов в год. чтобы недвижимость продолжала расти в цене необходимо добавлять новых денег как минимум 30 миллиардов +1
последние годы прибавлялось примерно 60 миллиардов в год что и давало такой рост цен
теперь осталось посчитать на сколько изменится эта цифра при падении продаж на 20% и мы узнаем что будет с ценами

The correlation coefficient between the debt-to-income ratio and the national teranet index is a staggering 0.98, or in other words, almost perfect. The debt-to-income ratio currently stands at a record level of 164.7% - meaning that Canadians are stretched to the limit.

первая часть этого абзаца очень интерестна. интерестно в смысле того, а является ли это совпадением или же закономерностью.

дело в том что Флахерти уже пару лет как в крестовом походе на высокую задолженность населения. пока что федералам откровенно пофиг цены на дома, их волнует только степень задолженности пиплов. высокая задолженность люда очень давит на экономику потому что должники должны тратить всё большую часть своей получки на выплату процентов по долгам вместо того чтобы тратить эти же деньги на покупку товара.

так как наша экономика потребительская, то очень важно чтобы потребители продолжали иметь свободные деньги чтобы их тратить на товар а не платить долги (long term sustainability of consumption-based economy). поэтому Флахерти важно чтобы уровень задолженности не продолжал расти, а наоборот падал.

пока что все принятые до сих федералами меры не смогли повернуть тренд роста задолженности. поэтому у них остаётся всё меньше финасовых рычагов которые могут заставить людей перестать брать всё больше денег в долг.

и поэтому Флахерти и Карни продолжают намекать о том что если люд не остановится, то придётся повышать ставки.

повышенные ставки точно заставят людей одалживать меньше, и наоборот заставят людей начинать выплачивать долги. т.е. задолженность понемногу начнёт снижаться. и вот тут-то и будет интерестно посмотреть будет ли продолжение корреляции уровня задолженности и индекса Teranet.

простыми словами автор намекает на то, что если федералы добьются снижения задолженности канадцев с 167% до 125% (25% разница), то вроде как и цены на дома тоже должны упасть на 25%.

ставки точно повысят как только экономика покажет видимость стабильности. если экономика будет в заднице то ставки не повысят, но ценам на дома это тоже никак не поможет потому что если нет роста дохода и большее кол-во денег не дают возможность одалживать, то и ценам не от чего расти.

... строиться жилья примерно на 30 миллиардов долларов в год. чтобы недвижимость продолжала расти в цене необходимо добавлять новых денег как минимум 30 миллиардов +1
последние годы прибавлялось примерно 60 миллиардов...

Каширин, в целом согласен, но интересует откуда такие цифры взяты про $30B и $60B?