1. не возила ибо 10лет назад агентом не была
2. "укатывать народ"? если имeлось в виду уговаривать - извини не мои стиль

Bы привелi два примера Я с талкиваюсь каждыи день То что можно было сделать год назад не все можно сделат сегодня То что правила постоянно меняют - да, то что липа бывает - да. Но то что все так просто вы как стараетесь представить - не правда.
Вашему другу дали кредит толко ви забыли спросит/сказата под какои %

1. красиво парировано.
2. не мой стиль? типа ты никого не катаешь и никому ничего не говоришь.
3. я понимаю, что у ты сталкиваешься со сделками каждый день, но сколько у тебя сделок сорвалось изза отказа в финансировании? если в напрямую в лоб не дали моргидж в банке, то у тебя наверняка есть пара своих вариантов оформления.
4. Какая разница под какой процент ему дали? я так понимаю что под процент, который гораздо ниже того, под который например я брал моргидж в 1999 году имея даунпеймент, кредитную историю, доход итп.
5. Тут писали что типа сейчас закрутили гайки с кредитами....да шас закрутили...совсем немного поменяли правила, если год назад давали под скажем 2.1, то сейчас дают под 2.2 но дают больше денег потому как ценники на дома поменяли.
6. Солнышко раньше писала что типа в штатах рухнуло потому, что там были заманушные рейты, а типа в канаде не так. типа 2-3% это реальная стоимость кредита? короче посмотрим что будет с рейтами в 2013 году и как это отразится на цене.

1. конечно вожу и конечно говорю Но именно говорю - даю информацию ибо люблю когда у клиента полная картина, а не уговариваю и не даю обещании если они не выполнимы
2. Две, и только потому что клиент слушает но делает все по своему. Потом с удивлением понимает что его точка зрения и банка далеко не всегда совпадают. Чудес на свете не бывает
3. Я женщина и логика у меня женская поэтому я не понимаю почему сначала было сказано что какои хочеш кредит даст каждыи банк на каздом углу а тепер "если в напрямую в лоб не дали моргидж в банке, то у тебя наверняка есть пара своих вариантов оформления.
"

Начиная с июля в Канаду ежегодно будут прибывать только около 700 семей по классификации "инвесторы". Это те, у кого в кармане есть $1.5М, либо они могут сделать вид что у них это есть.

В основном же, иммигранты не имеют средств положить 35% ($150К) на даун чтобы избежать пристального осмотра банком. Как раз наоборот, большинство из таких могут купить только при абсолютно минимальном первом взносе.

Так свежие имигранты через пару-пятерку лет становятся людьми с постоянной работой и хорошей кредитной историей, и могут купить себе дома под низкий даунпеймент.

Так свежие имигранты через пару-пятерку лет становятся людьми с постоянной работой и хорошей кредитной историей, и могут купить себе дома под низкий даунпеймент.

да почему под низкий даунпеймент? должно быть с постоянной работой, хорошей кредитной историей, доходом позволяющим гасить кредит ненапрягаясь и НОРМАЛЬНЫМ даунпейментом, а не то что сейчас происходит и уверености что у нас американский вариант не случится

USA:
median household income (2010) - $49,445
median house price (July 2011) - $174,000
ratio - 3.51

Когда повысится доход населения в США, и они переварят всю existing inventory of unoccupied houses, тогда цены на недвижимость начнут расти по стране в целом.

Canada:
median household income (2009) - $68,410
average house price - $371,000
ratio - 5.42

я не смог найти median house price сумму по Канаде в целом, поэтому использовал average.

при соотношении 3.5 годовых доходов семьи к цене дома, цена дома равна: $240К, что на 35% ниже того что имеем сейчас.

ссылки:
http://www.bloomberg.com/news/2011-09-13/poverty-in-u-s-climbed-to-17-year-high-in-2010-as-household-income-fell.html
http://www.realestateabc.com/outlook.htm
http://www40.statcan.ca/l01/cst01/famil108a-eng.htm
http://canadabubble.com/bubble-watch/2193-how-long-can-home-prices-keep-rising.html

Это не предсказание, это просто предьявление предпосылки либо к предстоящему значительному увеличению дохода населения, либо к снижению цен на недвижимость.

Это не предсказание, это просто предьявление предпосылки либо к предстоящему значительному увеличению дохода населения, либо к снижению цен на недвижимость.

либо к тому, что self employed списывали, списывают и будут списывать доходы для снижения налогов. К тому, что всё больше программистов будут открывать левые компании, чтобы тоже меньше кормить гос органы, а всё больше себя, что квоты по иммиграции будут расти, что больше бэйсментов нелегально сдаваться будет, что больше народу будет сидеть на дисабилитес и велфере дальше будем продолжать список? Ну вы ещё не забывайте, что данные по доходам включают кучу пенсионеров, студентов, женщины на maternity, просто неработающих, потому что не хотят. Ну сколько из ваших знакомых семей имеет доход ниже 70 тыс (на двоих работающих). Я лично знаю только те, кто доит государство либо не менее 100тыс. У кого пониже доходы идут в кондо или на рент.

Это не предсказание, это просто предьявление предпосылки либо к предстоящему значительному увеличению дохода населения, либо к снижению цен на недвижимость.

либо к тому, что self employed списывали, списывают и будут списывать доходы для снижения налогов. К тому, что всё больше программистов будут открывать левые компании, чтобы тоже меньше кормить гос органы, а всё больше себя, что квоты по иммиграции будут расти, что больше бэйсментов нелегально сдаваться будет, что больше народу будет сидеть на дисабилитес и велфере дальше будем продолжать список? Ну вы ещё не забывайте, что данные по доходам включают кучу пенсионеров, студентов, женщины на maternity, просто неработающих, потому что не хотят. Ну сколько из ваших знакомых семей имеет доход ниже 70 тыс (на двоих работающих). Я лично знаю только те, кто доит государство либо не менее 100тыс. У кого пониже доходы идут в кондо или на рент.

Солнышко, ну при чем здесь дойка государства или селф имплойды? Это было есть и будет и никаких изменений ни в какую сторону не намечается. Я не улавливаю зависимости роста цены на недвижимость и количества селфимплойдов.
Я уже слышал некую теорию экстраполяции 25 тыс селфимплойдных денег до 100 тыс зарплаты на пейроле, фигня это.

Патрик дал вылкадки имевшие место в штатах, при которых их маркет накрылся, а ты парируешь его выкладками типа все знакомые имеют больше сотни.

при том, что статистика по доходам совершенно не отражает истинных доходов населения.

при том, что статистика по доходам совершенно не отражает истинных доходов населения.

Солнышко, ты явно недооцениваешь статистику как науку, и видимо не совсем верно статистику читаешь.
Я бы тому же Патрику указал что в канадском случае он использует не медиану, а среднее значение, тогда как в американском случае используется медиана. правда думается что канадская медиана тоже не фонтан.

я бы смотрел не на стат. кан. информацию в целом по канаде, а на статистику раёнов по школе, из фрейжер.

Тебе бросилось в глаза что типа доход канадской семьи около 70К, и это типа враки, т.е. все вокруг кто не пособиях не меньше сотки имеют, но что цена дома в 370 штук тебя не смутило?

Ранее ты писала что штаты убили заманушные рейты и простота выдачи кредитов, а не как в канаде...и что имеем? Ты же сама тут же пишешь, что у тебя есть Ник Туманов из ТД банка, который вытягивает тебе любые сделки?
Ты бы определизась что-ли...Любой голодранец купивший через тебя любую проперти относительно беспроблемно получит моргидж через ТД, точно так же как было в штатах до обвала.

Я написал почему использовал среднюю цену по Канаде, а не медиану. Я не смог найти медиану цен на дома по Канаде за этот год. По-моему, это военная тайна, или следствие фактической монополии на статистики по продажам.

Сцуки, Teranet был очень солидный Income Trust Fund в моём портфолио пока его OMERS не прихватизировали.

Если кто может найти медиану цены на дома в Канаде, то пожалуйста выставите это тут. Интерестно.

Славик, суть наезда чтото не поняла. Вы хотите статистике поучить человека, который 10 лет работал бизнес аналитиком? Статистические данные строятся на официальных данных. А self employed люди списывают доходы вплоть до трусов. Человек, получающий 120-150 тыс будет платить налоги с 40-50 тыс. И в официальные данные пойдут не 120-150, а 40-50. То жильё, которое может себе человек со 130тыс несколько отличается от того, которое может позволить себе тот кто получает 40-50. К тому же большое количество людей просто меняло дома в период роста. Покупая дом за 500-600 тыс они практически платят такой же мортгидж как платили 10 лет назад за 250-300 тыс дом. Поэтому и не страдают от взлетевших на дома цен. Другое дело, что молодые люди не могут себе позволить дорогие дома, что явилось одной из причин резко выросшего в последние годы спроса на кондо.

А вот говоря о доходах и ценах в Канаде, вообще нельзя использовать статистику. Отъезжай на 5 часов от Торонто и покупай себе дома за треть цены от Торонтовских. Вон сестрёнка мужа работает медсестрой в Петербороу, зарплата как в Торонто, а дома по 120-150тыс. И рент там совсем не Торонтовский.

so, the bottom line according to Solnijshko:

A significantly larger percentage of population has been writing off progressively larger amounts of their incomes, which resulted in progressive diversion of numbers between median reported incomes and house prices.

Well, that explains why we have a housing bubble in Canada only on paper and not in reality.

Славик, суть наезда чтото не поняла. Вы хотите статистике поучить человека, который 10 лет работал бизнес аналитиком? Статистические данные строятся на официальных данных. А self employed люди списывают доходы вплоть до трусов. Человек, получающий 120-150 тыс будет платить налоги с 40-50 тыс. И в официальные данные пойдут не 120-150, а 40-50. То жильё, которое может себе человек со 130тыс несколько отличается от того, которое может позволить себе тот кто получает 40-50. К тому же большое количество людей просто меняло дома в период роста. Покупая дом за 500-600 тыс они практически платят такой же мортгидж как платили 10 лет назад за 250-300 тыс дом. Поэтому и не страдают от взлетевших на дома цен. Другое дело, что молодые люди не могут себе позволить дорогие дома, что явилось одной из причин резко выросшего в последние годы спроса на кондо.

А вот говоря о доходах и ценах в Канаде, вообще нельзя использовать статистику. Отъезжай на 5 часов от Торонто и покупай себе дома за треть цены от Торонтовских. Вон сестрёнка мужа работает медсестрой в Петербороу, зарплата как в Торонто, а дома по 120-150тыс. И рент там совсем не Торонтовский.

Солнышко, давай не будем бравировать годами работы бизнес аналитиком. это не имеет никакого отношения к статистике, анлес бизнес аналитик в прикладной области актуарных наук. Проехали, понт не засчитан.

Что тебе селф имплойд портят статистику. Ты путаешь 2 разных ведомства, ревеню канада и стат. канада. Было бы наивно полагать что статистика составляется по налоговым декларациям. Типа ты про селф имплойд списания знаешь, я знаю, моргидж офицеры в банках знают, ревеню канада тоже вообще-то знает и мониторит по-мере возможности, а стат.кан. не знает и публикует туфту.

Ты киваешь на 10 лет назад против сейчас. 10 лет назад кстати селф иплойдов было никак не меньше, но что-то я не видел как народ получавший 120К контракнтых денег 10 лет назад хватал миллионные дома. брали в рамках 250-350К.

В чем поинт твоих примеров людей менявших дома во время роста?
Продал дороже - купил дороже, походу потерял 10% прироста на транзакции, и где профит?

Ты явно не догоняешь правил игры этого пузыря. Чтоб пузырь рос нужны новые игроки.

Да нет, я то догоняю, а вот вы не догоняете, что такое affordability. Человек, купивший 10 лет назад дом в Ричмонд Хилле за 260 тыс, который сейчас стоит 600 тыс его спокойно продаёт и покупает более новый за 550 тыс в Авроре. Что для него меняется с точки зрения мортгиджа? Да ничего, он уже выплатил тысяч 80 и спокойно живёт в новом доме с мортгиджем в теже 160 тыс. Он может себе позволить дом в пол-миллиона не напрягаясь. Поэтому основная масса людей, покупающих дома более полумиллиона это те, кто меняет дом, купленный раньше на другой, либо кто работает на высокооплачивемых работах либо китайцы из Гонконга. Другие не могут, потому и покупают кондо, которые в свою очередь растут как грибы. И двое работающих людей вполне могут себе позволить квартиру за 280-380 тыс. Сейчас рэйт держат на низчайшем уровне и обратите внимание, что почти нет банк сэйлов. Значит люди вполне могут себе позволить дома за такие цены. Но это не значит, что пузыря нет. Есть и ещё какой пузырище. И подними центробанк рэйт на 1%, обвалят маркет к той самой маме, особенно в Ванкувере.

PS: вы наверное ещё и эксперт в области бизнес анализа в маркетинге? Сомневаюсь судя по последнему посту, что вы вообще знаете, чтото про эту работу.

Да нет, я то догоняю, а вот вы не догоняете, что такое affordability. Человек, купивший 10 лет назад дом в Ричмонд Хилле за 260 тыс, который сейчас стоит 600 тыс его спокойно продаёт и покупает более новый за 550 тыс в Авроре. Что для него меняется с точки зрения мортгиджа? Да ничего, он уже выплатил тысяч 80 и спокойно живёт в новом доме с мортгиджем в теже 160 тыс. Он может себе позволить дом в пол-миллиона не напрягаясь. Поэтому основная масса людей, покупающих дома более полумиллиона это те, кто меняет дом, купленный раньше на другой, либо кто работает на высокооплачивемых работах либо китайцы из Гонконга. Другие не могут, потому и покупают кондо, которые в свою очередь растут как грибы. И двое работающих людей вполне могут себе позволить квартиру за 280-380 тыс. Сейчас рэйт держат на низчайшем уровне и обратите внимание, что почти нет банк сэйлов. Значит люди вполне могут себе позволить дома за такие цены. Но это не значит, что пузыря нет. Есть и ещё какой пузырище. И подними центробанк рэйт на 1%, обвалят маркет к той самой маме, особенно в Ванкувере.

PS: вы наверное ещё и эксперт в области бизнес анализа в маркетинге? Сомневаюсь судя по последнему посту, что вы вообще знаете, чтото про эту работу.

Вот уж к чему, а к маркетингу я не имею никакого отношения, зато умею хорошо оперировать цифрами.

я прекрасно догоняю что такое афордабилити. Ты не догоняешь, что то, что 10 лет назад было в ричмонд хиле за 260 было стартер хоумом и было еще относительно афордабле, оно и сегодня осталось стартер хоумом но стоит 600К. доходы-заработки за эти 10 лет не поднялись в 2.5 раза, зато банковский интерес упал в 3 раза. Майнд ю, 10 лет назад 260 тыс стоил гринпарк 3 бердум таунхауз 1 кар гараж 8 фут потолок. сегодня это счастье как раз стоит 600. я такое в как раз продал в то время за примерно 260 тыс, но брал еще раньше, на бумаге, от билдера, за 220 со всеми апгрейдами, а без апгрейдов было около 200К. И билдер просил депозита за все про все 7.5К, 2,5К при подписании, 2.5К 60 дней и 2.5к 120 дней. Народ токо оправившись от падения и рецессии смотрел как на сумашедших, типа за 220 тыс да еще в ричмонд хилле...

Я не понял прикола продавать дом в ричмонд хилле за 600 и купить за 550 дом в авроре? Типа достало с работы ехать домой в ричмонд хилл полтора часа, перееду ка я в аврору, и буду ехать все 2 часа. В авроры нюмаркеты селяется не от любви к коммюту, а именно изза афордабилити.

та масса людей которые покупают дома за 500+( скорее уже за 600-700+) покупают продав предыдущий, только моргидж они увеличивают, зачастую удваивают-утраивают.

Пример. Купил за 260К 10 лет назад, выплатил 80К, баланс могриджа 160, продал за 500К, купил за 600К - баланс моргиджа 320К. При условии что человеку взяло 10 лет выплатить 80К, за оставшиеся 20 лет до пенсии этот чел наврядли выплатит 320К нового баланса.

Солнышко, я так понимаю, что ваш пост подразумевает что купившие за $260К и продавшие за $600К имеют где-то $400К-$420К даун на покупку дома за $550К. К сожалению это не подтверждается обзором финансового положения домовладельцев. Прирост их Net Worth за это время меньше чем прирост в цене их дома. Это значит что домовладельцы выбирают эквити в значительном количестве и тратят на всё что угодно, но не на инвестиции какого-либо типа.

Если не согласны, то будьте добры представьте докaзательство обратного положения вещей. Мой вывод сделан на обзоре репортов от банков, StatsCanada, и таких организаций как The Vanier Institute of the Family.

Так вот, я имею сильное подозрение, что у скорее всего более чем у половины семей купивших скромный дом 10 лет назад, и потом перехав один или несколько раз в бОльшие дома, сейчас имеет бОльший мортгидж чем 10 лет назад. То есть их affordability не улучшилось, и у тех кто сейчас начинают с нуля также имееют меньший affordability. Потому что приходиться платить гораздо больше чем за сравнимое 10 лет назад.

Если расматривать владение домом просто как необходимый shelter, то семейная ситуация за 10 лет ухудшилась. Люди, в среднем, должны сейчас больше за свой shelter чем раньше.

Если те кто уже сидит с мортигджами не увидят изменений в платежах пока prime rate не изменят, то новые покупатели уже сейчас чувствуют разницу. Вчера увидел сообщение что с сегодняшнего дня банки уменьшили скидку на prime discount до 0.5%. То есть за несколько недель эффективный variable rate подпрыгнул на 0.3% - 0.4%. При ипотеке в $500К это дополнительно $200 в месяц. Ведь вы не будете оспаривать тот фак что сегодня гораздо больше людей берут variable closed вместо 5-year fixed как было 10 лет назад. Поэтому, для таких discount on prime очень болезненный фактор.

Если те кто уже сидит с мортигджами не увидят изменений в платежах пока prime rate не изменят, то новые покупатели уже сейчас чувствуют разницу. Вчера увидел сообщение что с сегодняшнего дня банки уменьшили скидку на prime discount до 0.5%. То есть за несколько недель эффективный variable rate подпрыгнул на 0.3% - 0.4%. При ипотеке в $500К это дополнительно $200 в месяц. Ведь вы не будете оспаривать тот фак что сегодня гораздо больше людей берут variable closed вместо 5-year fixed как было 10 лет назад. Поэтому, для таких discount on prime очень болезненный фактор.

Pat, don't spread panic :)
Some banks lowering fixed mortgage rates today: http://ca.finance.yahoo.com/news/Banks-lowering-some-Canadian-capress-1348539612.html

А вот говоря о доходах и ценах в Канаде, вообще нельзя использовать статистику. Отъезжай на 5 часов от Торонто и покупай себе дома за треть цены от Торонтовских. Вон сестрёнка мужа работает медсестрой в Петербороу, зарплата как в Торонто, а дома по 120-150тыс. И рент там совсем не Торонтовский.

ты с мозгами не дружишь? 5 часов от торонто, это 10 часов в дороге каждый день.

И про Питерборо сказок не рассказывай. берешь типа 2 экстрима. В Питерборо видимо этот госпиталь единственый реальный работодатель, и действительно есть дома по 120К.

Pat, don't spread panic :)
Some banks lowering fixed mortgage rates today: http://ca.finance.yahoo.com/news/Banks-lowering-some-Canadian-capress-1348539612.html

Он писал о вариабл, а не о фиксед. Речь идет о том, что народ подсел на "дешевый" вариабл, и одна такая новость как Пат привел стоит счастливому обладателю стартер хоума на вариабл моргиджа 2.5К в год. Т.е. отпуск будет не на Кубе, а на бэкярде 8х8 метров.

но ведь далеко не все берут вэриэйбл, особенно сейчас, когда у прайма лишь одно направление - ап (пусть даже и не скоро)