Дисклаймер для Фидонета: все вышесказанное к тебе не относится так как у тебя стоит вопрос не "выгодно ли покупать" а "нету денег чтобы купить не отказывая себе в тех жизненных радостяк к которым привык". Так что, цитируя День Выборов: "тебе - нет"

ну тогда сделай еще одну ремарку, все раскладки только если у вас от 20% первого взноса, а лучше больше.. тогда все имеет смысл, о чем я тут аиму и писал, те кто купили давно, по разумной цене до 400к теперь пьют шампанское, все остальные должны много думать :)..

не говоря уже о том, что цены на недвигу мы считаем от 800-1 млн, а значит что это опять флипперы, а не первоприобритатели разве не так ?

и вопрос простой... если цены просто перестанут расти, а налоги как обычно медленно ползут вверх, сколько лет нужно держать дом, чтобы получить прибыль ?

Дисклаймер для Фидонета: все вышесказанное к тебе не относится так как у тебя стоит вопрос не "выгодно ли покупать" а "нету денег чтобы купить не отказывая себе в тех жизненных радостяк к которым привык". Так что, цитируя День Выборов: "тебе - нет"

ну тогда сделай еще одну ремарку, все раскладки только если у вас от 20% первого взноса, а лучше больше.. тогда все имеет смысл, о чем я тут аиму и писал, те кто купили давно, по разумной цене до 400к теперь пьют шампанское, все остальные должны много думать :)..

не говоря уже о том, что цены на недвигу мы считаем от 800-1 млн, а значит что это опять флипперы, а не первоприобритатели разве не так ?

и вопрос простой... если цены просто перестанут расти, а налоги как обычно медленно ползут вверх, сколько лет нужно держать дом, чтобы получить прибыль ?

Фидонет, не забывай, что дом в котором ты живешь, он не только инвестмент, но и еще и место жительства. Ты в нем живешь. Он твой. Твоё родовое гнездо. Крепость.

Захотел, посадил виноград и сделал вино. Поставил его в свой погреб. Переделал все под себя. Вбил гвоздь. Поменял сартиры, сантехнику. Детские комнаты можно переделать в "детские" комнаты. Можно нанять дизайнера, добавить красок.

Тебя не гнобит тот факт, что "завтра" тебе скажут давай до свиданья.

Другое дело, покупка "второго" дома (100% инвестиция). Третьего конда. итд. Тут надо думать немного по другому. Добавляются нюансы. Нужна стратегия.

ну тогда сделай еще одну ремарку, все раскладки только если у вас от 20% первого взноса, а лучше больше.. тогда все имеет смысл, о чем я тут аиму и писал, те кто купили давно, по разумной цене до 400к теперь пьют шампанское, все остальные должны много думать :)..

не говоря уже о том, что цены на недвигу мы считаем от 800-1 млн, а значит что это опять флипперы, а не первоприобритатели разве не так ?

и вопрос простой... если цены просто перестанут расти, а налоги как обычно медленно ползут вверх, сколько лет нужно держать дом, чтобы получить прибыль ?

Разумеется, это расчеты при условии что деньги есть. Это расчеты для ответа на вопрос "выгодно ли покупать дом" а не на вопрос "надо ли покупать дом если на него нет денег". Разумеется, если денег нет, то надо решать какие имменно "радости" (отдых, ресторан, машина, жизнь в доме) более важны. И мои расчеты не для флипперов а для лонг-терм инвесторов (в свой дом или в дом на ренту). Флиппинг сейчас очень рискованный.

Сколько надо держать? Если держишь лет 20 - то риска практически нет. Если меньше - то риск есть, но ожидаемый выйгрышь по прежнему по крайней мере 1% от стоимости дома в год (а дом ты покупаешь с огромным плечём и это при условии что цена растет только на уровень инфляции, при большем росте - больший выйгрыш). При этом продажа и покупка нового дома за те же деньги не рассматриовается как "продажа", так как ты по прежнему "держишь" деньги в недвижимости. Так что практически все домовледельцы "держат" дом до смерти а некторые дома "держатся" и после смерти (т.е., продаются и используются для оплаты части дома для внуков/правнуков)

Для "средней" семьи (усреднение среди семей где оба работают не в магазине) при $90К на человека и $11,000 чистыми в месяц (мои расчеты и твои данные это как раз и показывают) на семью, при жизни в рентованной квартире накопить 20% даун ($200,000) за 4 года вполне реально без отказов от мелких радостей (включая поездки на море). Я не знаю сколько зарабатывает твоя жена и какой у вас долг, но если она зарабатывает так же как ты, то с долгами можно расплатится и на даун накопить за 5 лет если очень хочется.

Фидонет, а у тебя пропозал только на твое имя или на имя жены тоже? Потому что если только на твое а у нее с кредит хистори нормально, то она может попытаться взять "персонал лайн оф кредит" под прайм +2%, закроете твой пропозал и наконец то получите нормальную кредит хистори через несколько лет.

Во первых большое спасибо за аргументацию своих мыслей.
Это вам не толстый, который клянчит 70 каксов на шины на форуме :)

Мне самому, например, интересно при каком росте цен на недвигу интерест онли был бы выгоден.
В выкладках слегонца смутил второй восьмой пункт и девятый пункт.
Полез смотреть проценты на интерест онли - не нашел. Предлагают типа второй моргидж, там проценты заметно выше. Ткни меня носом куда смотреть?

Котт, когда считаешь что выгоднее, покупка или рент, всегда сравнивай сопоставимые вещи. Не сравнивай рент кондо с владением дома.

Далее, учитывай лонг терм удорожание рента. ГТА это мегаполис, рент будет идти вверх, его все время не хватает. Особенно рент в хороших районах, прилегающих к нужным школам.

На счет ожидания "завтрашнего" обвала цен. Дай мне знать, когда, я обязательно прикуплю вместе с тобой пару домиков за кеш...

:) давай не путать мух с котлетами. На данный момент мы обсуждаем рент тауна и покупку тауна. Не знаю откуда у тебя там кондо взялось.
Удорожание рента - возможно, поднятие процентов - возможно.
Удорожание рента становится более проблематичным.

Твою мысль я уже понял - ааааа!!! даражает, срочно покупайте, завтра будет дороже!!!
Кстати, ты биткоин уже себе купил? :)

Фидонет, не забывай, что дом в котором ты живешь, он не только инвестмент, но и еще и место жительства. Ты в нем живешь. Он твой. Твоё родовое гнездо. Крепость.

Захотел, посадил виноград и сделал вино. Поставил его в свой погреб. Переделал все под себя. Вбил гвоздь. Поменял сартиры, сантехнику. Детские комнаты можно переделать в "детские" комнаты. Можно нанять дизайнера, добавить красок.

Тебя не гнобит тот факт, что "завтра" тебе скажут давай до свиданья.

Другое дело, покупка "второго" дома (100% инвестиция). Третьего конда. итд. Тут надо думать немного по другому. Добавляются нюансы. Нужна стратегия.

Вопрос, добавляет ли счастье тот факт что ты можешь делать со своим домом что хочешь и уверен что ты там будеш жить сколько хочешь, решается каждым для себя, и, конечно, добавляет валью покупке. Но даже если тебе на это пофиг, в долгосрочной перспективе ыето все равно выгоднее чем снимать ТАКОЙ ЖЕ дом.

Проблема Фидонета: у него тупо не хватает на покупку денег. И для него возможность тратить ограниченные ресурсы на кратковременные удовольствия перевешивают "неудобство жизни в квартире". Если он хочет купить, то самое первое и самое важное что он должен сделать это привести свои финансы в порядок, пересмотреть приоритезацию расходов и иметь долгосрочный (лет на 20) финансовый план хотя бы в общих чертах.

Во первых большое спасибо за аргументацию своих мыслей.
Это вам не толстый, который клянчит 70 каксов на шины на форуме :)

Мне самому, например, интересно при каком росте цен на недвигу интерест онли был бы выгоден.
В выкладках слегонца смутил второй восьмой пункт и девятый пункт.
Полез смотреть проценты на интерест онли - не нашел. Предлагают типа второй моргидж, там проценты заметно выше. Ткни меня носом куда смотреть?

Мои расчеты чисто финансовые и предполагают что проблем с деньгами и/или займом нет. Я не знаю "интерест онли" моргаджей. Предполагая что есть достаточно большая кредит лайн (персональная или открытая на тот же дом если начальный даунпаймент был больше 20%), простоиспользуем ее для оплаты моргаджа. С течение времени размерт долга по мортгадзгу падает но размер долга на кредит лайн растет. Одновременно с этим размер кредит лимит на кредит лайн переодически поднимается (за счет уменьшения баланса на мортгадже и номинального увеличения дома на инфляцию). В результате платиш только проценты, но размер долга всегда пропорционален стоимости дома (и растет вместе с ним).

Какой рост цены недвижимости делает такую инвестицию выгодной? Размер инфляции минус 1%. Т.е., в данный момент это примерно 0.5%-1% роста цены в год.

Теоретик ли я? Я верю в теорию и применяю ее к практике как могу. Вышесказанное я делаю на практике (использую ХЕЛОК от моего дома на даунпэймент на дома которые я покупаю для ренты). Но я не в Торонто, у нас нет таких бешенных цен. Перегрет ли рынок в Торонто? Я думаю что да. Но даже если он и перегрет на 20% и будет кореркция, то при вложении на 15-20 лет все равно в проигрыше не будешь. Разумеется если хочешь купить сейчас и продать в тешении 10 лет, есть шанс потерь.

о, отлично. В принципе теперь понятно откуда у тебя пункт 8 и 9.
То есть интерест онли не бывает с процентами как ты описал, бывает хэлок.
То есть надо брать кредит лайн и за ее счет выплачить тело, я тебя правильно понял?

Теперь надо посчитать реально сколько таки у тебя будут выплаты, тк в твоих предыдущих ответах не учтено, что у тебя растет тело и, соответственно, проценты.

Повторюсь - однозначно есть момент удорожания дома, после которого выгодно делать что ты говоришь.
Вопрос сколько это.

И да, тут надо не верить в теорию, а считать :)

Итак вводные: таун, 1.3 лимона. У тебя есть 270 тыщ, которые ты готов заморозить.
Хэлок тебе дают на ап ту 80 процентов (если я правильно помню)
То есть в первый год ты вообще не получишь денег, чтобы выплачивать тело. Пусть дом подорожает на 2.5 процента за год. 80 процентов от этой суммы у тебя пойдут на тело кредита. Итд.
У тебя растет твой общий долг на дом с течением времени, те растут выплаты даже только процентов, причем в абсолютных цифрах заметно растут быстрее, чем рост рента (который, скажем, те же 2 процента)
Арифметика меняется, не?

Повторюсь, я не говорю, что ты неправ, вопрос с какой скоростью должны расти дома, чтобы тебе это было выгодно. Я удивлен, что ты, раз используешь эту схему, еще не просчитал что к чему :)

ВАСЯ - ШЕДЕФР ДОЛБОЕБСТВА!

Толстенький, а ты уже купил себе дом как инвестицию?
Я так понял купил, теперь клянчишь на шины?
:)

Котту:

Для вышеописанной схемы надо бы иметь даун хотя бы на 30%, при этом можно открыть ХЕЛОК на отавшиеся 10% и как только он закончится (а баланс мортгаджа уменьшится и цена дома слегка подрастет) идти в банк и увеличивать кредит лимит на ХЕЛОК. Т.е., делать это раз в 2 года. Да, проценты растут с тем же темпом как цена дома (и размер долга), но ведь и рента растет с тем же точно темпом, а именно с темпом роста инфляции. Если вдруг цена дома растет быстрее инфляции - радуешся, но долг увеличиваешь все равно только на размер инфляции. У меня мой собственый дом выплачен и его ХЕЛОКА хватило на даумпэймент на 3 дома (мы по дому каждые 2-3 года покупаем, последний купили в прошлом году, но те которые мы покупаем на ренту по $400К-$500К стоят). Рента покрывает "проценты" и текущие расходы, а дополнительные платежи в "тело" кредита я просто плачу из зарплаты (как раньше платил за свой дом). Так что после того как свой дом выплатился больше свободных денег не стало, они просто стали вкладыватьсые в рентованные дома с плечём 1/4. Т.е.,у меня 4 дома и миллион долга :). На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс". А снимают у нас люди разные: есть семья с $120К на человека, есть одиночка с $220К зарплатой. У всех свои причины для сьема: у семьи нет денег на даунпэймент, одиночке нафиг геморрой ухода за домом не нужен а с собакой дом лучше квартиры.

Так что на вопрос "выгодно ли покупать" я считаю что да. Основная проблема у людей: нет 30% дауна и нет желания/возможности/силы воли его накопить. А принцип "деньги делают деньги" никто не отменял. Без денег все дороше: и процент больше, и страховку платить надо, и кредит взять нельзя. Так что вот так я и "наживаюсь" на людских бедах... Оно вроде как по мелочи, но набегает о-го-го.

это upper middle class.

На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс".

Котту:

Для вышеописанной схемы надо бы иметь даун хотя бы на 30%, при этом можно открыть ХЕЛОК на отавшиеся 10% и как только он закончится (а баланс мортгаджа уменьшится и цена дома слегка подрастет) идти в банк и увеличивать кредит лимит на ХЕЛОК. Т.е., делать это раз в 2 года. Да, проценты растут с тем же темпом как цена дома (и размер долга), но ведь и рента растет с тем же точно темпом, а именно с темпом роста инфляции. Если вдруг цена дома растет быстрее инфляции - радуешся, но долг увеличиваешь все равно только на размер инфляции. У меня мой собственый дом выплачен и его ХЕЛОКА хватило на даумпэймент на 3 дома (мы по дому каждые 2-3 года покупаем, последний купили в прошлом году, но те которые мы покупаем на ренту по $400К-$500К стоят). Рента покрывает "проценты" и текущие расходы, а дополнительные платежи в "тело" кредита я просто плачу из зарплаты (как раньше платил за свой дом). Так что после того как свой дом выплатился больше свободных денег не стало, они просто стали вкладыватьсые в рентованные дома с плечём 1/4. Т.е.,у меня 4 дома и миллион долга :). На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс". А снимают у нас люди разные: есть семья с $120К на человека, есть одиночка с $220К зарплатой. У всех свои причины для сьема: у семьи нет денег на даунпэймент, одиночке нафиг геморрой ухода за домом не нужен а с собакой дом лучше квартиры.

Так что на вопрос "выгодно ли покупать" я считаю что да. Основная проблема у людей: нет 30% дауна и нет желания/возможности/силы воли его накопить. А принцип "деньги делают деньги" никто не отменял. Без денег все дороше: и процент больше, и страховку платить надо, и кредит взять нельзя. Так что вот так я и "наживаюсь" на людских бедах... Оно вроде как по мелочи, но набегает о-го-го.

ну да, идея как бы понятна. Единственное утверждение, что рент и проценты по долгу растут одинаково - неверно, тк там плечо побольше.
Остальное абсолютно логично с точки зрения вложений, не сильно рисковый актив, если не в торонто итд. Прибыль надо считать, хз.
А вот с точки зрения аренды надо очень и очень считать. Начиная с того, что ты замораживаешь тыщ 250-280 на много лет, это как бы не сильно учтено в твоих рассчетах, от слова совсем.
К примеру давай представим, что стоиомсть домов не растет. Будет твоя схема работать? Что-то мне говорит, что не очень. Я имею в виду не в случае когда кто-то у тебя снимает, а когда снимаешь ты. В случае когда кто-то у тебя снимает - оно в какой-то мере выгодно, тк ты получил как бы беспроцентный займ на 700 тыш в нашем случае. В случае с рентом картинка другая, не?

На самом деле все равно если будет не лень - попробую прикинуть с исходными данными при каком росте цены на дом есть выгода.

02/07/2017 Pay Rt Chg Merit 90,600.000 CAD 3,484.615385 CAD Biweekly

сколько у вас merit increase (%) ?

это upper middle class.

На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс".

middle class для среднего возраста - это когда выплаченный дом, любимая жена, не работает, 2-е детей, 2-е машин ни как у свиньи коттта, дополнительный оплачиваемый семейный спорт, туторинг, арт, поддержка родителей и как минимум 2-ды на 5* карибы, инвестиции в будущее обучение, локальные летние поездки включены (дороже чем карибы)... и да шопинг лонгос, собейс, ями, а не прайс чоперс как у кота - ну там все понятно котттская еда ГГГ

это upper middle class.

На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс".

middle class для среднего возраста - это когда выплаченный дом, любимая жена, не работает, 2-е детей, 2-е машин ни как у свиньи коттта, дополнительный оплачиваемый семейный спорт, туторинг, арт, поддержка родителей и как минимум 2-ды на 5* карибы, инвестиции в будущее обучение, локальные летние поездки включены (дороже чем карибы)... и да шопинг лонгос, собейс, ями, а не прайс чоперс как у кота - ну там все понятно котттская еда ГГГ

про любовницу забыл

это upper middle class.

На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс".

middle class для среднего возраста - это когда выплаченный дом, любимая жена, не работает, 2-е детей, 2-е машин ни как у свиньи коттта, дополнительный оплачиваемый семейный спорт, туторинг, арт, поддержка родителей и как минимум 2-ды на 5* карибы, инвестиции в будущее обучение, локальные летние поездки включены (дороже чем карибы)... и да шопинг лонгос, собейс, ями, а не прайс чоперс как у кота - ну там все понятно котттская еда ГГГ

про любовницу забыл

:( это - upper middle class, было до 2007 :)

02/07/2017 Pay Rt Chg Merit 90,600.000 CAD 3,484.615385 CAD Biweekly

сколько у вас merit increase (%) ?

у нас потолок 90к :(, 600 сверху это бонусы с 50% таксами,
рос так 87-89-90 + бонусы...

это upper middle class.

На самом деле когда я говорю "я" я имею в виду "мы", так как и у меня и у жены зарплата чуть больше $100К у каждого. На мой взгляд, мы самые что ни есть типичные "средний класс".

middle class для среднего возраста - это когда выплаченный дом, любимая жена, не работает, 2-е детей, 2-е машин ни как у свиньи коттта, дополнительный оплачиваемый семейный спорт, туторинг, арт, поддержка родителей и как минимум 2-ды на 5* карибы, инвестиции в будущее обучение, локальные летние поездки включены (дороже чем карибы)... и да шопинг лонгос, собейс, ями, а не прайс чоперс как у кота - ну там все понятно котттская еда ГГГ

про любовницу забыл

Седена в бороду, бес в ребро

Как там говорил один персонаж - понять и простить..

Седена в бороду, бес в ребро

Как там говорил один персонаж - понять и простить..

доживи до наших лет

привести свои финансы в порядок, пересмотреть приоритезацию расходов и иметь долгосрочный (лет на 20) финансовый план хотя бы в общих чертах.

20 лет ? я как раз из тех кто покупал до 2010 года, а потом прыгали из дома в дом, но я тогда не имел возможности :(, а теперь те кто купил до 2010 году учат как приводить в порядок финансы, хотя сами вытягивают деньги из дома при рефинансировании и живут уже в бери.. не сочти за наезд, это не в твой адрес, это мысли в слух.

02/07/2017 Pay Rt Chg Merit 90,600.000 CAD 3,484.615385 CAD Biweekly

сколько у вас merit increase (%) ?

у нас потолок 90к :(, 600 сверху это бонусы с 50% таксами,
рос так 87-89-90 + бонусы...

у тебя там написано Rt Chg Merit
и что после потолока? можно на следующий левел?

02/07/2017 Pay Rt Chg Merit 90,600.000 CAD 3,484.615385 CAD Biweekly

сколько у вас merit increase (%) ?

у нас потолок 90к :(, 600 сверху это бонусы с 50% таксами,
рос так 87-89-90 + бонусы...

у тебя там написано Rt Chg Merit
и что после потолока? можно на следующий левел?

только со сменой позиции, кап для моего отдела и не менеджера 90к..