Сейчас рынок стоит. Продавцы стоят на рынке и держат цены, а покупатели не покупают. Но...практически нет foreclosures. Значит пока нет ситуации низы не могут, верхи не хотят. Рынок не заморожен, но подморожен, скажем так. Тот факт, что люди не могут показать доходы банку и получить мортгидж ведёт к тому, что люди не дёргаются и сидят на том, что имеют, поскольку банк им уже дал мортгидж с 30-40летней амортизацией.Пока не начнут поднимать ставку по кредиту, резкого падения быть не должно. А поднимать её пока не хотят. Меры принятые банками направлены на то, чтобы не раздувать пузырь, а не на то, чтобы опускать рынок. Их ужесточили именно по причине состояния экономики, что государство не может поднимать ставку кредитования, но и ещё другая причина заложена в их действиях. Они хотят, чтобы self-employed граждане платили налоги. Нет income, нет мортгиджа, есть income, плати налоги. Один из признаков того, что рынок не падает, это практическое отсутствие foreclosures. Я таких пустых variants на power of sale не видела с тех пор как работаю в real estate. Одна из причин почему кажется, что рынок падает, это то, что билдеры подняли комиссию для агентов. Но это специфика их бизнеса. Если рынок стоит, они всё равно должны платить работникам и работать. Поэтому они и платят 5%.

Прошу почитать внимательно данную статью. Основные причины продолжения роста цен изложены довольно-таки четко. http://www.postcity.com/Post-City-Magazines/April-2012/Real-Estate-Roundtable-2012/

А что случилось с билдерами? Заметно уменьшились дома в размерах, при этом номинально площадь на бумаге увеличилась (чем скажем было лет 5 назад), это вообще как понмать, у них что изменились правила как они измеряют площадь?

общее количество продаж снижается. более резкий спад в нижних категориях указывает на то что спекулянты уходят с рынка кондоминиумов и то что property virgins имеют меньше возможностей сделать свою первую покупку.

Пэт, а тебе не кажется что этому есть гораздо более прозаичное объяснение? Цены расли бешенными темпами последние годы, а рамки ценовых категорий статистики остались прежними.

Иными словами дома одного и того же качества и валью просто напросто от года в год в статистике выходят из категрии Х и попадают в следующую категорию Х+1.
В итоге первая, самая низшая категория пустеет до тех пока не пересмортят ее рамки.

роста дохода нет. это значит что покупательная способность осталась на том же месте, и люди могут войти в более высокую ценовую категорию не за счёт более высоких зарплат, а только за счёт накопленной эквити. но для того чтобы перейти им надо продать свой старый дом новичкам, а их количество продолжает уменьшаться.

А с чего ты взял что следующая покупка должна быть непременно больше и дороже чем предыдущая?

Полно примеров когда люди покупают большой дом а через еще несколько лет докупают маленькое кондо или домик или коттеджик чиста как инвестиция или детям.
Я уже не гворю о том как люди пересляются из А в Б поближе или тупо даунгрейдятся.
И таких случаев достаточно много в общем потоке покупок.

Так что не надо сгущать краски относительно ладдер эфеект

только судя по свою району могу сказать что увеличивается количество тех, которые уже сделали upgrade на новый дом, но всё ещё не продали старый, который стоит пустой и всё ещё ждёт покупателя. пока ставки рекордно низкие, и есть место на HELОC, два мортигджа можно тащить, но когда-то всё же надо будет продать этот старый дом, и тогда возможно придётся понижать цену чтобы найти покупателя. многие играют в опасные игры сейчас.

Ну вот ты сам себе и противоречишь. То ты сначала гворишь что рынок начинает падать и что мол не продва предыдущий дом не купишь следующий, то тепреь ты констатируешь что на рынке полно зажравшихся буржуев кто и новый дом купил, и старые отказывается продавать.

Небольшая поправочка, куплен дом от билдера, внесён депозит, а закрытия нет, люди оттягивают закрытие, правда это стоит денег но не хотят продать дом, или просто у них есть время, поэтому и висят. Знаю примеры когда люди покупали 3 дома одновременно, но 2 только строились а в третьем жили продавали. Иногда смотришь на дорогущий дом на млс, а внутри (да и снаружи) видно что люди с трудом купили его, а на обстановку денег нет.

Ну вот ты сам себе и противоречишь. То ты сначала гворишь что рынок начинает падать и что мол не продва предыдущий дом не купишь следующий, то тепреь ты констатируешь что на рынке полно зажравшихся буржуев кто и новый дом купил, и старые отказывается продавать.

Сейчас рынок стоит. Продавцы стоят на рынке и держат цены, а покупатели не покупают. Но...практически нет foreclosures. Значит пока нет ситуации низы не могут, верхи не хотят. Рынок не заморожен, но подморожен, скажем так. Тот факт, что люди не могут показать доходы банку и получить мортгидж ведёт к тому, что люди не дёргаются и сидят на том, что имеют, поскольку банк им уже дал мортгидж с 30-40летней амортизацией.Пока не начнут поднимать ставку по кредиту, резкого падения быть не должно. А поднимать её пока не хотят. Меры принятые банками направлены на то, чтобы не раздувать пузырь, а не на то, чтобы опускать рынок. Их ужесточили именно по причине состояния экономики, что государство не может поднимать ставку кредитования, но и ещё другая причина заложена в их действиях. Они хотят, чтобы self-employed граждане платили налоги. Нет income, нет мортгиджа, есть income, плати налоги. Один из признаков того, что рынок не падает, это практическое отсутствие foreclosures. Я таких пустых variants на power of sale не видела с тех пор как работаю в real estate. Одна из причин почему кажется, что рынок падает, это то, что билдеры подняли комиссию для агентов. Но это специфика их бизнеса. Если рынок стоит, они всё равно должны платить работникам и работать. Поэтому они и платят 5%.

Солнышко, придраться не к чему.
Одно из самых здравых рассуждений о рынке тут.

Вчера радио сказало что канадская почта подняла ценник для билдеров на новые дома +2000 за новые почтовые ящики fyi

Пэт, а тебе не кажется что этому есть гораздо более прозаичное объяснение? Цены расли бешенными темпами последние годы, а рамки ценовых категорий статистики остались прежними.

да, совершенно логично. но это было бы так, если бы общее количество продаж оставалось сравнимо с прошлыми годами. а они ниже, причём больше какого-либо margin of error.

ещё почему это не просто сдвижение рамок а реальная проблема потому что я сравнивал количества продаж до и после $600К, при средней цене дома в GTA в $503K. т.е. нижние и средние ступени были охвачены с хорошим запасом.

средняя цена в GTA была $395К 5 лет назад. за это время эти дома не перепрыгнули в категорию выше $600К, как указывает статистика они сейчас где-то в районе $505К. отдельные примеры даваемые Матрёшкой так и остаются отдельными примерами которые на данные большого метрополиса в целом не имеют существенного значения.

А с чего ты взял что следующая покупка должна быть непременно больше и дороже чем предыдущая?

Полно примеров когда люди покупают большой дом а через еще несколько лет докупают маленькое кондо или домик или коттеджик чиста как инвестиция или детям.

количество продаж кондо-новостроек упало на треть по сравнению с прошлым годом. количество проданных более дорогих (выше $600К) домов выросло. это никак не указывает на тенденцию того что люди стремятся downgrade.

Бумеры ещё активно работают, и на пенсию выходить ещё не собираются. У большинства их единственный план на финансирование пенсии это продать свой дом и переехать во что-то поменьше. Но у них проблема, если они это сделают сейчас то им все равно не хватит денег на 20-30 лет жизни! Поэтому надеются на то что цены ещё вырастут, спасут их задницу на пенсии и даунграде будут делать лет так через 5-10, не раньше.

Я уже не гворю о том как люди пересляются из А в Б поближе или тупо даунгрейдятся.
И таких случаев достаточно много в общем потоке покупок.

"переехать поближе" последнее время означало только "заплатить побольше".

на самом деле случаев "даунгрейд" ещё очень мало в общем потоке. если бы было не так, то рост задолженности был бы не таким драматичным, и темп роста эквити домовладельцев превышал бы темп роста цен. к тому же, даунгрэйд зачастую рассматривается как негативное событие, уменьшающее статус владельцев среди их знакомых. ведь от хорошей жизни никто даунгрэйдиться не будет, не так ли? :)

я знаю немало кто бахваляются своими будущими планами сделать даунгрэйд, но я знаю только одну пару пенсионеров котрые это сделали за последние 7 лет.

Ну вот ты сам себе и противоречишь. То ты сначала гворишь что рынок начинает падать и что мол не продва предыдущий дом не купишь следующий, то тепреь ты констатируешь что на рынке полно зажравшихся буржуев кто и новый дом купил, и старые отказывается продавать.

не вижу противоречия. те кто имеют эквити пока ещё могут что-то приобрести. тем более что pre-approvals действуют до трёх, а порой о до шести месяцев. это отражается на статистике продажи более дорогих домов. те у кого денег нет, теперь имеют бОльшие проблемы со входом на рынок. результат - property ladder is broken.

Пока не начнут поднимать ставку по кредиту, резкого падения быть не должно. А поднимать её пока не хотят.

автоматическое поднятие ставки будет при следующем renewal. lender не будет давать на renewal ту же ставку которая доступна новым клиентом.

раньше это небыло проблемой потому что просто брали и переходили к другому лендеру. у тех у кого аммортизация короче 25 лет на момент renewal смогут продолжать это делать. те которые сидят с 35 и 30-летними аммортизациями либо должны будут согласиться на 25-летнию у другого вендора, либо на более высокий renewal rate у нынешнего.

в любом из этих вариантов платить придётся больше.

Пэт, так или иначе это гадание на кофейной гуще.
Я сечас подумал, что даже если бы передо мной была бы полная кривая распределениях цен на рынке и история ее изменения, я бы все равно не взялся бы 100% защищать ни свою, ни твою гипотезу о том что происходит.

Чтоб понять кто прав, а кто нет, нужен индекс Кейс-Шиллера по каждой ценовой категории. Без этого мы рассуждаем лишь о косвенных признаках того что происходит на рынке.

если бы CREA/MLS не уперлось рогами, и дали бы доступ (за деньги) к фактически публичной информации (которая есть вся вместе только на их серверах) то такие бы индексы уже давно бы построили. тем более что талант и хотение в стране есть, а сделать это намного легче в маленькой стране чем в той же Америке. Но у них это сделано, а у нас нет. потому что монополию пока не могут разломать.

а так сравнения можно делать только копаясь в месячных расчётах TREB. там даётся статистика продаж по каждому бэнду в $100К.

да это всё только теория которая либо будет оправдана либо опровергнута со временем. просто смотреть только назад - не так уж интерестно. так деньго не сделаешь.

Что значит не могут разломать монополию?

А MPAC что не может открыть инфу в открытый доступ? Все ведь все равно к ним попадает.

MPAC - это только Онтарио. я даже не знаю как в других провинциях это называют.

а у МЛС вроде всё в одном месте, плюс ещё куча инфы интересной. могли бы денег заработать если бы начали продавать эту инфу.

те которые сидят с 35 и 30-летними аммортизациями либо должны будут согласиться на 25-летнию у другого вендора, либо на более высокий renewal rate у нынешнего.

в любом из этих вариантов платить придётся больше.

Ну какбе с учетом того что из всех фиксед рэйт термов является наиболее популярным 5-year term, у значительной доли тех кто столкнется с этим при преоформлении, это произойдет в тот момент веремени, при котором остаток терма по старым правилам не будет сильно отличаться от терма по новым правилам :)

Конечно тех кто на 40-летнем моргаче сидит это коснется сильнее. Ну и конечно тех кто на варибл, хотя я не представляю кто будет безучастно сидеть и смотреть как повышаются рейты от года к году.

если бы CREA/MLS не уперлось рогами, и дали бы доступ (за деньги) к фактически публичной информации (которая есть вся вместе только на их серверах) то такие бы индексы уже давно бы построили. тем более что талант и хотение в стране есть, а сделать это намного легче в маленькой стране чем в той же Америке. Но у них это сделано, а у нас нет. потому что монополию пока не могут разломать.

Пат, я не понимаю о какой информации вы ведёте речь. Если вы говорите, чтобы вам дать за деньги информацию на проперти или на улицу, то эта информация доступна за деньги в Land Registry. TREB имеет её на своих серверах, потому что мы платим ежегодно платежи по полторы тысячи, часть которых и идёт на доступ к этой информации. Идите, платите и получайте. Другой вопрос, что вы хотите поставить информацию с Land Registry на публичный сервер. Ну в этом случае происходит нарушение законодательства о прайвэси. Или вы думаете, что люди мечтают, чтобы информация о них, сколько недвижимости, где и сколько стоит была на публичных серверах? Ну давайте тогда и банковские счета ставить на публичное обозрение. И медицинские диагнозы. Сколько у вас Пат денег на счетах? Расскажите народу. Land Registry никакого отношения к CREA не имеет. Это государство и риэлторы подучают доступ к информации, необходимой для их деятельности также как и адвокаты к своей, также как врачи к своей. То, что вы сейчас пишете это промывка мозгов компаниями fsbo, которых я лично считаю самым большим спамом на рынке недвижимости, но это отдельная тема.

Солнышко, моя очередь написать что вы занимаетесь демагогей, потому что в США практика распространие и пользование такой информации о недвижимости доказало что это возможно сделать без нарушения privacy law. Уж они то точно знают побольше нас о том как защищать свою собственность и privacy.

Я не буду спорить больше на эту тему потому что изменения с MLS все равно произойдут. Это монополия, а монополии в Канаде запрещены ещё с 1889 года. Чем больше влияния имеет MLS тем быстрее её подомнут под antitrust law.

Один из признаков того, что рынок не падает, это практическое отсутствие foreclosures. Я таких пустых variants на power of sale не видела с тех пор как работаю в real estate.

если ещё не началось, это не означает что проблемы в нашей провинции нет и не будет. пока ещё есть место на карточках и HELOC, никто в банкроты не полезет. но лимиты по кредиткам начали урезать, а новые OSFI правила не позволят сделать refinancing HELOC. в Онтарио это просто вопрос времени.

люди не будут решать свои проблемы сегодня, потому что большиство без понятия что у них уже есть какая-то проблема с кредитом - он заканчивается, а больше не дадут.

"Beset by stagnant incomes and rising prices, B.C. posted a 42 per cent increase in people going bust over the past four years - far higher than the 11-per-cent national increase." - The Province, 04nov2012

Пат, я не понимаю о какой информации вы ведёте речь. Если вы говорите, чтобы вам дать за деньги информацию на проперти или на улицу, то эта информация доступна за деньги в Land Registry. TREB имеет её на своих серверах, потому что мы платим ежегодно платежи по полторы тысячи, часть которых и идёт на доступ к этой информации. Идите, платите и получайте. Другой вопрос, что вы хотите поставить информацию с Land Registry на публичный сервер. Ну в этом случае происходит нарушение законодательства о прайвэси. Или вы думаете, что люди мечтают, чтобы информация о них, сколько недвижимости, где и сколько стоит была на публичных серверах? Ну давайте тогда и банковские счета ставить на публичное обозрение. И медицинские диагнозы. Сколько у вас Пат денег на счетах? Расскажите народу. Land Registry никакого отношения к CREA не имеет. Это государство и риэлторы подучают доступ к информации, необходимой для их деятельности также как и адвокаты к своей, также как врачи к своей. То, что вы сейчас пишете это промывка мозгов компаниями fsbo, которых я лично считаю самым большим спамом на рынке недвижимости, но это отдельная тема.

Честно говоря, если я могу через веб посмотреть бесплатно лэнд реджистри в Майами, и в Торонто, но за деньги, то где нарушение законодательства о прайвиси?
Или это работает так, что если за деньги то законодательство не нарушается, а бесплатно то сразу нарушается.

С этой прайвиси вообще редкостная фигня получается. С одной стороны информация частная, а с другой стороны к этой информации имеет доступ чуть больше чем дофига людей и организаций.

Пат, вообщето США это совсем другое государство и у них свои законы. У них и королевы во главе нет. И читаете вы очень невнимательно. Ещё раз для тех кто на бронепоезде. МЛС никакого отношения к Land Registry не имеет. Та информация про которую вы пишете не находится на МЛС. Просто агенты на ТРЕБ сайте (тамже где находится МЛС) имеют ссылку на сайт Land Registry к их базе данных за доступ к чему они платят деньги. также как и вы можете иметь, если им заплатите, только по другой цене, так как у вас нет group discount. А так как уровень большинства агентов весьма невысок, то они и говорят таким как вы, что это информация на МЛС, закрытая для паблик. А так как fsbo не имеет достаточно большого распространения, то в оправдание своих неудач они распространили утку о том, что якобы люди пользуются агентами, т.к. у fsbo нет доступа к информации на МЛС. Если изменения и будут, то это только, что государство само у себя отнимет деньги и даст бесплатно информацию на паблик. А чем они кормить своих работников будут? Пойдите в Land Registry, заплатите и получите себе всю информацию на проперти, включая продажи на подобные дома в округе за любой период. Пат, прежде чем рассуждать о монополии CREA вам нужно хотябы иметь небольшое представление о том что такое агентская база данных и что такое Land Registry и их сервис. А то вы пишете о том, о чём понятия не имеете. Поэтому если государство решит открыть свои базы данных для паблик, то откроют. А не решат, то не откроют. MLS здесь непричём.