Если бы у твоего друга не было проперти и он пришел бы сейчас в банк за могргичем, в каком случае он получил бы лучший рейт - на 350К или 600К? Если на 350К потому что сумма меньше = риск ниже, то соглашусь с тобой. Если одинаково либо на 600К рейт будет ниже, - то не соглашусь с тобой. :)

Зазвисит от стоимости дома. Если дом стоит 900К, то одинаково. Если дом стоит 650К то интерес на 350К будет ниже чем на 600К, если вообще будет возможен.

если считаешь что такой вариант безпроигрышний для инвестора, то пожалуйста, вперёд, 15 штук ждут тебя.

на полном серъёзе.

Если честно, то не уловил, почему этот вариант для меня безпроигрышный. Вернее, скажем так, я бы как инвестор, не согласился бы на эту сделку.

А вот на занять 250K на покупку дома, который дороже на эти же 250К чем предыдущий дом, который у меня в залоге, для надежного инвестора - согласился бы.

Зазвисит от стоимости дома. Если дом стоит 900К, то одинаково. Если дом стоит 650К то интерес на 350К будет ниже чем на 600К, если вообще будет возможен.
Мы же сразу договорились, что банк считает твоего друга способным выплачивать новый моргич, а значит готов дать ему и 350К и 600К. Как я понял, под одинаковый процент, а значит, банк расценивает риски как одинаковые. Вернее, не риски, а соотношение риска к прибыли.

Зазвисит от стоимости дома. Если дом стоит 900К, то одинаково. Если дом стоит 650К то интерес на 350К будет ниже чем на 600К, если вообще будет возможен.
Мы же сразу договорились, что банк считает твоего друга способным выплачивать новый моргич, а значит готов дать ему и 350К и 600К. Как я понял, под одинаковый процент, а значит, банк расценивает риски как одинаковые. Вернее, не риски, а соотношение риска к прибыли.

1. Балланс моргиджа в 350 тыс это выполнение сторонами обзязательств договора о моргидже.
2. Покупка без даунпеймента сейчас в штатах стала практически невозможной, здесь речь идет о негативнон даунпейменте.
3. оставь прибыли банка в покое так же как и риски.
4. Моргидж это получение денег под заклад дома. это как тебе 100 баксов в ломбарде дали за кольцо, которое ты должен выкупить, только там у тебя вешь заберут физически, а дом заложен только титул. пока ты не выкупил из залога - продать не можешь, во всяком случае без согласия банка.
5. Подумай сколько уступок должен дать банк или несколько банков чтоб осуществить такую трансакцию.

дело пахнет жареным
http://www.cbc.ca/news/business/story/2012/06/11/toronto-vancouver-housing-td.html

[quote]дело пахнет жареным
http://www.cbc.ca/news/business/story/2012/06/11/toronto-vancouver-housing-td.htmlquote]


Для АГЕНТОВ понимающих ЗАПАХ жаренного появился в воздухе давно
http://www.torontorealtyblog.com/archives/pre-construction-condos-and-cake/3452
(Mart 2011)
и они как могли пытались это донести до своих клиентов. No
продажи от этого не страдали т.к. всегда есть кто-то, кто не хочет слышать и всегда есть агент, который все понимает, но 4%-6% комиссионных делают свое дело
http://www.torontorealtyblog.com/archives/yet-another-conflict-of-interest/6507

[quote]дело пахнет жареным
http://www.cbc.ca/news/business/story/2012/06/11/toronto-vancouver-housing-td.htmlquote]


Для АГЕНТОВ понимающих ЗАПАХ жаренного появился в воздухе давно
http://www.torontorealtyblog.com/archives/pre-construction-condos-and-cake/3452
(Mart 2011)
и они как могли пытались это донести до своих клиентов. No
продажи от этого не страдали т.к. всегда есть кто-то, кто не хочет слышать и всегда есть агент, который все понимает, но 4%-6% комиссионных делают свое дело
http://www.torontorealtyblog.com/archives/yet-another-conflict-of-interest/6507
Мы уже слышали несколько лет слышим от специалистов в банках, что цены упадут притом даже на 25%. И где понижение? Не скрою количество построенных и непостроенных кондо у меня вызывает опасения, но ни в коем случае дома.

[quote]дело пахнет жареным
http://www.cbc.ca/news/business/story/2012/06/11/toronto-vancouver-housing-td.htmlquote]


Для АГЕНТОВ понимающих ЗАПАХ жаренного появился в воздухе давно
http://www.torontorealtyblog.com/archives/pre-construction-condos-and-cake/3452
(Mart 2011)
и они как могли пытались это донести до своих клиентов. No
продажи от этого не страдали т.к. всегда есть кто-то, кто не хочет слышать и всегда есть агент, который все понимает, но 4%-6% комиссионных делают свое дело
http://www.torontorealtyblog.com/archives/yet-another-conflict-of-interest/6507
Мы уже слышали несколько лет слышим от специалистов в банках, что цены упадут притом даже на 25%. И где понижение? Не скрою количество построенных и непостроенных кондо у меня вызывает опасения, но ни в коем случае дома.

Esli внимателно послушаете и почитаете, то увидите что мы и говорим о кондо рынке. О ценах от билдера, котории похоже потерял чувство меры и реальности и закладывает в сегодняшнюю цену ожидаемый???? 3-4 летнии рост.

4. Моргидж это получение денег под заклад дома. это как тебе 100 баксов в ломбарде дали за кольцо, которое ты должен выкупить, только там у тебя вешь заберут физически, а дом заложен только титул. пока ты не выкупил из залога - продать не можешь, во всяком случае без согласия банка.
5. Подумай сколько уступок должен дать банк или несколько банков чтоб осуществить такую трансакцию.
Славик, мы спорим о разном. Я говорю, что считаю эту идею логически и математически правильной, поскольку эта реализация помогла бы
1 - людям покупать понравившееся жилье
2 - банкам заработать
3 - рынку недвижимости зашевелиться

Ты же говоришь, что так не бывает, потому что банки традиционно так не делают и делать не собираются.

Ну ок, я согласен с тобой, пускай они так не делают (хотя я удивлен этому факту). В то же время, продолжаю считать идею хорошей и правильной.

И на самом деле мне было бы интересно узнать, почему идея не сработает, но не с точки зрения "тут так не принято", а с точки зрения математики и экономики. :)

И на самом деле мне было бы интересно узнать, почему идея не сработает, но не с точки зрения "тут так не принято", а с точки зрения математики и экономики. :)

опять же всё сводиться к риску. что будет удерживать домовладельца от ухода от ещё большего по размеру мортгиджа на новый дом, если его цена упадёт на 5%, 10%?

что в этом случае будет иметь банк? дом за $450К за который он (банк) одолжил кому-то сумму в $600К? каким это образом банку от этого лучше по сравнению с ситуацией где ему должны $400К за дом в $350К?

банк пока что в пролёте на $50К, и ты ему предлогаешь моментально влезть в ситуацию где он будет в пролёте на $150К но с надеждой что ему будут продолжать платить и в конце-концов всё выплатят?

теоретически это возможно, но реально это просто скверный способ везти бизнес. банку в этом случае надо будет сразу же указать дополнительные $100К как потерянные, потому что расчёты должны показывать состояние баланса счётов на момент сделки. и только со временем, банк смог бы показать частичный воврат этих $100К.

кто будет инвестировать в такой банк, если он показывает такие дополнительные потери вместо растущих доходов?

это экономическая причина почему такая схема не будет работать.

Славик, мы спорим о разном. Я говорю, что считаю эту идею логически и математически правильной, поскольку эта реализация помогла бы
1 - людям покупать понравившееся жилье
2 - банкам заработать
3 - рынку недвижимости зашевелиться

Ты же говоришь, что так не бывает, потому что банки традиционно так не делают и делать не собираются.

Ну ок, я согласен с тобой, пускай они так не делают (хотя я удивлен этому факту). В то же время, продолжаю считать идею хорошей и правильной.

И на самом деле мне было бы интересно узнать, почему идея не сработает, но не с точки зрения "тут так не принято", а с точки зрения математики и экономики. :)

1. Посмотри определения ипотеки. такого рода операция не попадает под это определение.
2. Моргиджи для банков лишь одна из линий бизнеса.
3. Почему бы при таком раскладе не разрешать делать перефинансирования, консолидейшн лоуны, исходя не из цены дома, а из платежеспособности, вернее из возможности обслуживать интерес по кредиту? Представляешь как экономика бы оживилась.
4. В Канаде обычный моргидж подразумевает 20% даун(раньше было 25). При меньшем даунпейменте риск страхует СМНС. При этом риск чего страхуется? Риск банка недополучить баланс с форсмажерной продажи. В данном случае при форсмажере недополучение заранее известно, и соответствено не может быть застраховано.
5. При таких рисках, резонно предположить что банк обязан заложить эти риски в интерес, что приводит к увеличению процента и отражается на сумме которую человек может обслуживать.

помимо страхование своих рисков с помощью очень низких премиальных CMHC, канадские банки, как оказалось, на всю катушку использовали страхование самих себя от не совсем точных апрэйзалс.

т.е. почему порой банк закрывал глаза когда для HELOC просили оценить дом в $550К если на тот момент он стоил штук на 50 дешевле? а потому что банк не тратил время и шансы упустить нового клиента пока они ждали ответ от аппрайзала. взамен реальной оценки экспертом на месте, банки просто быстренько делали электронный псевдо-апрайзал и задёшево покупали appraisal insurance чтобы покрыть свои просчёты - если что-то не так.

"California-based First American Financial Corp. had been selling Canadian banks a “guaranteed valuation” product that guaranteed the valuation of a property was accurate on the day a mortgage was issued. If it turned out later that it wasn’t, the bank could make a claim.

But First American posted a first-quarter loss in 2011 as it took a $45-million reserve strengthening charge relating to this obscure Canadian product."

“This is just a case where we mispriced the risk,” First American CEO Dennis Gilmore told analysts. (The firm declined to comment).

Banks “should not use title insurance or valuation insurance as a substitute for a sound appraisal or valuation process,” OSFI stated.

http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/banks-go-on-appraisal-alert-in-a-volatile-housing-market/article4253999/?cmpid=rss1

это опять же к теме о том, что далеко не всегда канадские банки такие и уж бдительные при выдаче кредитов. просто когда появляется возможность за дёшево свалить риск на кого-то другого, то это используется на полную катушку.

интерестно сколько случаев "просчётов" страховой компанией могут покрыть дополнительные $45 миллионов отложенные на чёрный день?

Славик, мы спорим о разном. Я говорю, что считаю эту идею логически и математически правильной, поскольку эта реализация помогла бы
1 - людям покупать понравившееся жилье
2 - банкам заработать
3 - рынку недвижимости зашевелиться

Ты же говоришь, что так не бывает, потому что банки традиционно так не делают и делать не собираются.

Ну ок, я согласен с тобой, пускай они так не делают (хотя я удивлен этому факту). В то же время, продолжаю считать идею хорошей и правильной.

И на самом деле мне было бы интересно узнать, почему идея не сработает, но не с точки зрения "тут так не принято", а с точки зрения математики и экономики. :)

1. Посмотри определения ипотеки. такого рода операция не попадает под это определение.
2. Моргиджи для банков лишь одна из линий бизнеса.
3. Почему бы при таком раскладе не разрешать делать перефинансирования, консолидейшн лоуны, исходя не из цены дома, а из платежеспособности, вернее из возможности обслуживать интерес по кредиту? Представляешь как экономика бы оживилась.
4. В Канаде обычный моргидж подразумевает 20% даун(раньше было 25). При меньшем даунпейменте риск страхует СМНС. При этом риск чего страхуется? Риск банка недополучить баланс с форсмажерной продажи. В данном случае при форсмажере недополучение заранее известно, и соответствено не может быть застраховано.
5. При таких рисках, резонно предположить что банк обязан заложить эти риски в интерес, что приводит к увеличению процента и отражается на сумме которую человек может
обслуживать.
Итак, по твоим 5-ти пунктам.
1 - Определение ипотеки не относится к математике.
2 - Не относится к математике.
3 - В этом случае увеличивается разница между стоимостью жилья и задолженностью. В моем примере разница оставалось неизменной - $100К.
4 - Недополучение в обоих случаях составит 100К. А вот возможная прибыль банка увеличивается. Здесь математика простая - соотношение прибыли к риску лучше если разрешить им эту сделку.
5 - Как ты уже говорил, если бы не все формальности, связанные с банковским делами, то твой друг бы получил одинаковый процент на оба кредита, что на дом за 500К, что на дом за 250К. А значит, для банка риски для обеих сделок расцениваются как одинаковые. Если же банк решит, что рисков больше и нужно увеличить рейт - не страшно, ведь му обсуждаем впринципе возможность и оправданность подобных сделок.

опять же всё сводиться к риску. что будет удерживать домовладельца от ухода от ещё большего по размеру мортгиджа на новый дом, если его цена упадёт на 5%, 10%?

что в этом случае будет иметь банк? дом за $450К за который он (банк) одолжил кому-то сумму в $600К? каким это образом банку от этого лучше по сравнению с ситуацией где ему должны $400К за дом в $350К?

банк пока что в пролёте на $50К, и ты ему предлогаешь моментально влезть в ситуацию где он будет в пролёте на $150К но с надеждой что ему будут продолжать платить и в конце-концов всё выплатят?

теоретически это возможно, но реально это просто скверный способ везти бизнес. банку в этом случае надо будет сразу же указать дополнительные $100К как потерянные, потому что расчёты должны показывать состояние баланса счётов на момент сделки. и только со временем, банк смог бы показать частичный воврат этих $100К.

кто будет инвестировать в такой банк, если он показывает такие дополнительные потери вместо растущих доходов?

это экономическая причина почему такая схема не будет работать.
Итак, ты говоришь, что схема не сработает, если банки предполагают падение цен на недвижимость на 10%. При таком падении, стоимость квартиры станет 250К - 10% = 225К, а разница между моргичем и стоимостью квартиры - 125К.
Если товарищ купил бы дом за 500К, то после падения его стоимость стала бы 450К, а разница между долгом и стоимостью дома стала бы 600-450=150К.

Итак при падении недвижимости на 10% сделка ухудшит положение банка на 25К.

Я не знаю, какие требования в США к даунпайменту, предположим, что те же 10%, т.е. банки в своих расчетах предполагают что цены не опустятся больше чем на 10 процентов.

Тогда, чтобы обезапасить себя от этой ситуации (падение цен на 10 процентов), банк может попросить внести дополнительно 25К при совершении этой сделки. Вариант?

ЗЫ: не забываем, что банк уже получил от этого человека 150К+ в виде даунпаймента, выплат и процентов. Т.е. если даже разрешить сделку, потом цены упадут на 10%, потом человек принесет ключи, то банк все равно останется в плюсе!

Кстати, а какие есть способы принесения ключей в Канаде, в частности в Онтарио?

1. банкротство

2. "приносишь ключи". банк делает power of sale. если продалось за меньше чем остаточная сумма ипотеки, то несешь недостаток в банк. если денег нет то этот остаток понемножку с тебя будут продолжать сдирать. ну и плюс всякие там издержки.

1. банкротство

2. "приносишь ключи". банк делает power of sale. если продалось за меньше чем остаточная сумма ипотеки, то несешь недостаток в банк. если денег нет то этот остаток понемножку с тебя будут продолжать сдирать. ну и плюс всякие там издержки.

Не совсем так. Банк или моргидж компания обязаны продать power of sale за цену не менее суммы ипотеки. При этом, владелец остаётся владельцем до последнего дня - закрытия - даже если дом продан, и имеет легальное право погасить долги + издержки и оставить дом за собой. В этом разница между канадским power of sale и американским foreclosure.
Если дом не продастся за такую цену, то через некоторое время переходит во владение CMHC и продаётся дешевле. Владелец ничего не должен платить, тк CMHC это страховка за которую он платил (и все платят) именно для этой ситуации.

1. банкротство

2. "приносишь ключи". банк делает power of sale. если продалось за меньше чем остаточная сумма ипотеки, то несешь недостаток в банк. если денег нет то этот остаток понемножку с тебя будут продолжать сдирать. ну и плюс всякие там издержки.

Не совсем так. Банк или моргидж компания обязаны продать power of sale за цену не менее суммы ипотеки. При этом, владелец остаётся владельцем до последнего дня - закрытия - даже если дом продан, и имеет легальное право погасить долги + издержки и оставить дом за собой. В этом разница между канадским power of sale и американским foreclosure.
Если дом не продастся за такую цену, то через некоторое время переходит во владение CMHC и продаётся дешевле. Владелец ничего не должен платить, тк CMHC это страховка за которую он платил (и все платят) именно для этой ситуации.

а если нет СМНС на моргижде?

Итак, по твоим 5-ти пунктам.
1 - Определение ипотеки не относится к математике.
2 - Не относится к математике.
3 - В этом случае увеличивается разница между стоимостью жилья и задолженностью. В моем примере разница оставалось неизменной - $100К.
4 - Недополучение в обоих случаях составит 100К. А вот возможная прибыль банка увеличивается. Здесь математика простая - соотношение прибыли к риску лучше если разрешить им эту сделку.
5 - Как ты уже говорил, если бы не все формальности, связанные с банковским делами, то твой друг бы получил одинаковый процент на оба кредита, что на дом за 500К, что на дом за 250К. А значит, для банка риски для обеих сделок расцениваются как одинаковые. Если же банк решит, что рисков больше и нужно увеличить рейт - не страшно, ведь му обсуждаем впринципе возможность и оправданность подобных сделок.

1. При чем здесь математика? если тебе хочется математического обоснованая, то считай что функцию моргиджа наложены условия что даунпеймент не может быть отрицательным, хотя бы в силу того, что на некотором промежуточном этапе функция имеет дело с комплекными числами, которые не являются подмножеством чисел на котором функция верна. Область определения и область значения должна быть определена. Имеем противоречие по Дедекинду.
2. Ты не задумывался зачем нужен даунпеймент?
3. Риски разные. я не работаю в банке и не имею под рукой формул расчета рисков для моргиджей, но могу прикинуть что по канадским правилам, в случае малого даунпеймента риск страхуется СМНС, и размер сбора зависит от суммы моргиджя, что деляет стоимость кредита выше.

1. При чем здесь математика?

Вот отрывок из моего письма ранее:
И на самом деле мне было бы интересно узнать, почему идея не сработает, но не с точки зрения "тут так не принято", а с точки зрения математики и экономики. :)
Не обязательно продолжать утверждать, что идея не сработает потому что "тут так не принято", я с этим уже согласился. Вопрос, - почему, ведь с матемитической точки зрения банку это выгодно. Почему выгодно я уже написал ранее, могу повторить:
1) если бы не долг в эти 100К, который появился не по вине твоего друга, то банк разрешил бы сделку под тот же процент, что у него и был ранее, а значит риски для банка (без учета существующего долга в 100К) в обоих сделках расцениваются как одинаковые.
2) я уже на цифрах показал, что иметь должника на сумму в 600К при стоимости дома в 500 лучше, чем на сумму в 350К при стоимости 250К.
3) существенным условием было платежеспособность должника, т.е. разница в долге и стоимости жилья (100К) не должна увеличиться, и это главный момент в схеме.

2. Ты не задумывался зачем нужен даунпеймент?
Ты видимо невнимательно читаешь, все это уже обговорено. Твой друг уже заплатил даунпаймент банку, и банк на данный момент уже получил с твоего друга 150К+. Данная сделка не ухудшит это состояние - долг все еще будет превышать стоимость жилья на те же 100К. Чуть ранее в ответе Пату я показал, что даже после сделки и падения цен еще на 10% (что вряд ли случится) - банк все еще будет в плюсе!
Весь вопрос только в том, почему бы банку не заработать еще больше при тех же рисках?

3. Риски разные. я не работаю в банке и не имею под рукой формул расчета рисков для моргиджей, но могу прикинуть что по канадским правилам, в случае малого даунпеймента риск страхуется СМНС, и размер сбора зависит от суммы моргиджя, что деляет стоимость кредита выше.
Ну вроде как про сша речь была?
И опять же, ты говоришь мне про правила, которые СЕЙЧАС действуют. Я же тебе говорю про схему, которая должна бы всех устроить. Если схема рабочая, то правила можно и поменять.