Пока в СМИ обсуждают слабые продажи кондоминиумов и задержки с крупными проектами, в некоторых районах Торонто уже активно строят малые многоквартирные дома и садовые домики — рост жилья происходит тихо, почти незаметно.
Пока большинство людей не обращают внимания, на улицах Торонто тихо строятся новые дома, которые постепенно решают проблему жилья.
Это происходит не благодаря крупным застройщикам с Bay Street или их презентационным офисам продаж с впечатляющими макетами и шоурумами. Ситуация меняется благодаря обычным жителям города: офисным работникам, менеджерам, IT-специалистам, врачам, учителям и так далее. Речь идёт о так называемых «частных застройщиках», которые самостоятельно создают новое жильё на улицах Торонто, постепенно повышая плотность застройки. И всё это происходит прямо сейчас — без громких заголовков, но на самом деле активно меняя жилой ландшафт города.
Моё мнение простое: сегмент «missing middle» — то есть компактное жильё, которое раньше недооценивали — сегодня оживляет рынок жилья в Торонто и именно оно решает проблему нехватки жилья в городе.
Я — лицензированный архитектор в Торонто и управляю небольшой студией, специализирующейся именно на таком формате недвижимости. После того как город разрешил строить дуплексы/триплексы/четырёхквартирные дома и садовые домики, у нас резко прибавилось заказов. В то время, как многие архитекторы жалуются на замедление рынка, а у нас — прямо противоположная ситуация: звонки идут постоянно, потому что это один из немногих сегментов, где реально появляются новые проекты.
Новые правила, которые город принял, были несложными и понятными, но их влияние на строительство жилья оказалось очень большим. В мае 2023 года Торонто утвердило разрешения на многоквартирные дома по всему городу, позволяя строить дуплексы, триплексы и четырёхквартирные дома в жилых районах. Садовые домики также начали активно развиваться. В июне 2025 года Совет пошёл дальше и разрешил строительство шестиквартирных домов в девяти районах.
Эти решения сразу сказались на практике: начали выдаваться разрешения, а на стройплощадках появились новые дома.
По данным города, строительство новых малоквартиных домов и садовых домиков идёт активно — сотни проектов получили разрешения всего за первые полтора года. В первые 18 месяцев после введения новых правил было выдано 452 разрешения на строительство дуплексов, триплексов и четырёхквартирных домов.
Садовые домики строятся не менее активно: по состоянию на 8 мая 2025 года было получено 812 заявок и выдано 480 разрешений. Это не редкие или маленькие эксперименты на отдельных участках — недвижимость такого типа строится в большом количестве и постоянно. Практический эффект: теперь на одном участке может появиться четырёхквартирный дом с садовой пристройкой, а в некоторых районах — даже шестиквартирный.
Важно понять следующее: этот бум создают не крупные фирмы-застройщики, а частники.
Одни из наших клиентов — молодая семья, строящая малый жилой дом с несколькими квартирами, в одной из которых они планируют жить сами. Они не перепродают недвижимость, они строят своё будущее и одновременно создают жильё.
Другой пример — трое руководителей из Торонто, которые ушли из высокооплачиваемых корпораций, чтобы открыть небольшую строительную компанию, ориентированную на многоквартирные малоэтажные дома под аренду. Их модель полностью соответствует новым правилам.
Ещё один клиент — предприниматель из сферы логистики, который продал свой бизнес и решил заняться строительством. Другой — риелтор, который наблюдал за подобными проектами у клиентов, увидел в этом перспективы и начал делать это сам.
Я тоже так поступил. Сейчас я строю собственный четырёхквартирный дом с садовым домиком, чтобы проверить модель лично и потому, что считаю это единственной реальной инвестицией в Торонто на данный момент.
Вот как выглядит создание нового жилья, когда за него берутся сами жители: оно локальное, решает практические задачи, может выглядеть разрозненно, но число таких проектов постоянно растёт.
У этого движения есть сообщество, напоминающее чем-то субкультуру. Я состою в WhatsApp-группе на 373 участника: архитекторы, строители, кредиторы, планировщики, риелторы и будущие застройщики ежедневно делятся опытом. Обмениваются уроками, рекомендациями подрядчиков, сравнивают сметы и помогают друг другу избежать дорогостоящих ошибок.
Есть и финансовый стимул. Строить такие дома выгодно, потому что можно сдавать их в аренду, а для проектов с 5 и более квартирами есть специальные кредиты с низкой страховкой и удобными условиями. Это важно, когда ставки и стоимость строительства ограничивают возможности.
Также налоговая поддержка меняет расчёты: федеральное правительство ввело 100% возврат GST или федеральной части HST для новых объектов жилья под аренду, и CRA подтверждает, что аналогичный возврат возможен и по провинциальной части HST для подходящих проектов. Проще говоря, расходы на налог могут быть почти полностью компенсированы.
Проблема жилья в Торонто не только в том, что строят мало. Проблема в том, что мы долгое время считали, будто строить можно только через крупные проекты. Раньше жильё строили только большие компании, и если они по какой-то причине начинали медленнее работать, новые дома почти не появлялись, а проблема нехватки жилья в городе лишь становилась более актуальной.
Сегмент «missing middle» доказывает: есть другой путь. Тысячи мелких решений, сотни проектов и множество людей, строящих пять, шесть или семь жилищных единиц там, где раньше был один дом. Не везде и не сразу, но устойчиво.
Если хотите понять, где в Торонто появляется новое жильё на самом деле, не смотрите на горизонт с небоскрёбами. Обратите своё внимание на боковые улицы. Новое жильё уже активно строится. Просто большинство людей пока это не замечают.
Ноам Хасан — лицензированный архитектор и руководитель студии Noam Hazan Design Studio в Торонто.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.
