CRA увеличило количество аудитов в сфере недвижимости на 2,100 по сравнению с предыдущим годом — по их итогам начислено $849 млн. налогов и штрафов.

Налоговые нарушения в секторе недвижимости остаются одной из ключевых зон внимания CRA. В конце ноября 2025 года агентство опубликовало результаты аудитов за финансовый год 2024–2025. С апреля 2024 по март 2025 года проведено 14,854 аудита, что на 2,100 больше, чем годом ранее. По их итогам начислено $849 млн. налогов и штрафов, по сравнению с $648,5 млн. годом ранее.

CRA объясняет рост показателей использованием аналитики данных, расширенным доступом к информации от третьих сторон и увеличением охвата проверок. Агентство применяет поэтапную модель реагирования — от разъяснений и профилактической работы до аудитов, штрафов и, при необходимости, уголовных расследований.

CRA выделяет 10 основных зон несоблюдения налоговых требований в операциях с недвижимостью.

1. Доход не соответствует уровню жизни

CRA проверяет, соответствует ли задекларированный доход расходам налогоплательщика, включая покупку и содержание недвижимости. Приобретение дорогих объектов без очевидного источника дохода может указывать на незадекларированные поступления.

2. Быстрая перепродажа жилья (property flipping)

CRA использует данные земельных реестров и муниципальных налоговых баз для выявления случаев быстрой перепродажи недвижимости с прибылью. Прибыль от такой перепродажи, как правило, должна облагаться налогом как доход от бизнеса, однако некоторые налогоплательщики ошибочно декларируют её как прирост капитала (облагается налогом только на 50%) либо не декларируют вовсе.

CRA выделяет три категории таких операций:

- профессиональные подрядчики, покупающие объекты для ремонта и перепродажи;
- инвесторы, перепродающие объекты на этапе строительства;
- частные лица, покупающие, ремонтирующие, кратковременно проживающие и затем продающие жильё с заявлением льготы основного места проживания.

3. Незадекларированный прирост капитала при продаже недвижимости

Любая прибыль от продажи недвижимости должна быть указана в налоговой декларации — даже если она полностью освобождена от налога по льготе основного места проживания.

4. Продажа недвижимости нерезидентом

Нерезиденты Канады обязаны декларировать и уплачивать налог на прирост капитала при продаже канадской недвижимости и не имеют права на льготу основного места проживания.
Покупатель обязан убедиться в налоговом статусе продавца; это обычно подтверждается в договоре купли-продажи и повторно проверяется нотариусом или юристом при закрытии сделки.

5. Незадекларированный мировой доход

Резиденты Канады обязаны декларировать доход по всему миру. Владение недвижимостью в Канаде, как правило, рассматривается как существенная связь со страной.

6. Незадекларированный GST/HST при продаже нового или капитально реконструированного жилья

В большинстве случаев застройщик обязан взимать GST/HST при продаже нового или существенно реконструированного объекта. Если объект сначала сдаётся в аренду, застройщик считается продавшим его самому себе и обязан уплатить налог с рыночной стоимости.

7. Льготы по GST/HST

Покупатель или застройщик может иметь право на возврат GST/HST, если объект используется как основное жильё или сдаётся в аренду. Однако при намерении перепродать объект такая льгота, как правило, не применяется, и GST/HST должен быть начислен при продаже.

8. Девелоперы земельных участков

Компании, приобретающие землю или объекты под снос с последующей застройкой и продажей, подпадают под отдельные налоговые правила, включая GST/HST и налог на прибыль.

9. Льгота основного места проживания

Все сделки по продаже недвижимости в Канаде, включая продажу основного жилья, должны быть задекларированы. Для применения льготы необходимо подать форму T2091 и указать сделку в декларации. CRA применяет льготу только при корректном декларировании сделки.

10. Риэлторы

Риэлторы включены в группу повышенного внимания CRA из-за большого количества сделок и специфики их профессиональной деятельности.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.