После 15 месяцев снижения арендных ставок баланс сил на рынке, похоже, начинает смещаться в сторону арендаторов.
Это может стать облегчением для многих канадцев, испытывающих финансовые трудности, хотя воспользоваться ситуацией смогут далеко не все. По данным rentals.ca, к концу 2025 года средняя запрашиваемая арендная плата по стране составляла $2 060 в месяц. Это по-прежнему высокий уровень по историческим меркам, но ниже пикового значения в $2 202, зафиксированного в мае 2024 года.
На фоне замедления спроса и продолжающего роста предложения жилья все указывает на то, что в течение 2026 года арендные ставки будут продолжать снижаться.
«Думаю, этот год будет очень интересным, потому что к концу 2025 года мы увидели отрицательный прирост населения, что стало довольно неожиданным», — отметил Джакомо Ладас, заместитель директора rentals.ca, отслеживающего арендные цены по всей стране.
Со стороны предложения в Канаде по-прежнему строится около 180 000 жилых единиц. Это небольшая доля по сравнению с более чем тремя миллионами существующих квартир, но ее достаточно, чтобы повлиять на рынок.
«Уровень вакантности растет, и в течение 2026 года предложение будет превышать спрос», — сказал Ладас. «Я не думаю, что арендные стимулы исчезнут. Из-за замедления спроса арендаторы стали гораздо тщательнее подходить к выбору жилья».
Карл Гомес, главный экономист Centurian Asset Management, владеющей частным инвестиционными фондами недвижимости (Real Estate Investment Trust или REIT) с 23 000 объектами, отметил, что рынку действительно не хватало нового предложения после десятилетий дефицита, однако предупредил, что не все новое жилье соответствует потребностям.
«Избыток предложения помог увеличить уровень вакантности. Но если копнуть глубже, станет ясно, что значительная часть нового жилья не закрывает реальный спрос», — сказал он, указывая на небольшие квартиры с одной спальней. «Они выходят на рынок, но далеко не всегда являются доступными для среднестатистического арендатора».
Несмотря на то что за последний год арендные ставки снизились на 5,4%, они по-прежнему на 14,1% выше уровня конца 2019 года, отмечает rentals.ca.
Существует устоявшийся принцип, согласно которому на аренду не должно уходить более 30% валового дохода. Это означает, что для аренды типичной квартиры в Канаде средний доход должен составлять около $82 400 в год, а в Торонто и Ванкувере эта цифра значительно выше. Таким образом, вопрос доступности жилья по-прежнему остается острым.
Неудивительно, что такие организации, как Association of Community Organizations for Reform Now (ACORN), выступают против даже умеренного увеличения рекомендуемой арендной платы в Онтарио на 2,1%. Во многих сегментах рынка люди просто не могут себе этого позволить.
При этом ситуация может оказаться сложнее для арендодателей, чья прибыль сегодня выглядит не столь очевидной, а стоимость активов снижается на фоне более мягкого рынка. Доходность в сегменте многоквартирного жилья не выглядит впечатляющей: коэффициенты капитализации составляют примерно от 4% до 5,25% в некоторых канадских городах, согласно данным компании Avison Young.
Инвестиционный спрос со стороны частных покупателей растет — они рассчитывают на долгосрочный рост арендных ставок, пусть и не в 2026 году. В более сложном положении оказываются публичные REIT, которые вынуждены учитывать текущую рыночную стоимость: цены их паев снижаются и остаются под давлением.
За последние шесть месяцев два REIT из Оттавы — InterRent и Minto Apartment, в совокупности владеющие почти 25 000 объектами, — заявили о намерении уйти с биржи, поскольку их активы, по их мнению, сильно недооценены публичным рынком.
Хотя цены на жилье и не падают так резко, как после пика 2022 года, когда индекс цен Canadian Real Estate Association превышал $800 000, сегодня они опустились значительно ниже $700 000. Эффект «страха упустить возможность» на рынке жилья отсутствует.
Сэм Колиас, руководитель крупнейшего REIT в Western Canada — базирующейся в Калгари компании Boardwalk, отметил, что у арендаторов сейчас есть большой выбор, что он назвал хорошей новостью.
«Стабильный и доступный рынок жилья полезен для растущей экономики», — сказал он, добавив, что, по его мнению, правительству стоит смягчить иммиграционную политику. «Квартир более чем достаточно, чтобы снова принимать мотивированных иностранных студентов. Это поможет университетским бюджетам и экономике».
Говоря об оценке REIT, Колиас задался вопросом, как долго публичные компании смогут оставаться на бирже, если частные инвесторы готовы выкупать их и оценивать выше.
Он и другие эксперты считают, что нынешние рыночные условия, создающие избыток предложения, могут оказаться временными. Рост затрат и снижение спроса сдерживают новое строительство, и нет гарантий, что в будущем рынок продолжит благоприятствовать арендаторам. Продажи новых кондоминиумов в Greater Toronto Area в последнем квартале 2025 года упали до минимального уровня с 1991 года, а компания Urbanation сообщила, что в прошлом году были отменены рекордные 28 проектов, которые должны были создать 7 243 жилые единицы в крупнейшем городе страны.
Значительная часть кондоминиумов принадлежит инвесторам и выходит на рынок аренды, поэтому замедление нового строительства приведет и к снижению предложения. Хотя некоторые проекты кондоминиумов были переориентированы под аренду, таких случаев, вероятно, станет меньше.
«К 2029 году практически не ожидается ввода новых кондоминиумов», — заявили в Urbanation.
По словам Ладаса из rentals.ca, по мере дальнейшего снижения запрашиваемых арендных ставок все больше арендаторов на разных этапах «арендной лестницы» будут видеть возможность найти более дешевое жилье и, возможно, переехать.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.
