Ещё до первого снижения ставки Bank of Canada в июне 2024 года рынок недвижимости гудел от тревожных разговоров: сотни тысяч канадцев должны были переоформить ипотеку по новым, значительно более высоким ставкам — и никто не знал, потянут ли они резко выросшие платежи. В октябре 2023 года аналитик RBC Capital Markets Дарко Михелич подсчитал, что около шести из десяти банковских ипотек пройдут переоформление до 2026 года, а ежемесячные платежи вырастут на 48%.
Массовых дефолтов удалось избежать — этому помогло сразу несколько факторов: ставки пошли вниз, доходы выросли, государство ввело ограничения на размер ипотек и обязало банки идти навстречу заёмщикам в трудной ситуации. Многие домовладельцы всё же потеряли часть накопленной стоимости жилья, но рынок в целом выстоял. 
Большинство канадцев пережили кризис 2022–2023 годов — пусть и не без потерь. Но что если это было лишь предупреждением? Что если настоящее потрясение для рынка недвижимости ещё только впереди? 
Сразу скажу: я не любитель дешёвых кликбейтов. Свежие данные CREA действительно обнадёживают — средние цены на жильё в апреле выросли вдвое быстрее обычного. Но основной индекс MLS Home Price Index тем не менее просел на 0.1% по сравнению с мартом. Так что радоваться рано. 
Тревожные сигналы
Да, жильё стало чуть доступнее, и немало людей, которые откладывали покупку, наконец готовы выйти на рынок. Но в остальном картина выглядит тревожно: 

• сокращение населения — преимущественно из-за высылки временных резидентов, которые в основном снимают жильё, но важно понимать, что арендный спрос тоже влияет на цены;
• слабость рынка кондоминиумов;
• государственные инициативы по увеличению предложения жилья, которые пока не принесли ощутимых результатов;
• высокая долговая нагрузка семей и стоимость жизни;
• люди остаются без работы;
• активное строительство арендного жилья — люди всё чаще предпочитают снимать, а не покупать недвижимость, что снижает спрос на рынке;
• общая экономическая неопределённость.

Но всё это отходит на второй план перед главным циклическим двигателем цен — процентными ставками. Ничто не охлаждает спрос на жильё быстрее, чем рост ипотечных ставок. А ставки, в свою очередь, зависят от инфляции.

Ситуация в Ормузском проливе угрожает канадскому рынку жилья

За последние два месяца основные показатели инфляции уверенно идут вверх — во многом из-за того, что Иран фактически взял под контроль судоходство в Ормузском проливе. Это разгоняет цены на нефть и, следом, инфляцию.

Центральные банки рассчитывают, что Иран в итоге снимет блокаду пролива и нефтяные цены стабилизируются. Но свежая статистика из США настораживает: в среду индекс цен производителей вышел почти втрое выше прогнозов. Похоже, инфляция уже вышла из-под контроля. 

Канадская инфляция пока реагирует на глобальный энергетический шок медленнее американской — но следующий отчёт по индексу потребительских цен, который выйдет со дня на день, может изменить картину. Дополнительное давление на процентные ставки оказывают государственные расходы, инвестиционный бум вокруг ИИ и рост доходности американских облигаций: инвесторы требуют всё более высокие проценты за долгосрочные вложения на фоне растущих рисков. 

Что поставлено на карту

Если Bank of Canada всё же решится повысить ставку, рынок жилья ощутит последствия этого шага немедленно. Каждый процентный пункт роста ипотечной ставки срезает около 8.5% от суммы, которую покупатель может себе позволить. Проще говоря — люди смогут позволить себе жильё дешевле или вообще уйдут с рынка. 

Чем выше ставки при переоформлении, тем больше людей не смогут потянуть новые платежи. Одни будут вынуждены продавать жильё, у других банк его заберёт за долги. Предложение на рынке резко вырастет, и цены могут упасть ниже уровня кризиса 2022 года. 

Особую тревогу вызывает положение домовладельцев, которые и сейчас с трудом справляются с платежами — таких, по опросам, 36%. Почти четверть из них собираются переоформить ипотеку в ближайшие 12 месяцев. Глава Office of the Superintendent of Financial Institutions (OSFI) Питер Рутледж оценил число семей, которые могут оказаться не в состоянии платить по новой ставке, в 30,000 — 150,000.  Большинство из них всё же найдут способ справиться с платежами. Однако сейчас платежи не вносят вовремя лишь 13,749 держателей ипотеке по всей стране — так что даже небольшой рост этой цифры станет тревожным сигналом для рынка. 

Всё это означает одно: я бы не стал делать ставку на рост цен на жильё в 2026 году. И уж точно не советую набирать долги по максимуму ради покупки прямо сейчас.

Признаки оживления рынка, которые мы видим сейчас, вполне могут оказаться временными. 

Что дальше?

При этом впадать в панику — тоже не выход. В долгосрочной перспективе фундаментальные факторы по-прежнему работают в пользу рынка жилья:

• рано или поздно Оттава вернётся к нормальному уровню иммиграции — демография не оставляет другого выбора;
• новые жители традиционно оседают в крупных городах, что неизбежно увеличивает спрос на жильё и приводит к росту цен;
• нынешний дефицит строительства жилья для собственников даст о себе знать через несколько лет;
• стареющее население всё активнее предпочитает оставаться в своих домах, сокращая предложение на рынке;
• стоимость строительства не снижается;
• законы о землепользовании, ограничивающие строительство, останутся серьёзным барьером для роста предложения жилья;
• ставки снова упадут — как только замаячит угроза рецессии.

Так что ещё один толчок вполне возможен — особенно если инфляционные ожидания выйдут из-под контроля и средняя базовая инфляция устойчиво превысит 3%. В этом случае центробанк будет практически вынужден повысить ставку.

Но это не конец истории — просто следующая её глава.

Роберт МакЛистер — эксперт по ипотечному рынку, аналитик процентных ставок.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.