Молодые канадцы сталкиваются с крайне жесткими условиями на рынке недвижимости, что не удивляет никого, кто хотя бы раз просматривал актуальные объявления о продаже.
Для наглядности представим выпускника университета, колледжа или профессионального училища. По данным платформы Glassdoor, средняя стартовая зарплата в Канаде составляет около $56 000 в год.
На сегодняшнем перегретом рынке Канады такой доход в сочетании с первоначальным взносом в размере $25 000 (если его удастся накопить) позволит получить ипотеку примерно на $246 000, включая страховку от дефолта. Это означает, что максимальная стоимость доступного жилья составит $261 000.
И это при условии полного отсутствия других долгов — выплат за автомобиль, задолженностей по кредитным картам или прочих займов.
В большинстве регионов Канады за такую сумму можно приобрести разве что передвижной дом (mobile home) или крошечную квартиру-студию, размером соизмеримую с парковочным местом.
По статистике, менее чем в 7% регионов, где Канадская ассоциация недвижимости (CREA) отслеживает медианные цены, средняя стоимость жилья опускается ниже отметки в $261 000 (Квебек в эту статистику не входит).
Если вы готовы к переезду, такие цены можно найти в Саскачеване (Баттлфордс, юго-восточная часть провинции, Суифт-Каррент, район Йорктона) и в северной части Нью-Брансуика. Однако стоит учитывать, что в этих районах до ближайшей кофейни, возможно, придется ехать по загородной трассе.
Для тех, кто все же стремится к покупке недвижимости, выходом может стать совместное приобретение жилья с компаньоном.
Объединив усилия, два заемщика с доходом по $56 000 каждый, без долгов и с общим первоначальным взносом в $25 000, могут позволить себе дом за $500 000. Этого вполне достаточно для покупки стартового жилья с двумя и более спальнями, даже если ради этого придется переехать в пригород.
«Мы постоянно встречаем людей, которым одобряют ипотеку на $250 000 или $300 000, но они ничего не могут купить из-за слишком высоких цен», — отмечает ипотечный брокер Dominion Lending Centres Джо Бонди.
Бонди даже организует специальные встречи для одиночек, ищущих партнеров для совместной покупки недвижимости. По его словам, такие мероприятия под названием Supermortgage Mingle собирают от 50 до 60 человек.
Математика совместной покупки
Совместное владение позволяет выйти на рынок недвижимости и начать формировать капитал в основном жилье. Опираясь на данные CREA о среднем росте цен на 3,2% в год за последние 10 лет, можно рассчитать, что через пять лет необлагаемый налогом прирост стоимости дома за $500 000 составит около $85 000 (до вычета расходов на риелтора, обслуживание и прочее).
Эти расчеты предполагают ипотечную ставку 4,09%, период амортизации 30 лет, цену покупки $500 000 и сумму ипотеки в размере $494 950 с учетом страховки.
Такой гипотетический рост стоимости дополняется примерно $23 400 накопленного капитала на каждого партнера за счет погашения основного долга. Эти «принудительные сбережения» не стоит недооценивать. Для многих молодых людей необходимость регулярных выплат банку — единственный способ накопить средства.
Ежемесячный платеж для каждого из партнеров составит около $1 189, плюс налоги на недвижимость (примерно $150 в месяц, в зависимости от региона), коммунальные услуги и, при наличии, сборы кондоминиума.
Такие расходы вполне посильны, если удастся найти подходящий объект и надежного компаньона.
Более того, при разумном подходе покупка недвижимости обеспечивает солидную финансовую выгоду в большинстве жилищных циклов. Покупка на пике рынка в 1989 или 2022 годах — два очевидных исключения, но сегодняшний среднестатистический покупатель приобретает жилье уже на 16% дешевле пиковых значений 2022 года.
Когда через пять лет (или по окончании срока ипотеки) пути совладельцев разойдутся, они смогут продать дом или рефинансировать кредит. Каждый из них уйдет с накопленным капиталом, который можно использовать для покупки собственного отдельного жилья. Зачастую один из владельцев остается в доме, выкупая долю партнера по справедливой рыночной стоимости.
Помимо финансовых расчетов, Джо Бонди подчеркивает важность двух аспектов: психологической совместимости и юридической защиты.
Для проверки совместимости необходим тщательный подход. На встречах потенциальных покупателей брокер настоятельно рекомендует участникам как следует узнать друг друга и задать неудобные вопросы.
«Если сайты знакомств подбирают парам партнеров на всю жизнь по возрасту, интересам, финансовому положению, целям и привычкам, аналогичный контрольный список должен применяться и к покупателям жилья», — говорит Бонди.
Юридическая база: зачем нужен договор
Еще один критически важный элемент — договор о совместном проживании (cohabitation agreement), который необходимо тщательно спланировать, в идеале с привлечением двух юристов.
«Планируйте расставание до того, как оно произойдет, — советует Бонди. — В начале все счастливы, но потом случается жизнь. Если у вас не всё задокументировано, раздел имущества будет тяжелым».
Соглашение о совместном проживании должно детально описывать:
• Юридическую структуру (обычно это долевое владение без права автоматического наследования: например, если один внес 60% первоначального взноса, капитал и платежи делятся в соотношении 60/40). • Порядок ежемесячных выплат (как правило, средства автоматически переводятся на совместный счет до даты платежа. Некоторые банки, такие как National Bank, позволяют платить с разных счетов, разделив ипотеку на два отдельных платежа). • Правила проживания третьих лиц (например, разрешено ли проживание с романтическим партнером, и юридическое закрепление факта, что он не имеет прав на недвижимость). • Права на использование доли (может ли совладелец сдавать свою часть жилья, заводить питомцев или регулярно принимать гостей). • Условия выхода из сделки (соглашения часто включают право преимущественной покупки или положение о принудительном выкупе доли (shotgun clause), что может привести к принудительной продаже, если оставшийся партнер не способен выплачивать ипотеку самостоятельно). • Резервный фонд (необязательный, но желательный пункт) с суммой, покрывающей платежи на три–шесть месяцев, на случай, если один из партнеров внезапно нарушит договоренности.
Некоторые кредиторы, например Vancity Credit Union с их программой Mixer Mortgage, даже помогают в организации подобных сделок.
Возможные риски и подводные камни
Главный сдерживающий фактор совместной покупки заключается в том, что оба партнера несут полную солидарную ответственность за ипотеку. Никто не может на 100% гарантировать, что второй совладелец не перестанет платить.
Если компаньон окажется неплатежеспособным и откажется сотрудничать при продаже дома, второму партнеру придется обращаться в суд. Этот процесс может растянуться на месяцы без гарантии того, что добросовестный плательщик вернет свои средства, особенно если цены на жилье упадут и выручка от продажи не покроет остаток по кредиту и судебные издержки.
Именно поэтому потенциальные покупатели должны быть абсолютно уверены, что их компаньон ответственен, имеет отличную кредитную историю, обладает стабильной профессией (которой не грозит автоматизация или экономическая рецессия), ведет совместимый образ жизни и обладает характером, с которым можно ужиться.
В конечном итоге, совместная покупка не решит кризис доступности жилья в Канаде в глобальных масштабах. Однако для пары надежных компаньонов это может стать нестандартным и эффективным способом выйти на рынок недвижимости, двери которого сегодня закрыты для слишком многих одиночных покупателей.
Главное — вовремя нанять юристов и продумать сценарий расставания до того, как закончится «медовый месяц» совместного владения. Вполне возможно, что путь к собственной недвижимости в современных реалиях проще преодолевать вдвоем.
