Арендовать или купить квартиру своей мечты — непростая задача, особенно если не знать, на что обращать внимание в первую очередь. Как заранее разобраться во всех особенностях жилья? Какие пункты нужно обязательно упомянуть в договоре? Чем отличается покупка квартиры от приобретения земельного участка? На эти вопросы пробует ответить Марфа Некрасова, основательница проекта Flats for Friends, с помощью которого можно искать жилье в своем окружении и через соцсети. «Медуза» публикует два фрагмента из ее книги «Снимай, сдавай, люби. Гайд по недвижимости от основательницы сообщества Flats for Friends», вышедшей в издательстве Individuum. В них рассказывается, что нужно в первую очередь проверить при аренде или покупке жилья и как не ошибиться при составлении договора.

Что важно при съеме и покупке — и что только кажется важным Хозяин квартиры — прямое отражение своей собственности. В первую очередь присмотритесь к нему самому: как он себя ведет, насколько честным и порядочным кажется. Всех дефектов квартиры вы не заметите никогда, к тому же могут появиться новые — через неделю, месяц или год. Важно понять, как собственник решает проблемы: насколько быстро, готов ли оплачивать ремонт, будет ли донимать вас звонками, внезапными визитами и бесконечными просьбами. 
Если вы сами честный и ответственный человек, скорее всего, такой хозяин квартиры вам и достанется: люди притягивают похожих на себя людей. Мне попадались в основном арендодатели-душки, и в том числе те, кто обращался ко мне за помощью в сдаче или продаже. Если у меня закрадывались какие-то сомнения по поводу человека, я просто не имела с ним дел, чего и вам советую. 
При осмотре квартиры снимайте все на видео: так вы сможете еще раз оценить квартиру в более спокойном состоянии, а также показать кому-то, с кем можно посоветоваться. Лучше снимать горизонтально, как в кино: так в кадр попадает больше деталей и проще оценить общий вид. Вы же делаете это не для сториз, а для себя. 
Обязательно проверьте:

• как работают батареи, кондиционер, плита и духовка;
• как открываются окна и балконные двери, нет ли сквозняков, если они старые;
• все краны и душ, не подтекает ли нигде, какой напор воды;
• состояние матраса, насколько он удобен;
• есть ли подтеки на потолке и трещины на стенах. 

Если вам кажется, что что-то можно улучшить, обсудите это до подписания договора. При желании можно включить режим параноика и проверить, что скрывается под коврами, покрывалами, скатертями — там могут прятать какие-то дефекты. Можно попросить их устранить или использовать это как аргумент для скидки. Если в квартире есть насекомые, обычно это заметно при осмотре дальних углов и складок матрасов. Лучше спросить хозяина прямо, были ли проблемы с насекомыми или плесенью, как давно и успешно ли они решены. 
Все мои знакомые обычно сразу честно говорили о недостатках и особенностях, но иногда люди умалчивают важные детали, если их не спросить. Так, в одной симпатичной квартире по привлекательной цене не было стиральной машины, и арендатор заметила это только после подписания договора. Когда она попросила купить машину в счет аренды, ей было отказано, так что ей пришлось покупать ее самой, а потом продавать при выселении. 
Однажды я не обратила внимания, что холодильник в одной съемной квартире был моим ровесником. Видимо, с возрастом у него появилось биполярное расстройство: он то слишком холодил, так что все замерзало, то холодил недостаточно, и все портилось. Морозилка при этом вообще не работала как следует. Но у меня был холостяцкий холодильник, где почти ничего не хранилось, так что в целом мне это не мешало. 
Чаще всего люди не обращают внимания на уровень шума во время осмотра квартиры. Так что всегда спрашивайте: какая звукопроницаемость, слышны ли машины с улицы, нет ли громких соседей, делает ли сейчас кто-то ремонт, есть ли поблизости стройка и не планируют ли ее начать. Это особенно важно для тех, кто работает из дома, часто созванивается по работе или просто любит засыпать в полной тишине. 
Район тоже стоит изучить: 

• где ближайший магазин, парк, метро; 
• удобна ли парковка, если у вас есть машина; 
• насколько безопасен район — лучше прийти и утром, и вечером, особенно если есть сомнения. 

Можете попросить хозяина познакомить вас с соседями, чтобы оценить их адекватность. Если в подъезде в основном живут старушки или алкоголики, возможно, стоит поискать другой вариант. 
При покупке квартиры обращайте внимание на все вышеперечисленное, а также закажите юридическую проверку у адвоката по недвижимости, чтобы убедиться, что с документами все чисто. Дополнительно уточните, не планируется ли поблизости новая стройка, которая может закрыть вам вид из окна и лишить вас покоя звуками перфораторов. Если вы обнаружили какие-то непредвиденные недостатки, но они вас не слишком беспокоят, просите скидку — вы ее заслужили. 
Если вы планируете купить или арендовать дом или участок, то приглядывайтесь к каждому перечисленному нюансу еще в десять раз внимательнее. Лучше взять с собой знающего друга, у которого уже есть свой дом: он сможет подсказать, на что обратить внимание и что спросить. Идеальный вариант — выбирать с риелтором, который специализируется именно на землях и домах. 
Прежде всего оцените состояние и работу всех коммуникаций: вода, электричество, газ, канализация, отопление, интернет. Если чего-то нет, уточните, как и за сколько можно провести. Обратите внимание, сколько добираться до этого места с учетом пробок, есть ли рядом нужная вам инфраструктура, насколько место удалено от заводов, трасс или свалок. 
Если дом требует ремонта, прикиньте затраты на реставрацию. Если же он в хорошем состоянии, узнайте, сколько уходит на отопление зимой и охлаждение летом. Осмотрите стены и фундамент: нет ли плесени, трещин, протечек, перекосов. Прислушайтесь, не скрипит ли что-то. Местность лучше выбирать не в низине, подальше от воды и особенно болот, чтобы было меньше сырости, комаров и лягушек. 
Если вы планируете выращивать что-то на участке, уточните, подходит ли почва для ваших растений. Можно даже заказать анализ почвы в агрохимической, строительной или экологической лаборатории. Это поможет вам понять, какие культуры там будут хорошо расти и какой фундамент лучше закладывать. 
Одна моя клиентка приобрела участок земли по хорошей цене, но не учла, что все коммуникации находились далеко. В итоге ей пришлось прокладывать трубы и провода за свой счет. Она решила выкопать свой колодец, но вода оказалась так глубоко, что дешевле было бы провести из ближайшей деревни. Только было уже поздно. 
А вот моя подруга выбрала участок у горной речки и с удобством провела воду, но столкнулась с неожиданной проблемой — полчищами жаб, которые часто запрыгивали в дом. Подруга завела себе кошек, которые должны были бы бороться с жабами, но те предпочитали держаться от них подальше. А жабы вдобавок забирались в их миски с водой и устраивали там себе джакузи. После этого кошки брезгливо сторонились своих мисок, и нужно было постоянно мыть миски и менять воду. Подруга свыклась с жабами и даже стала их рисовать и вешать их портреты по всему дому. Я уговаривала ее попробовать поцеловать хотя бы одну: вдруг она в кого-нибудь превратится? Но она так и не решилась. 
Как грамотно составить договор и что в нем важно учесть Договор купли-продажи составляет юрист или риелтор, который ведет сделку и учитывает все особенности недвижимости. Покупка и продажа недвижимости — дело серьезное, все нюансы должны быть учтены. Даже если вы приобретаете квартиру у близкого родственника или старого друга, лучше заказать проверку на чистоту сделки и составление договора у профессионала. Если покупка идет через банк, он тоже берет на себя обязательства по проверке недвижимости и составлению договора. С договором об аренде можно быть чуть более гибкими: его можно составить самостоятельно на основе шаблона, но не забыть прописать важные для вас детали. 
Хотя я давно занимаюсь недвижимостью, до недавнего времени я не подписывала договоры об аренде. Мне везло — неприятных ситуаций никогда не возникало. Но однажды мне неожиданно повысили квартплату аж в два раза, и теперь я убеждена, что каждая мелочь должна быть задокументирована на бумаге. 
Еще у меня был такой случай: мы жили в квартире с крольчихой, и она испортила паркет. Когда мы съезжали, то не обратили на это внимания. Замена обошлась довольно дорого, и потом нам написал хозяин. Мой бывший парень как порядочный человек перевел ему запрашиваемую сумму. Договора у нас не было, так что, если бы мы оказались не такими хорошими, арендодатель ничего не мог бы с нас потребовать. 
Если вам нужен договор, учитывающий все возможные риски, стоит обратиться в страховую компанию, — они предоставят вам договор, а заодно выплатят компенсацию, если что-то случится. Либо можно обратиться к юристу по недвижимости и составить договор с его помощью. 
Если вас устраивает стандартный договор, то подойдет любой шаблон из интернета. Главное — проследите, чтобы там были определенные пункты. Если каких-то деталей нет, можете добавить их самостоятельно. 
Что обязательно должно быть в договоре аренды: 

• документ о собственности — подтверждение права арендодателя сдавать жилье; 
• запрет на субаренду — арендатор не может сдавать квартиру третьим лицам без согласия собственника; 
• фиксация состояния квартиры и имущества — перед заселением нужно провести детальную фотосъемку, отправить фотографии с электронной почты арендатора на почту арендодателя и зафиксировать это в договоре. Электронная почта надежнее, потому что в мессенджерах можно удалять и редактировать сообщения; 
• естественный износ вещей не является порчей имущества — это тоже неплохо указать в договоре. Если поломка произошла не по вине арендатора, то ее устраняет арендодатель. Если работы по починке испорченного имущества по вине арендатора превышают залоговую сумму, то арендодатель вправе потребовать доплату. 

Все остальные важные пункты обычно есть во всех стандартных договорах. 
У нас в Flats for friends есть свой договор, который мы дарим всем, кто приобретает какую-либо платную услугу. Мне нравится, что там учтены все основные риски и прописано, что, если кто-то внезапно меняет планы и хочет расторгнуть договор, он берет на себя обязательство найти замену: арендатор ищет нового жильца, а собственник — аналогичную квартиру для арендатора. 
Еще одна особенность нашего договора — это то, что обе стороны записаны в двух полах: арендодатель и арендодательница, арендатор и арендаторка. Можно выбрать тот вариант, который вам ближе. Я видела такое в договорах на других языках, где есть грамматический род, и считаю, что у нас тоже можно ввести такую практику. Горжусь, что мы сделали это первые. Мне как девушке гораздо приятнее подписывать такой договор, чем тот, где все в мужском роде. Уверена, что не только мне.
В России договор об аренде можно не регистрировать, если он подписан на 11 месяцев или меньше. После этого срока он автоматически продлевается, если стороны заранее не договорились о расторжении. Поэтому в объявлениях часто встречается фраза «сдается на 11 месяцев». Это не значит, что потом вас выгонят, просто арендодатели не хотят морочиться с документацией, хотя это и несложно. В других странах правила разные, но обычно договор действителен и без регистрации или заверения нотариусом. Если он составлен на двух языках, один из них должен быть официальным для этой страны, иначе документ может оказаться юридически недействительным. 
На моей практике с договорами всегда все проходило гладко. Бывало, что за собственников хотели расписаться их родственники, если владельцы, например, старенькие и далеко живут, либо молоденькие, но находятся в другой стране или другом городе. В таких случаях есть три законных варианта. 

1. Оформить доверенность (из другой страны это тоже возможно). 
2. Подписать договор электронной подписью, если у собственника она есть или он может ее сделать. 
3. Подписать договор от руки, обменяться сканами и отправить оригиналы по почте с трекинг-номером или передать через знакомых. 

Если же договор подписывает родственник собственника или вообще третье лицо без доверенности, то такой договор — просто филькина грамота. 
Один раз я все же позволила подписать договор не собственнику. Квартира принадлежала отцу, который умер, а его сын был прямым наследником. Формально все было вполне законно, к тому же я давно знала этого человека. Но, по-хорошему, нужно было дождаться, пока он переоформит квартиру на себя, и только потом сдавать ее.