В прошлом году многочисленные федеральные и провинциальные политики наконец-то признали одну важную причину, по которой дефицит жилья в Канаде за последнее десятилетие усугубился, арендная плата увеличилась, а цены на жилье приблизились к катастрофическому уровню: неустойчиво высокий уровень иммиграции, с которым правительство начало бороться совсем недавно. 

Другими словами, политики наконец-то поняли то, что им мог бы сказать любой студент-первокурсник экономического факультета: у рынков есть две стороны — спрос и предложение.

До недавнего времени этот аспект не сильно привлекал внимание, поскольку все были сосредоточены на увеличении предложения жилья. Те же аналитики, политики и журналисты, казалось, были менее заинтересованы в рассмотрении перспективы спроса, частью которой является иммиграция, чтобы их не считали противниками последней.

Этот страх всегда был неуместен. Иммиграция — это реальность и часто желательна. Но ни одно правительство не должно принимать новоприбывших, игнорируя то, как иммигранты и канадцы смогут найти жилье, школу для своих детей или получить доступ к медицинскому обслуживанию. Но именно этот утопический подход, противоречащий реальности, продвигали центральные планировщики в федеральном правительстве.

Чтобы понять, насколько высокими стали показатели иммиграции, полезно понять основные потоки иммиграции в Канаду, которые состоят из пяти основных категорий: иммигранты или постоянные жители, временные иностранные рабочие, обладатели разрешения на учебу, те, кто принят в рамках Международной программы мобильности (Mobility Program) и беженцы.

Данные свидетельствуют о следующем:

Число иностранных студентов резко возросло с 122 665 в 2000 году до 352 325 в 2015 году и 1 040 985 к 2023 году. 

Количество временных разрешений на работу для иностранных работников выросло с 22 470 в 2000 году до 112 475 в 2009 году, снизившись до 46 050 в 2017 году, а затем снова выросло до исторического максимума в 188 580 в 2023 году.

Число лиц, принятых в рамках Международной программы мобильности, возросло с 89 030 в 2000 году до 382 615 в 2013 году, 685 435 в 2019 году, почти одного миллиона в 2022 году и 1 573 315 в 2023 году. Поток просителей убежища был постоянным в период с 2000 по 2015 год, при этом число заявителей составляло от 20 000 до чуть более 61 000 в зависимости от года. Это число возросло до более чем 97 000 в 2019 году и почти до 198 000 в 2023 году.

Чтобы представить эти и другие категории в перспективе, в целом число иммигрантов, проживающих в Канаде — общая «численность» — выросло с 643 853 человек, или 2,1% населения Канады в 2000 году, до более чем 3,6 миллиона в 2023 году, или 9,1%  к 2023 году.

Чтобы понять, почему увеличение предложения жилья само по себе не может решить проблему избыточного спроса на жилье, отчасти вызванного высоким уровнем иммиграции, рассмотрим диапазон начала строительства жилья.

В 2000 году число начатых проектов жилья составило 145 873, и эта цифра достигала пика примерно в 215 000 в год в период с 2003 по 2008 год. После этого ежегодное количество завершенных проектов составляло от 175 000 до примерно 200 000 до 2020 года, увеличившись до 222 670 в 2022 году и чуть ниже этой цифры в 2023 году — рост, но не существенный.

Из-за этой неспособности начать строительство новых объектов жилья соотношение новоприбывших иммигрантов к жилищным стартам начало приближаться к двум к одному в 2015 году, более чем удвоилось в 2018 году, составило почти три к одному в 2021 году, четыре к одному в 2022 году и пять к одному в 2023 году. Другими словами, иммиграция стремительно росла, но жилья больше не строилось.

Также следует отметить, что существенно более высокие показатели завершения строительства жилья вряд ли вырастут в ближайшем будущем, поскольку строительство жилья сокращается. С 271 198 строительных стартов в 2021 году цифры упали до всего лишь 240 627 в 2023 году. 

В ответ на все это политики наконец начали решать вопросы уровня иммиграции, но слишком поздно.

Например, в 2024 году федеральное правительство объявило о введении лимита выдачу разрешений на учебу для иностранных студентов. В конце прошлого года собравшийся отставку премьер-министр Джастин Трюдо пообещал сократить ежегодное количество новых иммигрантов и постоянных жителей до 395 000 в этом году с запланированных 500 000. Это всего лишь одна категория из пяти основных потоков, и она относительно незначительна, если учесть общий поток людей, приезжающих в Канаду из всех категорий иммиграции.

Что касается предложения жилья, в 2024 году федеральное правительство выделило муниципалитетам новые средства, а в федеральном бюджете на 2024 год было заложено больше денег налогоплательщиков на государственное и субсидируемое жилье. Несколько провинциальных правительств пообещали упростить процесс утверждения строительных проектов.

Однако политические заявления не изменят реальность на местах. Правительства могут объявлять о любом новом строительстве, которое они хотят. Но пресс-релизы — это не то же самое, что начало или завершение строительного проекта. Не имеет значения и то, финансирует ли правительство больше жилья. Это не меняет существующее количество рабочих, плотников, каменщиков, сантехников, электриков и других специалистов, участвующих в строительстве домов.

Если что и произойдет, когда правительства будут конкурировать с частным сектором за строительство жилья, скорее всего, будет построено то же количество единиц жилья, но больше за счет налогоплательщиков. Кроме того, учитывая конкуренцию за дефицитную рабочую силу между правительством и частными застройщиками, стоимость рабочей силы вырастет, что еще больше увеличит стоимость жилья и арендную плату.

Выход очевиден: уровень иммиграции, который составляет существенную часть спроса, должен снижаться гораздо быстрее, за исключением некоторых особых категорий квалифицированных рабочих, если рынок жилья в Канаде когда-либо хочет приблизиться к чему-то похожему на баланс между спросом и предложением.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.