Торонто переживает крупнейший обвал рынка недвижимости с начала 1990-х годов. С момента пика в 2022 году цены упали на 30%, а по сравнению с прошлым годом — на 5%. Для многих это звучит обнадеживающе: жилье становится доступнее. Но вместе с этим падают доходы бюджета и под угрозой оказываются рабочие места.

Падение цен на жилье — неприятная новость для тех, кто купил недвижимость за более высокую стоимость, ведь в таком случае их вложения обесцениваются. Но без этого снижения большинство горожан так и не смогут позволить себе собственное жилье — а значит, данный шаг необходим. В GTA одни из самых высоких цен на жильё в мире по сравнению с доходами: стоимость частного дома превышает годовой доход семьи среднего класса более чем в 11 раз. Десять лет назад этот показатель был ниже восьми, двадцать лет назад — ниже шести. По классическим стандартам жильё не должно стоить более трёх годовых доходов. Без снижения цен о процветающем среднем классе в Торонто и речи быть не может.

Однако есть и обратная сторона: при слишком низких ценах застройка становится экономически невыгодной. И, кажется, Торонто уже дошёл до этой черты. В прошлом месяце в регионе было продано всего 208 новых частных домов и 137 квартир — это спад на 74% и 91% соответственно по сравнению со средним показателем за 10 лет. И всё это на фоне обещаний федерального и провинциального правительств удвоить темпы жилищного строительства.

Такое падение активности ставит под угрозу выполнение целей по обеспечению жилья и может нанести серьезный урон экономике. Если данная тенденция сохранится, совокупные потери бюджета всех уровней власти могут составить $6.6 млрд. ежегодно, а число потерянных рабочих мест — до 41,000. И это учитывая тот факт, что уровень безработицы в Торонто уже превышает 9.7%.

Получается парадокс: городу нужны более доступные цены на жилье, но при этом нужно строить больше, а низкие цены делают строительство нерентабельным.

Решение есть, говорят аналитики: нужно снижать не только цены на жильё, но и стоимость самого строительства. Частично это уже происходит — например, в условиях низкого спроса дешевеет земля. Но другие расходы, такие как стоимость материалов или зарплаты строителей, либо не падают вовсе, либо мы не хотим, чтобы они падали. Например, снижение оплаты труда — путь, ведущий к другим социальным проблемам.
Тем не менее у правительств остаются рычаги. Один из них — снижение налогов и сборов на строительство нового жилья. В муниципалитетах они могут достигать сотен тысяч долларов на один дом. Некоторые города уже начали менять подход. Так, мэр Вона Стивен Дель Дука в прошлом году сократил эти сборы, пояснив, что «лучше получить половину чего-то, чем сто процентов от ничего».

Есть и еще один важный момент: налог с продаж (HST) в Канаде добавляет почти 13% к стоимости нового жилья, тогда как при перепродаже налог не взимается. Да, существуют федеральные и провинциальные программы компенсации, но они не пересматривались с 1990-х годов. Например, дома дороже $450,000 уже не попадают под компенсацию, а сегодня почти всё новое жильё стоит дороже. Обновление этих программ с учётом инфляции снизило бы стоимость новостроек и помогло бы застройке — без дополнительного разгона спроса на вторичное жилье.

Перед Торонто и всей Канадой стоит сложная задача: одновременно добиться снижения цен и при этом нарастить строительство. Но бездействие обходится дороже. Важно не просто ждать, что рынок «сам придет в порядок», а создавать условия, при которых дома будут и доступными, и финансово оправданными для строительства.

Что об этом думают местные эксперты?



Elena Palagnyuk, Broker Of Record, Prime Realty Brokerage Inc.

Задача действительно очень сложная, и ждать, что рынок сам себя восстановит, не имеет особого смысла без активного принятия мер.

Снижение цен на жильё в Торонто помогает сделать покупку доступнее для потенциальных покупателей, но сопровождается замедлением строительства и сокращением рабочих мест. Это показывает, насколько важно находить баланс между доступностью и экономической устойчивостью строительной отрасли.

Поддержка новых проектов за счёт налоговых льгот и упрощённых процедур может стать частью решения. Такой подход поможет одновременно удерживать цены на разумном уровне и стимулировать необходимое новое строительство. Это лишь часть мер. Нужны и другие решения. Без комплексного подхода мы рискуем решить проблему доступности ценой полного дефицита нового жилья или другими перекосами в сфере недвижимости.

Dvortcov Serg / Дворцов Сергей, Real Estate Agent, SRS, ABR®, RE/MAX Hallmark Realty Ltd., Brokerage

За три года пандемии дешёвые деньги исказили ожидания покупателей. Рынок замедлился не потому, что покупатели не могут купить, а потому что они не уверены в будущем. Недвижимость - это игра вдолгую, она может быть болезненна в краткосрочной перспективе, но со временем сменяется устойчивым ростом.

Так что же делать сейчас? Продавцам - забыть про 2022 год и позиционировать свои объекты согласно реалиям текущего рынка. Покупателям - помнить, что это не обвал, а передышка. Ждёте дна - рискуете упустить возможность. Уверенность вернётся на рынок до того, как об этом начнут писать в новостях.

Алла Корюкова, риэлтор Right at Home Realty, Brokerage, специалист по рынку недвижимости по GTA

Онтарио действительно оказался в строительном тупике: цены падают, но доступность жилья всё ещё вне досягаемости, а новая застройка — экономически невыгодна. Цена дома в $1 млн — это не норма, а рыночная аномалия, особенно если она в 10+ раз превышает доход.

Чтобы рынок вышел из этого замкнутого круга, недостаточно просто ждать “естественной стабилизации”. Необходим комплексный подход. Вот некоторые соображения по этому вопросу:

Во-первых, модульное строительство должно стать частью стратегии. Это не эксперимент, а проверенное решение: быстровозводимые дома дешевле, быстрее и надёжнее в условиях кризиса. Уже сейчас в Канаде действуют успешные примеры — от временного жилья, студенческих кампусов до пятиэтажного сборного здания на 64 квартиры на Кингстон-роуд в восточной части города Торонто.

Во-вторых, необходим комплекс мер:

- снижение налоговой нагрузки на строительство, включая Development Charges и другие всевозможные налоги, а также отмена Land Transfer Fee. 
- партнёрства между государством и застройщиками для поддержки truly affordable housing;
- пересмотр зонирования и развитие "missing middle" («отсутствующее звено»)— дуплексов и малых многоквартирных проектов;
- переоборудование офисных и коммерческих площадей под жильё;
- ускорение и упрощение разрешительной системы.

Поднять минимальную зарплату — частичное решение, но при домах за $1 млн оно не решает главного: высокая стоимость жилья — это следствие высоких издержек, в первую очередь искусственно созданных сборов и налогов.

Как я вижу, и не только я, а любой здравомыслящий человек что правительству пора признать: постоянное стремление "извлечь максимум" из каждой единицы строительства просто разрушает весь сектор. И если ничего не изменить, можно остаться не с прибылью, а с нулём.
Есть такая мудрость "лучше иметь что-то, чем ничего, даже если это 100% от отрицательного результата”. Убавьте аппетиты, господа государственные деятели!!! Все идет к тому, что вы скоро вообще ничего не получите при таком налогооблажении и планировании! 

Adel Poltoratskaya, Royal Team Realty Inc. Brokerage

Я вижу, как многие семьи годами мечтают о собственном доме — и сегодня у них появляется реальный шанс. Но чтобы эти мечты не обернулись новым кризисом, важно сохранить стимулы для строительства. Без поддержки со стороны государства застройщики просто уйдут с рынка.

Доступное жильё — важная цель, но не за счёт коллапса строительной отрасли. Нужны продуманные меры: снижение налоговой нагрузки, пересмотр HST и разумные стимулы. Без этого рынок может надолго застопориться.

P.S. Квартиры в домах старше 20 лет сегодня для многих просто недоступны — из-за высоких maintenance fees, которые порой составляют половину ипотечного платежа. Это делает вторичное жильё всё менее привлекательным.

NATALIA SLOBIDKER, EVGENY APTEKAR, Nana Partners

Как риелтор и паралигал в LTB, я вижу это с двух сторон: люди не могут купить — цены всё ещё высоки. Почти 46% жителей Торонто арендуют, но после выселения многим просто некуда идти. А новых квартир почти не строится — в июне в GTA продано всего 137 новостроек.

Да, аренда немного снижается, но найти жильё всё равно сложно — собственники стали гораздо более избирательны из-за рисков, связанных с законодательством и процедурами в трибунале.

Один из реальных выходов — строительство субсидируемого жилья. Пока рынок сам не справляется, нужно вмешательство государства, чтобы обеспечить людям базовую доступность жилья.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.