Разница в муниципальных сборах за строительство индивидуального дома в Торонто и аналогичного дома в Атлантической Канаде составляет почти $200 тысяч  — и, как говорится в новом отчёте Сената, этот разрыв всё сильнее бьёт по доступности жилья.

Согласно докладу Out of Reach: Unlocking Canada’s Housing Affordability Crisis, опубликованному на этой неделе Постоянным комитетом Сената по банковскому делу, торговле и экономике, средний уровень муниципальных сборов, заложенных в стоимость индивидуального дома в Торонто, составляет около $200 тысяч. Для сравнения, в Монктоне и Шарлоттауне эти сборы не превышают $10 тысяч.

Комитет утверждает, что резкие различия в муниципальных платежах, в сочетании с затянутыми сроками согласований и устаревшей федеральной налоговой политикой, раздувают цены на жильё и ограничивают предложение на крупнейших рынках Канады.

Эти расходы не просто повышают цену на жильё. Экономист по вопросам жилья Майк Моффат отметил, что они могут напрямую влиять на то, будет ли проект реализован вообще.

«В итоге эти затраты перекладываются на покупателей и арендаторов, — сказал он. — Если люди не могут позволить себе такую цену, дом просто не строится».

В результате возникает ситуация, при которой одновременно растут цены и сокращается предложение жилья.

В центре проблемы находятся муниципальные сборы за застройку — сборы, которые муниципалитеты взимают для финансирования инфраструктуры и услуг, связанных с ростом населения. В Онтарио такие сборы покрывают широкий спектр услуг — от дорог и общественного транспорта до водоснабжения и экстренных служб. Муниципалитеты утверждают, что эти сборы необходимы для финансирования роста, однако экономисты говорят, что у застройщиков практически нет возможности «переварить» такие расходы без угрозы для финансирования проектов.

С экономической точки зрения, по словам Моффата, существует предел, «насколько низкой может быть маржа у нового жилья, прежде чем финансовые институты откажутся кредитовать проект».

Поскольку застройщики должны доказать прибыльность, чтобы получить финансирование, «эти издержки в итоге ложатся на покупателей или арендаторов». Точный масштаб этого перекладывания оценить сложно, в том числе из-за нехватки данных.

«В Канаде катастрофически плохие данные по муниципальным сборам», — сказал Моффат, отметив, что муниципалитеты рассчитывают сборы по-разному, что делает сравнения затруднительными. Отсутствие стандартизированных данных вынуждает политиков больше опираться на теорию, чем на факты, при оценке влияния сборов на цены и предложение.

Ещё одним важным фактором высокой стоимости жилья, как показал отчёт Сената, являются задержки с согласованием проектов. В зависимости от муниципалитета, одобрение заявок на застройку может занимать от пяти до 31 месяца. В некоторых районах Большого Торонто полный цикл — от первых консультаций до готового жилья — может растягиваться до 11 лет.

Длительные сроки увеличивают как риски, так и расходы для застройщиков. Проекты становятся более рискованными, когда застройщики не знают, будут ли выданы разрешения и на каких условиях. Сам процесс также несёт прямые финансовые последствия: юридические расходы, многократные изменения проектов и проценты по кредитам на землю. Всё это, по словам Моффата, подталкивает застройщиков браться только за проекты с достаточно высокой доходностью, чтобы оправдать неопределённость.

Хотя сроки согласований отслеживаются лучше, чем сборы, их влияние на стоимость очевидно. Сокращение сроков снизило бы затраты, и эта экономия «передалась бы арендаторам и покупателям», даже если прямое влияние на общий объём строительства сложнее измерить.

Для смягчения проблемы доступности жилья Сенат рекомендует расширить федеральную скидку GST/HST на новое жильё и индексировать её на инфляцию. Сейчас эта льгота распространяется только на дома стоимостью до $350 тысяч и не обновлялась с момента введения в 1991 году, когда под неё подпадало большинство новых домов. Сегодня во многих городах цены на новое жильё значительно превышают этот порог.

В краткосрочной перспективе расширение льготы может ощутимо снизить цены.

«В Онтарио, при условии, что провинция поддержит изменения, это снизило бы стоимость дома примерно на 10–15%», — сказал Моффат.

В долгосрочной перспективе эффект может быть менее однозначным. Без параллельных реформ со стороны предложения, предупредил он, существует «реальный риск», что выгода будет поглощена другими элементами системы.

«Если не сочетать это с другими мерами по увеличению предложения, со временем значительная часть выгоды достанется владельцам земли, а не покупателям», — сказал Моффат.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.