Пересекаются ли понятия роскоши и арендного жилья? Безусловно. Элитное арендное жильё — это относительно небольшой, но крайне важный сегмент рынка специально построенных арендных домов. Он ориентирован на состоятельных людей, которые ищут жильё того же уровня качества, каким они владели раньше или могли бы без труда владеть, но без обременений, связанных с собственностью.
При этом, как ни странно, о верхнем сегменте рынка арендного жилья известно совсем немного.
Национальная дискуссия об арендном жилье в Канаде заметно однобока. Большинство разговоров в профессиональной среде — среди градостроителей и разработчиков политики — закономерно сосредоточены на проблемах доступности для домохозяйств с низкими доходами. Однако доступность — лишь одно из измерений рынка аренды. Противоположный его конец, хотя и обсуждается гораздо реже, не менее показателен для понимания того, как функционирует арендный рынок в целом.
Элитная аренда часто ориентирована на людей, владеющих несколькими объектами недвижимости: пенсионеров, которые делят время между разными домами, топ-менеджеров в длительных командировках и глобально мобильных профессионалов, которым требуется жильё высокого уровня без необходимости вкладывать капитал в покупку собственности в каждой стране или регионе.
Эти арендаторы не обменивают право собственности на более низкие стандарты жизни. Напротив, они ищут жильё, которое по качеству, площади, уровню приватности и набору сервисов соответствует — а иногда и превосходит — те дома, которыми они уже владеют или могли бы купить. Их мотивация связана с управлением капиталом, снижением рисков, мобильностью и удобством.
Несмотря на очевидный спрос, предложение эксклюзивного арендного жилья высокого класса остаётся ограниченным. Так, в Торонто в январе на Realtor.ca было выставлено более 100 объектов с арендной платой свыше $5 000 в месяц.
Один из таких вариантов — апартаменты в Ritz-Carlton — предлагался за $30 000 в месяц. Однако у подобных предложений часто отсутствует важнейший фактор, ценимый состоятельными арендаторами, — стабильность проживания. Частные владельцы могут в любой момент вернуться в жильё или выставить его на продажу, вынуждая арендаторов срочно искать новое место.
Альтернативу представляют специально построенные элитные арендные дома. В отличие от резиденций гостиничного типа, где соседи постоянно меняются, а сообщество остаётся временным, такие проекты могут изначально проектироваться с расчётом на долгосрочное проживание и формирование устойчивой среды. Общие гостиные, библиотеки, фитнес-пространства и продуманная программа мероприятий позволяют жителям выстраивать социальные связи и чувство принадлежности — то, что редко возможно в кондоминиумах, принадлежащих инвесторам.
С финансовой точки зрения элитная аренда также выглядит логично. Для людей с чистым капиталом свыше $10 млн вложение $3 млн и более в жилую недвижимость во втором городе может быть неэффективным: эти средства могут принести более высокую доходность в других активах или оставаться ликвидными для стратегических возможностей. Аренда превращает фиксированный актив в гибкий расход, что лучше соответствует принципам управления инвестиционным портфелем.
Многие состоятельные домохозяйства также сталкиваются с юридическими, налоговыми и регуляторными рисками в разных юрисдикциях. Повышенные налоги на дорогую недвижимость, сборы для иностранных покупателей и постоянно меняющиеся требования усложняют владение. Аренда снижает риски, связанные с наследованием, трансграничным налоговым планированием и неопределённостью налогового резидентства.
Примечательно, что иностранные арендаторы, как правило, не подпадают под дополнительные налоги, применяемые к иностранным покупателям, что ещё больше усиливает экономическую привлекательность аренды. Похожая логика действует и для топ-менеджеров, временно переведённых в другой город: покупка жилья влечёт значительные издержки на входе и выходе — комиссии риелторов, юридические услуги, налоги на передачу собственности и рыночные риски. Аренда сохраняет гибкость и снижает трение.
Во многом элитная аренда подменяет владение активами владением опытом и сервисами: архитектурной выразительностью, курортными удобствами, центральным расположением, панорамными видами, услугами консьержа, валет-паркингом и повышенным уровнем безопасности. Для тех, у кого основное жильё находится в другом месте, аренда часто является не заменой, а дополнением.
Показательный пример — проект The James в районе Rosedale в Торонто, реализуемый компанией Tricon, базирующейся в Торонто и имеющей десятилетия опыта и участие почти в 9 000 проектах кондоминиумов.
Осознав структурные ограничения традиционного кондоминиумного строительства, Tricon сместила фокус в сторону высококлассного арендного жилья, построенного специально под аренду. Проект The James, открытие которого запланировано на 2026 год, следует за такими знаковыми объектами, как The Selby, и отражает стратегический поворот компании.
Этот дом также станет первым жилым проектом датского архитектурного бюро COBE, реализованным совместно с торонтской студией Hariri Pontarini Architects. Их цель — создать арендный продукт, который превзойдёт стандарты, обычно ассоциируемые с люксовыми кондоминиумами.
Элитная аренда вряд ли когда-либо станет доминирующим сегментом рынка — и это нормально. Но её существование напоминает, что рынок жилья не является однородным. Он реагирует на разные потребности, финансовые стратегии и жизненные этапы. Игнорирование верхнего сегмента аренды сужает понимание городской жилищной динамики и потоков капитала. Расширение предложения специально построенных элитных арендных домов делает больше, чем просто обслуживает состоятельных арендаторов: оно высвобождает капитал, повышает мобильность населения и, парадоксальным образом, может снижать давление на рынок в целом за счёт сокращения спекулятивного и вторичного владения недвижимостью.
В стране, зацикленной на проблеме доступности жилья, стоит помнить: эффективно работающий жилищный рынок должен обслуживать все сегменты — а не только самый заметный.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.
