На днях в нашем офисе встретились американские и канадские инвесторы и состоялся такой разговор:
К И (Канадский инвестор) – Что сейчас выгодно покупать во Флориде для для получения дохода от аренды?
А И (Американский инвестор) – Наибольшем спросом у инвесторов пользуются дома с 2мя – 3мя спальнями, 1-2 ванны, которые продаются сейчас по цене $120,000-$140,000 и сдаются в аренду по цене $1,200-$1,500 в месяц. Более серьезные инвесторы покупают многоквартирные дома: дома на 2, 3, 4 семьи или здания на 8-10 и более квартир.
А И – А что вы покупаете в Канаде для сдачи в аренду?
К И – Цены на недвижимость в Канаде удвоились, а в некоторых случаях и утроились. Канадцы в основном покупают используя кредиты. Мы вносим 20-30% стоимости дома или квартиры и на 70-80% берем заём в банке. Часто получаемая арендная плата недостаточна для покрытия интереса банку и других расходов по содержанию недвижимости, нам приходиться ежемесечно доплачивать.
АИ – Мы имели такую ситуацию накануне краха рынка недвижимости в 2006 году. В результате краха цены на недвижимость очень быстро упали и цены на аренду тоже упали значительно. Рынок работ начал сокращаться. Строительные компании не могли продавать и уходили с рынка, уволняя работников. Все связанные со строительством отрасли стали сокращаться и безработица увеличилась, цены на дома и аренду продолжали падать. Инвесторы больше не могли ежемесечно доплачивать, а люди, потерявшие работу не могли платить моргич, и банки стали забирать дома и квартиры.
Инвестировать в недвижимость имеет смысл, когда вы получаете доход с вложенных денег. Если же вы, вкладывая деньги только надеятесь на рост цен – это неоправданный риск. Рост цен на недвижимость обусловлен разными причинами, котые вы не можете контролировать, к тому же рост цен не постоянен. Профессиональные инвесторы уходят с того рынка,где не видят достаточного дохода на вложенные капиталы и инвестируют там где они получают доход. Таким рынком сейчас является Tampa Bay Florida.
К И- Мы продали квартиру в Торонто за 1 млн канадских долларов. Она сдавалась в аренду за $2,500 канадских долларов в месяц. На вырученные деньги мы купили 5 домов во Флориде и сдали по $1300- $1500 Американских долларов каждый. Мы выиграли даже после уплаты канадских налогов. Мы видим, что Флоридский рынок недвижимости сейчас растет и мы уверены в том, что мы приняли правильное решение реинвестируя свой капитал во Флориду.
АИ – Сейчас увеличилось количество инвесторов в том числе и Канадских, успешно инвестирующих в курортную недвижимость на берегу Мексиканского залива,арендуя дома и квартиры на короткий срок. Инвесторы используя вебсайты www.vrbo.com, www.homeaway.com and www.airbnb.com, которые хорошо организованы и позволяют управлять бизнесом находясь в любом месте мира.
КИ – Мне кажется, что ситуация в Канаде сейчас напоминает ситуацию во Флориде перед падением цен. Как вы заметили, инвестирование в Канаде происходит только в надежде на рост цен, а не с целью получения дохода от аренды. Надежда на высокую цену при прподаже – это фьючесы, которые могут и не случиться. Только те кто продаст во время, сможет выиграть, падение будет неизбежно, тк рент не растет так же интенсивно как и цены на жилье. Инвесторы неизбежно уходят с рынка как только доход на вложенный капитал снижается и составляет менее 7%., что и происходит сейчас в Канаде. Продав сейчас Канадцы могут получить максимально возможные деньги. Вложив в недвижимость во Флориде, которая приносит реальный доход, вы можете даже идти на пеньсию!
АИ- К тому же законы для владельцев арендной недвиживости во Флориде более выгодные, чем в Канаде. Например мы выселяем за неуплату в течение одного месяца, в Канаде на это уходит 2 а то и 3 месяца, в связи с ростом цен на аренду, мы прибавляем арендную плату без ограничений согласно рыночной стоимости, в Канаде же ежегодный подъем аренды регулируется государством и поднимать арендную плату можно очень ограниченно.
К И – Мы купили уже 2 односемейных дома в St Petersburg FL. Один дом мы купили за $92.000 в 2015 3 спальни и 2 туалета, потратили $10,000 на ремонт и сдаем в аренду за $1,500 в месяц. Второй дом мы купили в 2017 за $120,000 – 2 cпальни и 2 туалета, ремонт составил $5,500 и мы получаем за аренду $1400 в месяц. Рыночная цена первого дома уже $200,000, второго $170,000. Аренда первого дома выросла за 2 года на $200 в месяц. Наши друзья сделали более выгодный инвестмент – они купили 8 квартирный дом в 2014 году за $400,000. Они сделали первый взнос в размере 20%- $80,000. Теперь это здание стоит $650,000-$700,000 и аренда выросла значительно.
К И – Многие Канадские инвесторы успели накопить в своем доме определенный капитал (equity) – и используют его для финансирования покупки инвестиций во Флориде.
M B (мортгич брокер) Здесь во Флориде мы предлагаем финансирование для Канадских инвесторов. Первый взнос обычно составляет 30-50% от цены покупки и предлагаемый интерес составляет 4.5% –
6 % в зависимости от конкретной ситуации. Мы можем финансировать дома, квартиры, многоквартирные дома.
Александр Пантелеев - опытный специалист по финансированию и кредитованию. Его роль в компании огромна, особенно когда клиент покупает недвижимость в кредит. Причем, свои услуги Александр может оказывать в любом городе штата Флорида.