Для таких владельцев российской недвижимостью очень важным является вопрос сохранения их права собственности на эту недвижимость.
В этой статье мы рассмотрим некоторые реальные и потенциально возможные опасности утраты права собственности на недвижимость в России для ее владельцев, живущих за границей.
К реальным опасностям (в частности) относятся новые указы Президента России по расширению территорий в России, на которых иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам запрещено владеть земельными участками (согласно пункту 3 статьи 15 Земельного Кодекса России).
Последний такой Указ Президента РФ от 20 марта 2020 г. No 201 (rg.ru/2020/03/23/granica-zemlya.html) ввел в число «запретных» ряд территорий в Крыму и в Астраханской, Калининградской и Оренбургской областях. Теперь те иностранцы, кто владеет земельными участками на этих территориях, должны в срок до 20 марта 2021 года перестать быть собственниками этих земельных участков. При этом, хотя запрет на владение касается только земельных участков, но если на этом участке имеется дом, то соответствующие проблемы появляются и у такого дома. Те же иностранцы, которые не выполнят это условие, попадут под принудительную продажу участка (и находящегося на нем дома) по решению суда на специальных аукционах (начнут продажу по стоимости с «экспертной оценки», а там – сколько дадут покупатели). Затем «вырученные от продажи денежные средства положат на депозит, где они будут находиться до возвращения бывшего собственника». Сколько денег, где и когда в итоге получат бывшие владельцы – сказать сложно. Но вряд ли сумма будет соответствовать реальной нынешней стоимость такого объекта, и что получить ее будет достаточно легко.
Иностранцы могут выполнить требования данного указа Президента следующими основными путями:
1. Получить российское гражданство (кто захочет, сумеет, а главное – успеет). 2. Продать земельный участок вместе с домом (кто успеет). 3. Подарить участок с домом лицу, имеющему российское гражданство, например, своему родственнику (это можно сделать достаточно быстро, но надо помнить, что дарение – сделка безвозмездная, безденежная, с соответствующими последствиями, да и одаряемый при недостаточно близком родстве попадает под налоги). 4. Переоформить право собственности земельным участком на право его аренды. Но арендованном участком пользоваться можно, а вот продать будет сложнее и цена его будет ниже.
Это — реальная проблема, которую УЖЕ неожиданно получили в нынешнем году достаточно многочисленные иностранцы – собственники на ряде территорий России. Причем многие эмигранты про этот указ могут даже и не знать (но что их никак не спасает).
Теперь рассмотрим некоторые потенциально возможные опасности в этой области (пока – часть этих опасностей).

I. Опасности со стороны государства.
1. Распространение запрета на владение недвижимостью в России не только в части иностранцев, владеющих земельными участками на ряде территорий России, но и вообще на всех лиц, даже российских граждан, но проживающих вне России (то есть, на нерезидентов). Причем — на всей территории России и на все виды недвижимости, в том числе и квартиры. Именно такая практика тотального изъятия квартир у ВСЕХ выезжавших на ПМЖ в другую страну много лет существовала во времена Советского Союза (а ведь новое — это хорошо забытое старое). Особенно это может быть опасно в случаях, если право собственности на недвижимость изначально было оформлено по бесплатной приватизации – закон о приватизации имеет ряд ограничений для пользователей приватизируемого жилья, и предусматривает возможность деприватизации при их нарушении. К примеру, в США/Канаде человеку в принципе невозможно бесплатно оформить свое право собственности на полученное им от государства в пользование жилье (например, социальную квартиру для бедных или престарелых), уехать за границу, а потом продать эту квартиру и забрать себе полученные деньги. Тогда почему Россия должна позволять это делать уехавшим из нее лицам? Такое изъятие или принудительный выкуп квартир у нерезидентов позволило бы правительству и хорошо поправить сильно отощавший в последнее время бюджет, и решить застарелую и наболевшую задачу с обеспечением полагающимся жильем детям-сиротам при достижении ими 18-летнего возраста, очередникам, и т.д. Конечно, изъятие или принудительная продажа принадлежащего иностранцам или нерезидентам жилья, полученного ими в результате покупки, наследования, договоров ренты и т.д. менее вероятно. Но известно, что в России все может меняться неожиданно и быстро, в том числе и в плане того, чтобы у кого-то что-то отнять. Мы знаем о том, что когда-то были начисто лишены своей собственности капиталисты и помещики. Затем было отобрано имущество у «кулаков». Затем Павловские и Гайдаровские реформы, оставившие людей без сбережений советских времен. Тут еще особенно опасно, когда дело касается прав и имущества иностранцев и наших эмигрантов, живущих в США/Канаде, которых в России сейчас многие «недолюбливают», и протестовать за их права вряд ли выйдут.
Также, государство через какое-то время может вновь ввести отмененный в 2019 году 30% налог с продажи недвижимости в России нерезидентами при более чем трех/пяти–летнем сроке владения этой недвижимостью. Могут еще более ограничить и так достаточно сложную уже сейчас возможность и процедуру конвертации полученных при продаже недвижимости рублей в доллары и перевода валюты за границу. Могут гораздо жестче начать контролировать сдаваемые нерезидентами в аренду квартиры на предмет уплаты ими полагающегося 30% налогов с дохода (сделать такую проверку несложно), и начать выписывать такие штрафы и пени, что для их покрытия, возможно, придется продать эту квартиру.

II. Опасности со стороны криминала.
Осложнившаяся экономическая ситуация в России активировала криминал в сфере недвижимости. Например, квартиры часто просто воруют. Классическая схема кражи таких квартир – следующая. Сначала квартира по поддельной доверенности или по поддельным документам продается от имени владельца подставному лицу (какому-либо мигранту из южных республик). Затем уже от имени этого мигранта через «черного риэлтора» квартира продается добросовестным покупателям, желательно – семье с детьми. И все – в квартире поменялись собственники. Обнаружив такую продажу по поддельным документам, прежний владелец может обратится в суд. Суд признает сделку незаконной, но вынесет решение, что квартира остается в собственности у добросовестного покупателя, заплатившего за нее реальные деньги (тем более, что никакой суд не может лишить собственности ребенка и выселить его на улицу, если он будет в числе покупателей квартиры). При этом суд обяжет участвовавшее в сделке подставное лицо выплатить прежнему владельцу стоимость квартиры. Но найти этого мигранта будет сложно (а даже если его и найдут, то взять с него – нечего).
Как вариант, при наследованиях недвижимости используются поддельные «свежие» завещания или договора ренты, оформленные у «черных нотариусов», про которые настоящие наследники ничего не знали, но которые оспорить после смерти наследодателя практически невозможно. Бывает, что некоторые работники ЗАГСов «сдают информацию» об умерших криминалу, который и оформляет требуемые ему документы, дающие ему преимущественное право наследования. Кстати, эта проблема касается не только нерезидентов, но и их близких родственников (родителей, дедушек-бабушек, братьев-сестер…), живущих в России. Наша компания при оформлении наследства в России в последнее время все чаще сталкивается с подобными случаями.
Заключение. Мы рекомендуем нерезидентам, имеющим недвижимость в России, внимательно контролировать все происходящее в России по воводу того, что может касаться их недвижимости, чтобы не получить неожиданные сюрприз (вроде указанного в верхней части этой статьи), и периодически проверять принадлежность этой недвижимости им (мы знаем, как это делать). Тем, у кого есть близкие родственники в России, особенно пожилые, тем рекомендуем при их жизни оформить дарение недвижимости на «молодое поколение» (и если не всей – то хотя бы какой-то ее доли). Тогда у наследников начинает идти срок владения недвижимостью, а также это является достаточно хорошей защитой от криминала.
Надеемся, что эта статья окажется интересной для наших читателей, и полезной тем из них, кто имеет недвижимость в России, или кто ожидает наследства от проживающих там родственников (в том числе – при поиске и выборе ими своих представителей в России, при решении там своих задач с недвижимостью или с ее наследством). Наша корпорация “RCIS” умеет эффективно и оптимально решать все задачи и проблемы для наших Заказчиков. (416) 471-3779 Е-mail [email protected] www.rcisrealty.com