Ваш дом может стать одной из самых важных частей вашей мозаики богатства, когда вы приближаетесь к пенсии. Вы также можете подумать о том, как сократить свои расходы или увеличить свой денежный поток в пенсионные годы. Если вы все еще должны ипотечный кредит на свой дом, рефинансирование может помочь вам достичь обеих этих целей.
Однако, прежде чем принимать какие-либо окончательные решения, важно понять, как рефинансирование ипотечного кредита может повлиять на ваши общие перспективы выхода на пенсию.
Что такое обратная ипотека и как она влияет на собственный капитал?
Обратная ипотека (a home equity reverse mortgage) — это кредит, обеспеченный залогом вашего дома, который доступен канадским домовладельцам в возрасте 55 лет и старше. Для обратной ипотеки собственный капитал является важным компонентом, потому что он будет определять размер вашего кредита.
Обратная ипотечная ссуда под залог дома позволяет вам обналичить до 55% стоимости вашего дома, но в эти 55% будут включены любые ссуды, которые у вас уже есть под залог вашего дома, которые будут погашены за счет обратной ипотеки.
Любые кредиты, взятые под залог вашего дома (включая традиционную ипотеку, кредитную линию под залог дома и обратную ипотечную ссуду под залог дома), повлияют на сумму оставшегося капитала. Ваш собственный капитал будет уменьшен на сумму кредита, хотя ваш собственный капитал будет меняться со временем, в этой статье мы рассмотрим это более подробно.
Что означает собственный капитал и как он рассчитывается?
Собственный капитал — это сумма стоимости вашего дома, которой вы владеете напрямую. Вы можете рассчитать его, взяв оценочную стоимость вашего дома, а затем вычтя все кредиты, взятые под залог вашего дома. Эти кредиты могут включать ипотечный кредит, кредит собственного капитала и кредитную линию собственного капитала.
Допустим, ваш дом только что был оценен в $800 000. У вас есть ипотечный кредит в размере $220 000, кредитная линия под залог собственного дома в размере $19 000 и кредит под залог собственного дома в размере $26 000. Вот как вы рассчитываете свой собственный капитал:
$800 000 – ($220 000 + $19 000 + $26 000) =$535 000 это ваш собственный капитал
Как может вырасти ваш собственный капитал
Как правило, ваш собственный капитал растет год за годом (если только рынок жилья не стабилизируется или не испытает значительного краха). Есть несколько способов увеличения собственного капитала:
• Вы выплачиваете то, что вы должны по кредитам, взятым под дом
• Вы делаете дополнительные платежи по ипотеке
• Увеличение стоимости дома
• Вы сделали ремонт, который увеличивает стоимость вашего дома.
Как обратная ипотека влияет на ваш собственный капитал?
Во-первых, домовладельцы должны иметь достаточную стоимость своего дома, чтобы претендовать на обратную ипотеку. Сколько капитала для обратной ипотеки вам обычно нужно? Например, обратная ипотека CHIP с собственным капиталом имеет лимит кредитования в размере 65% от стоимости вашего дома.
Есть несколько преимуществ и недостатков обратной ипотеки, и одно из ключевых преимуществ обратной ипотеки может повлиять на ваш собственный капитал. Люди, берущие обратную ипотеку, не должны вносить никаких ипотечных платежей, а это означает, что сумма, которую они должны, увеличивается с каждым годом (из-за взимаемых годовых процентов). При желании они могут вносить проценты и единовременные платежи.
Тем не менее, общая стоимость вашего дома, как правило, растет с каждым годом, в то время как сумма вашего кредита увеличивается только на сумму сложных процентов на первоначальную сумму займа.
Как обратная ипотека может повлиять на ваш собственный капитал в цифрах
Предположим, сегодня вы решили взять обратную ипотеку под залог дома на сумму $200 000, и ваш дом стоит $500 000. Сегодня ваш собственный капитал стоил бы $300 000.
Вы пользуетесь обратными льготами по ипотеке и не делаете регулярных платежей по ипотеке. Ваша процентная ставка составляет 4,65% (это текущая трехлетняя фиксированная ставка по ипотеке HomeEquity Bank в июле 2021 года, которая может быть изменена
Через год вы будете должны $209 300 по ипотеке на покупку собственного дома. Если стоимость дома увеличится на 3% в этом году, ваш дом будет стоить $515 000 через год (за последние 15 лет стоимость дома в Канаде увеличивалась в среднем на 6,4% в год).
Через год ваш собственный капитал будет:
$515 000 – $209 300 долларов = $305 700. 
Ваш собственный капитал увеличился бы на $5700, даже если бы вы не платили по ипотеке или процентам.
Конечно, если цены на жилье упадут или останутся на прежнем уровне, сумма собственного капитала в вашем доме уменьшится, но это также будет иметь место, даже если у вас нет ипотечного кредита, основанного на долевом капитале.
Как вы можете упустить рост собственного капитала, если решите переехать в дом меньшего размера
Представьте, что вы вместо того, чтобы брать обратную ипотеку, решили продать свой дом в Онтарио за $500 000 и переехали в кондоминиум за $300 000. После оплаты риэлторских услуг, налога на передачу земли за ваш новый дом, расходов на переезд и судебных издержек у вас осталось чуть более $160 000. Теперь у нас была дополнительная стоимость выплаты за кондо (condo fee) и в итоге вы потратили свои деньги через семь лет.
За этот период стоимость дома увеличивалась в среднем на 6% в год, и стоимость вашего старого дома увеличилась более чем на $250 000. Если бы вы остались в своем старом доме и взяли обратную ипотеку, вам не пришлось бы платить ежегодные выплаты за кондо и почти $40 000 на общие расходы на переезд, и вы имели бы право обналичить часть нового капитала в своем доме.
Хотите сделать все правильно, обращайтесь к профессионалам!