Сегодня активность покупателей на рынке жилья в Торонто самая низкая за последние 27 лет. Новостройки по заоблачным ценам в Онтарио никто покупать не хочет, девелоперы не могут продать 75% проектов, необходимых для получения кредита на строительство, и, соответственно, уже 2 года как практически не начинаются новые стройки. Работа ведётся лишь на строительных площадках проектов, продававшихся ранее, да и то не на всех. Многие проекты были аннулированы, также есть и девелоперы, которые объявили банкротство. К сожалению, из-за сильно возросшей стоимости строительства и неимоверно увеличившихся поборов со стороны властей продавать по более низким ценам девелоперы не могут, и итог уже абсолютно ясен. Через 2–3 года, когда все проекты, застрявшие в последние годы, должны будут завершиться, мы столкнёмся с очень большой нехваткой жилья. К этому времени ставки кредитования снова станут низкими, огромный отложенный спрос вернётся на рынок, довольно быстро будет раскуплено всё имеющееся на рынке жильё, и цены неминуемо снова улетят вверх. Этот сценарий уже ничто не изменит, так что сегодняшние цены на жильё через несколько лет покажутся нам просто смешными. Но цены — это одно, а что же будет происходить со стоимостью аренды? Сегодня многие снимают жильё. Армию арендаторов, основными из которых традиционно являются новые иммигранты и студенты, пополнили те, кто не в состоянии приобрести собственное жильё при высоких ставках кредитования, и таких людей очень много. В 2024 году в GTA количество сделок по аренде увеличилось на 26%. У некоторых сложилось впечатление, что жить в ренте не так уж плохо, так как это гораздо дешевле, чем платить за купленную в кредит квартиру, и на сегодня это действительно так. Несмотря на огромный спрос, цены на аренду сейчас немного снизились относительно прошлогодних, что связано с рекордным количеством завершённых строек в кондо-проектах, начатых в 2018–2020 годах. Например, в хорошем кондоминиуме в даунтауне Торонто студию сегодня можно снять дешевле 2,000 долларов — это на 4% дешевле, чем в прошлом году; односпальную квартиру — за две с половиной тысячи долларов, что на 3% дешевле; двухспальную — за 3,200 долларов, тоже на 3% дешевле, чем в прошлом году. Однако цены на аренду трёхспальных квартир упали на 12%, и трёшку сегодня можно снять за 4,000 долларов. Давайте рассмотрим, действительно ли выгоднее сегодня рентовать двухспальную квартиру, чем иметь её в собственности. Средняя цена аренды двушки в даунтауне Торонто составляет 3,257 долларов. Стоимость такой квартиры с паркингом и локером, при том что цены сегодня значительно ниже относительно пика — февраля 2022 года, составляет примерно 750,000 долларов. Допустим, вы приобрели такую квартиру с первоначальным взносом 20%, и ваш кредит составляет 600 тысяч долларов. Моргич сегодня можно получить под 5%, что означает, что платёж по кредиту составит 3,200 долларов, из которых ежемесячно около 800 долларов будут уходить на погашение основного долга. Таким образом, кредит вам будет обходиться в 2,400 долларов. Также вам придётся платить maintenance — 600 долларов в месяц и годовые налоги — 300 долларов в месяц. В итоге купленная в кредит двухспальная квартира в даунтауне Торонто будет обходиться вам в 3,300 долларов в месяц, а средняя аренда такой квартиры — 3,257 долларов. То есть почти то же самое. Но это сегодня. Как только процент по ипотечным кредитам упадёт до 3%, а это время уже не за горами, купленная в кредит квартира будет обходиться в 2,300 долларов в месяц. Платёж по кредиту — 2,500 долларов минус выплата основного долга в 1,100 долларов, плюс maintenance — 600 долларов и налоги — 300 долларов в месяц. И это уже на тысячу долларов в месяц дешевле, чем арендовать такую квартиру. Ну и, конечно, не стоит забывать, что в долгосрочной перспективе недвижимость дорожает как минимум на 5% в год. Это означает, что за 5 лет, живя в собственной квартире, что, конечно, приятнее, чем в арендованной, вы получите прирост стоимости в 200 тысяч долларов и сэкономите 60 тысяч на разнице между арендной платой и платежом по кредиту. В итоге за 5 лет получается сумма в 260,000 долларов, даже если ваш арендодатель не будет повышать арендную плату. Так что мнение о выгодности аренды относительно покупки — это всего лишь миф, придуманный теми, кто не может позволить себе покупку. Но и это ещё не всё. Что будет дальше происходить со стоимостью аренды? За весь 2023 год в Торонто на аренду было выставлено 28,510 квартир. В этом году, только за первые 6 месяцев, из-за большого числа завершённых строек и трудностей с перепродажей только что построенных квартир, было выставлено на аренду более 44,000 объектов. Естественно, при таком количестве предложений цены на аренду остаются стабильными. Но не стоит забывать, что в Канаду ежегодно прибывает 500 тысяч иммигрантов, и правительство планирует поддерживать такой уровень иммиграции как минимум в ближайшие 10 лет. По статистике, из 500 тысяч прибывающих в страну иммигрантов около 150,000 оседают именно в GTA. Учитывая, что средняя семья по статистике состоит из двух с половиной человек и 90% новоприбывших — это потенциальные арендаторы, для их обеспечения жильём требуется более 50 тысяч единиц арендного жилья ежегодно. Сегодня из-за большого количества завершённых проектов в Торонто достаточно арендных площадей, но в будущем, когда из-за кризиса последних двух лет в строительной индустрии завершений проектов практически не будет, ситуация изменится кардинально. Спрос в разы превысит количество предложений, и цены на аренду сильно вырастут. В 2027–2030 годах мы ожидаем катастрофическую нехватку недвижимости как для аренды, так и для покупки. Это будет время, когда стоимость двухспальной квартиры в хорошем проекте в даунтауне Торонто, которую сегодня можно приобрести за 750,000 долларов, улетит далеко за миллион, а аренда такой квартиры будет стоить 5,000 долларов в месяц, а не сегодняшние 3,200. Так что, если у вас нет собственного жилья и вы живёте в ренте, покупайте недвижимость как можно быстрее. Сегодня, когда ставки по кредитам падают, на рынке очень много предложений и цены снизились — самое время задуматься о приобретении своего первого жилья. Завтра может быть уже поздно. А ощущение сегодняшней спокойной жизни в ренте очень обманчиво и ничем хорошим для тех, кто останется жить в ренте, не закончится.