Для начала хотелось бы заметить что по статистическим данным более 25% кондо квартир расположенных
в Торонто это инвестиционные квартиры. Темпы строительства в последние годы были довольно высокие.
Ещё несколько лет назад практически все строящиеся проекты раскупались очень быстро, что подталки-
вало девелоперов закладывать всё больше и больше новых проектов. Учитывая что сроки строительства
многоэтажного кондо 4-5 лет, сейчас мы увидели выброс на рынок большого количества квартир. В резуль-
тате чего на рынке десятки законченных кондо проектов в которых до сих пор есть не распроданные квартиры. К этому можно добавить те квартиры, которые приобрета-
лись с целью перепродажи после окончания строительства и вышли на рынок рисейла. Это не относится ко всем инвестиционным квартирам, так как большая часть всё таки
рассчитана на сдачу в аренду, но все равно это существенное количество. Всё это, плюс отложенный спрос, так как многие отложили покупки ожидая падения цен, привело к тому, что на рынке появился избыток квартир и рынок перешёл от рынка продавца в рынок покупателя. Продавцы, как рисейла , так и девелоперы начинающие новые проекты готовы идти на существенные скидки для того, чтобы продать свои объекты. Соответст-
венно цены на рынке кондо-квартир последние 2 года, практически стоят на месте, дорожая лишь на процент
инфляции.
Что же ждёт рынок кондо квартир
в ближайшее время? Девелоперы держат руку на пуль-
се и имея на руках не распроданные юниты от прошлых проектов не торопятся начинать новые. По этому сейчас мы видим резкое уменьшения выхода на рынок новых проектов. Это не заметно для покупателей, так
как до выхода нового проекта проходит длительный процесс подготовки соответствующих разрешений для
строительства, проектирования и т.д. Однако это существенно повлияет на рынок квартир, через несколько
лет. Кроме этого надо обратить внимание на то, что в этом году были значительно подняты девелопмент
чарджес для застройщиков , которые естественно будут переложены застройщиком на плечи покупателей, и
полная цена квартир в новых проектах уже будет дороже. Причём это как правило так называемый скрытый
платёж, которого нет в цене квартиры, но он очень неприятно удивляет на клоузинге. Давайте подведём итог выше перечисленному. 1) Большое количество свободных квартир на рынке 2) Цены практически стоят на месте 3) Многие покупатели временно отложили покупку. 4) Существенно уменьшилось количество новых проектов. 5)
Арендные ставки быстро растут. Имея эти исходные данные, и учитывая, что экономика Канады не пре-
поднесёт нам каких либо потрясений,в ближайшие несколько лет накопившееся инвентори будет раскуплено.
То на сколько быстро это произойдёт зависит от многих факторов, таких как: процентные ставки по кредитам,
уровень безработицы и заработной платы и т.д. Думаю что в ближайшее время цены останутся на прежнем уровне. В особо ликвидных проектах мы увидим не значительное подорожание, а вот в менее востребованных цены опустятся.
Через какое то время мы придём к ситуации, когда построенные проекты раскупят, а вот новых будет явно
не достаточно, плюс они будут дороже, так как себестоимость поднимется. Именно тогда мы увидим новый,
причём довольно значительный рост в ценах. Хотелось бы заметить, что мнение аналитиков существенно расходится в том сколько времени понадобится рынку, что бы перева-
рить уже имеющееся инвентори кондо- квартир. Моё мнение, что прогноз в 2-3 года наиболее реалистичен.
Что можно посоветовать тем, кто собирается покупать кондо- квартиру для себя или для инвестиции . Ну во первых если вы собираетесь покупать квартиру в востребованном проекте, врядле стоит рассчитывать
на падение цены. Если покупаете сейчас, обратите внимание на риэсаймент и вторичный рынок. На рынке риэсаймента сейчас много не плохих предложений, так как многие во время бума купили по несколько квартир, а в связи с ужесточением моргедж правил, по окончанию стро-
ительства закрыть сразу несколько сделок стало проблематично. В новые проекты надо входить с крайней осторожностью, и только в том случае если проект находится в супер месте и застройщик предоставляет существенные скидки, такие проекты есть но их не много. Обязательно тщательно проверять контракт, и стараться зафиксировать в некоторых пунктах контракта, макси-
мальную цену, которую застройщик сможет взять с вас на клоузинге.Для инвесторов ситуация довольно благоприятна. Я не имею ввиду тех кто рассчитывает на спекулятивную продажу по окончанию строительства, это сейчас не актуально. Для тех же кто рассматривает варианты приобретения квартиры с целью получения дохода от аренды всё хорошо. На рынке ещё довольно много квартир которые приносят более10% годовых на вложенные деньги, только от аренды, кроме этого в будущем
прибавится сегмент подорожания.Учитывая что арендные ставки несомненно продолжат свой рост, это довольно таки перспективная инвестиция. Я бы советовал следующий
сценарий: Покупка квартиры, сдача в аренду, дождаться когда цены пойдут вверх, перефинансирование с целью
полностью забрать вложенные деньги, через несколько лет продажа. Весь цикл занимает в зависимости от ситуации на рынке от 5 до 10 лет. При этом вы имеете гарантированный доход от аренды и всегда можете вы-
ждать время и продать квартиру на пике и по максимальной цене. Так же на рынке проскакивают не
плохие варианты для инвесторов в новых проектах, с целью покупки на этапе строительства с последующей
сдачей в аренду. Но тут как я уже писал нужно очень тщательно выбирать объект и таких проектов не много. В
некоторых из них просматривается доходность от аренды более 15% годовых Единственное, что может немного
ухудшить инвестиционную ситуацию, это поднятие моргедж ставок, но по моему мнению этого не стоит бояться, так как арендные ставки тоже продолжат свой рост, в этом у
меня нет никаких сомнений Однозначно положительным яв-
ляется, то , что на таком как сейчас рынке, есть возможность покупки действительно ликвидного объекта,
не торопясь и получив максимально возможную скидку, который потом долгие годы будет приносить ста-
бильную прибыль. Поговорка «Готовь сани летом» как никогда подходит к сегодняшней ситуации на рын-
ке кондо квартир Торонто. В следующем номере журнала я
остановлюсь на анализе рынка отдельно стоящих домов и таунхаусов в отдалённых районов GTA.
Если у вас возникли какие нибудь вопросы, вам нужна помощь в приобретении или продаже недвижимости звоните и я с удовольствием помогу вам. 416-832-8343