Для того, что бы такая инвестиция принесла максимальный доход, необходимо правильно выбрать проект. Надо учитывать такие факты, как месторасположение, кто застройщик, какие крупные инфраструктурные проекты будут строиться в этом районе в ближайшее время и т.д. Кроме этого, постараться приобрести квартиру на первичных продажах, где цены ниже, а условия продаж намного лучше. Ну и конечно, нужно приобретать лучшие квартиры в проекте, учитывая этажность, планировку и вид из окон.
И ещё один очень важный момент: вы не должны быть привязаны ко времени. Вкладывая деньги, вы должны иметь возможность не вынимать их столько, сколько понадобится для достижения максимальной прибыли. Цены не всегда идут вверх, случаются и падения, но если приобретённый объект при сдаче в аренду покрывает все ваши расходы, при выплате некой суммы в месяц в счёт погашения кредита и после всех остальных выплат остаётся несколько сотен долларов, то вы в полной безопасности. Цены неминуемо выправятся и опять пойдут вверх, нагоняя упущенное.
У меня нет сомнений, что в ближайшие годы рост цен на кондо-квартиры центра Торонто будет довольно значительный, но тем не менее, для полной безопасности инвестиции нужно чётко оценивать стоимость покупаемой квартиры относительно арендных ставок в этом районе. Давайте рассмотрим в цифрах, как работают ваши деньги, если вы купили квартиру на вторичном рынке и сдаёте её в аренду. Цена односпальной квартиры в хороших районах Торонто на данный момент около 350 тыс. долларов. При первоначальном взносе в 20% плата по кредиту составит $1,380, из которых на погашение кредита идёт около $670. Плата за обслуживание составляет $300, и годовые таксы около $180 в месяц. Суммарные месячные затраты около $1,860. Сдаётся же такая квартира в даунтауне за $2000. Таким образом, каждый месяц вы имеете выплату кредита в $670 $ + $140 остаток от аренды. Это $9,720 в год.
Для приобретения такой квартиры вам потребуется первоначальный взнос в 20% - это $70,000 и порядка $8,000 будут составлять все расходы по закрытию сделки. Таким образом, вложенные деньги будут работать под 12.5% годовых. Это так называемое ROI (Return On Investment) от аренды, и не забывайте, что при продаже квартиры вы получите также Return Of Investment - это те деньги, на которые подорожала ваша недвижимость. Причём, поскольку этот доход не Income, а Capital Gain, то половина этой суммы не облагается подоходным налогом. И если, как я уже указал выше, при расчёте инвестиции принято брать усреднённый процент подорожания за последние 50 лет (6% в год), то при стоимости недвижимости в $350,000 это ещё $21,000 в год, что поднимает доходность инвестиции до 40 % в год.
А теперь давайте подсчитаем, под какой процент работают деньги, вложенные как депозит на покупку квартиры на этапе начала строительства, если вы инвестируете в строящийся объект. Как правило, застройщик требует депозит в 15-20% от стоимости объекта, которые вносятся в три-четыре этапа в течение 1-2 лет. Являясь VIP-брокером, работающим с большинством застройщиков Торонто, я, как правило, добиваюсь для своих клиентов помимо ценовых скидок, депозита в 10% от стоимости объекта. Соответственно, для покупки квартиры на начальном этапе строительства стоимостью $350,000 вам потребуется $35,000.
Средний срок строительства многоквартирного кондо в даунтауне Торонто около трех лет. Соответственно, учитывая усреднённое подорожание в 6%, на выходе такая квартира стоит около $415,000. Таким образом, вложенные вами $35,000 принесут $65,000 прибыли, а это более чем 60% в год. Но и это ещё не всё: хорошо отслеживая планы развития города, я выбираю для своих клиентов проекты, находящиеся в тех местах, где в ближайшие годы будут происходить какие-либо серьёзные инфраструктурные изменения, и где мы неминуемо помимо подорожания рынка получим дополнение в виде подорожания района. Таким образом, доходность нередко поднимается до 100 и более процентов в год.
Далее есть несколько вариантов.
1) Перепродажа контракта – так называемый «Assignment».
2) Квартира сдаётся в аренду, и в этом случае с учётом того, что квартира была приобретена на начальном этапе строительства с существенной скидкой, и за время строительства аренда несколько подросла, вы получаете более высокий доход от аренды, чем если вы купите квартиру на вторичном рынке.
3) У вас есть возможность через год сделать рефинансирование кредита, в этом случае полностью забираются вложенные деньги и часть прибыли.
В итоге вы получаете квартиру, которая приносит вам неплохой доход от аренды, а при продаже вы получите отличные дивиденты от прироста стоимости. И это при том, что вы уже забрали ранее все свои вложенные деньги и часть прибыли. Это позволяет вам вложить их в следующий проект, и через какое-то время таким же способом получить следующую квартиру.
Возможно ли в этом случае проиграть, смотрите сами: квартира полностью себя окупает и приносит прибыль от аренды. В случае стагнации или падения цен на недвижимость люди перестают покупать квартиры, зато больше рентуют – соответственно, арендные ставки растут, и вы начинаете получать большую прибыль, спокойно выжидая несколько лет до тех пор, пока цены опять станут привлекательными для продажи.
Я занимаюсь инвестициями в недвижимость долгие годы и помог очень многим своим клиентам не только заработать хорошие деньги, но и получить гарантированный пассивный доход, к которому многие так стремятся. Если вас интересуют такого рода инвестиции, звоните и приезжайте ко мне в офис. Хороших инвестиционных проектов выходит не так много, и готовиться к ним надо заранее. Кроме этого, поскольку я, как правило, продаю проекты задолго до открытия продаж, раньше большинства агентов, очень часто по соглашению с девелопером я не имею права рекламировать проект в интернете и в печатной рекламе, так как девелопер не хочет, чтобы цены и условия VIP-продаж стали общеизвестными. На этом этапе со спец. условиями продаётся не более 10% квартир, остальные же продажи начинаются позже, по другим ценам и с другими условиями продаж.
Как только я получаю сведения о проекте, я связываюсь со всеми, кто зарегистрирован в моей базе данных, и высылаю им полную информацию по проекту, включая цены, планировки и подробный анализ инвестиции в данный проект. Попасть в мою клиентскую базу можно, позвонив мне по телефону или отправив СМС-сообщение с вашим именем и адресом электронной почты на телефон 416-832-8343. Кроме этого, вы можете, зарегистрироваться у меня на сайте: WWW.REMLIS.CA в разделе EXCLUSIVE PRE-CONSTRUCTION CONDO DEALS.