Максим расскажите, как прошёл год, сбылись ли все ожидания, были ли неожиданности?
- 2019 год ознаменовал себя повышенной активностью в сегменте кондоминиумов. Почти все проекты, вышедшие на рынок в этом году, раскупались очень быстро. Вообще этот год был очень важным, так как в продажу вышло небывало большое количество проектов, и я ожидал, что мы увидим некоторое охлаждение рынка, и по итогам года подорожание будет в районе 6-7%.
Однако несмотря на то, что из-за проблем с выводом денег из Китая с рынка ещё в 2018 году ушли китайские инвесторы, подорожание по итогам года составило более 11%. И это очень важно: мы увидели реальный внутренний спрос, который отчётливо показал, что он сильно превышает предложения. Я ещё три года назад говорил, что очень скоро мы увидим цены выше чем $1,000 за кв.фут.
Многие тогда посмеивались и говорили, что рынок кондо раздут и скоро всё рухнет, хотя ни одной предпосылки к этому не было, и те кто проводил аналогию между домами и квартирами очень сильно ошибались.
Давайте посмотрим, куда добрались цены в этом году. Проекты, находящиеся в downtown Toronto продаются за $1,200-1,400 за кв.фут., и это я говорю о хороших, но не самых дорогих проектах. В супердорогих микрорайонах цены $1,600 и выше. Цены в midtown Toronto – $1,000-1,200. Проекты в более отдалённых районах, таких как Richmond Hill, Vaughan, Markham, Etobicoke, Mississauga находятся в ценовом диапазоне от $800 до $1,000 за кв.фут площади квартиры.
Ну и, наконец, в городах, расположенных в радиусе чуть меньше часа езды до downtown Toronto цены около $700 за фут.
Особых неожиданностей уходящий год не принёс, в целом все сложилось так, как я и ожидал, и даже немного лучше. Я обычно очень консервативен в своих прогнозах и расчетах, поэтому реальная картина нередко оказывается немного лучше, чем прогнозы. В целом я очень доволен прошедшим годом, все клиенты, работающие с нами, получили отличную прибыль.
- Максим, что вы ожидаете от 2020 года, продолжится ли рост цен на кондоминиумы?
- Однозначно считаю что да. Рынок кондоминиумов очень предсказуем, и если правильно анализировать статистические цифры, то его очень легко просчитать.
Население Торонто каждый год за счёт внутренней и внешней миграции увеличивается более чем на 70,000 жителей, в GTA прирост населения близок к 150,000 человек в год. Торонто самый быстрорастущий город в Северной Америке. К примеру, население Нью-Йорка за прошлый год уменьшилось почти на 40,000. В Торонто каждый год появляется большое количество новых высокооплачиваемых рабочих мест. Приезжающим людям надо где-то жить и, как правило, первое жильё - это квартира. В Торонто просто катастрофа с арендой жилья: статистика за прошедший год показала, что цены на аренду поднялись в среднем на 12%. Такой важный показатель, как Vacancy Rate находится на критически низком уровне около 1% при норме, как минимум, 3%. По оценкам аналитиков на данный момент только по Торонто нехватка составляет около двадцати тысяч квартир в год. Это очень много, и у строительной индустрии нет никакой возможности в ближайшие годы настолько увеличить темпы строительства. Кондоминиумы это наиболее востребованный сегмент.
Тут и новые иммигранты, и молодежь, как правило, не рассматривающие покупку собственного дома как первую недвижимость, тут и пенсионеры, продающие к пенсии свои полностью выплаченные дома и переезжающие в квартиры без всякого мортгиджа. Кроме этого, строительство кондоминиумов для города гораздо выгоднее, чем домов, и наши власти всячески поддерживают именно этот сегмент рынка. Так что за рынок квартир я абсолютно спокоен, он здоровый, и цены тут будут продолжать подниматься. Есть ещё один немаловажный фактор. Дело в том, что девелоперы не могут каждый год выпускать много проектов, так как есть определённые обязательства по кредитам и по уже строящемся проектам. Все аналитики склоняются к тому, что в ближайшие 2-3 года мы не увидим выхода на рынок количества проектов, подобного 2019 году. То есть предложений на рынке новостроек станет меньше, спрос же, по моему мнению, останется на прежнем уровне, а может и ещё вырастет. Так что кондо продолжат дорожать, а наши клиенты отлично на этом зарабатывать. Уверен, что следующий год по доходности инвестиций в этом сегменте будет очень хорошим.
- Как вы думаете, как скоро мы увидим односпальные квартиры в центре Торонто стоимостью в миллион ?
- Такое уже есть и сейчас в некоторых суперпрестижных проектах. Думаю, в ближайшие 5 лет это станет нормой в большинстве проектов. Не забывайте, что наши цены всё ещё намного дешевле цен мировых мегаполисов. Например, сегодня 1-спальная квартира в хорошем проекте на Манхэттене стоит около полутора миллионов американских долларов, что более чем в 2 раза дороже, чем у нас.
- То есть вы считаете, что покупать кондоминиумы на стадии котлована в следующем году будет по-прежнему выгодно ?
- Я уже не раз рассказывал, что мы не занимается спекуляцией: те стратегии, которые мы используем, будут выгодны всегда. То, что квартиры дорожают, конечно, большой плюс, и это сильно увеличивает доходность инвестиции. Например, за прошлый год деньги, инвестированные в депозиты при покупке квартиры на этапе котлована, почти во всех наших проектах приносили доходность более 100% в годовом исчислении. И даже если рынок бы показал нулевой рост, что, по моему мнению, в ближайшие годы просто невозможно, то доходность депозитов оставалась бы на уровне 40-50% годовых. Эти показатели легко достигаются за счёт правильного выбора проекта. Покупать надо в тех проектах, которые расположены в быстро дорожающих по той или иной причине районах.
Именно в этом случае вы получаете гарантированную высокую доходность, и даже в случае кризиса будете в плюсе.
- Что бы вы пожелали нашим читателям в наступающем году?
- Ну, в первую очередь, это крепкого здоровья и простого человеческого счастья. Тем же, кто инвестирует в недвижимость или только собирается этим заняться, я хочу пожелать отличной прибыли, пусть предстоящий год только умножает ваши инвестиционные вложения. Новичкам - не бояться сделать первый шаг, это для многих не простое, но нужное решение. Сейчас в Торонто мы имеем уникально благоприятную ситуацию, и упускать такой шанс нельзя. Во многих развитых странах доходность подобных инвестиций в разы ниже, у нас же это великолепный инвестиционный инструмент, и надо этим пользоваться.