Почему при стремительном росте процентных ставок так много заемщиков по-прежнему выбирают ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой?
По словам некоторых брокеров, федеральные правила, направленные на снижение финансового риска на рынке ипотечного кредитования, побуждают некоторых покупателей жилья выбирать переменные ставки, несмотря на быстрый рост процентных ставок.
Планка прохождения ипотечного стресс-теста в настоящее время, вероятно, будет ниже, если вы выберете плавающую ипотеку, чем если вы выберете фиксированную ставку. Это, в свою очередь, означает, что переменная ставка позволяет вам претендовать на более крупную ипотеку.
«Я бы сказал, что это довольно нелогично, поскольку фиксированные ставки более стабильны и менее рискованны», — сказал Джеймс Лэрд, со-генеральный директор Ratehub Inc.
Стресс-тест ипотеки требует, чтобы кредиторы, регулируемые на федеральном уровне, проверяли финансы заемщиков по ставкам выше, чем ставка по ипотеке, предлагаемая их кредитором. Цель состоит в том, чтобы гарантировать, что они смогут не отставать от платежей, даже если процентные ставки значительно превысят их текущую ставку по ипотеке.
В настоящее время заемщики должны квалифицироваться на основе более высокой базовой ставки в размере 5,25% или ставки по контракту плюс два процентных пункта.
С пятилетними плавающими ставками в диапазоне 2% и многими пятилетними фиксированными ставками около 4% правила означают, что заемщики с плавающей ставкой должны соответствовать только порогу в 5,25%, в то время как многие заявители на получение ипотечного кредита сталкиваются с фиксированной ставкой в ​​размере 6% или более. По словам г-на Лэрда, каждый процентный пункт увеличения порога стресс-теста снижает максимальную сумму, которую покупатели жилья могут взять взаймы, примерно на 10 процентов.
«Вот почему покупатели, которым нужно брать в долг максимально допустимый объем, чтобы позволить себе желаемую недвижимость, в наши дни часто выбирают переменные ставки, несмотря на риск роста ставок», — добавил он.
Федеральные регулирующие органы ввели текущую минимальную квалификационную ставку в размере 5,25% в качестве нового и более высокого уровня для стресс-теста в июне 2021 года на фоне широко распространенной обеспокоенности по поводу перегрева рынка жилья, вызванного рекордно низкой стоимостью займов. Последние правила стресс-тестирования применяются как к застрахованным ипотечным кредитам с первоначальным взносом менее 20 процентов, которые требуют страхования дефолта по ипотеке, так и к незастрахованным кредитам с более крупным первоначальным взносом.
Переменные ставки обычно меняются вверх или вниз в зависимости от корректировок ставки Банка Канады, задающей тренд. Многие аналитики ожидают, что центральный банк поднимет ключевую ставку к началу 2023 года, чтобы обуздать безудержную инфляцию.
Многие держатели ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой в Канаде имеют фиксированные платежи. Что позволяет им держать положительный cash flow.
«С другой стороны, выбор фиксированной ставки прямо сейчас сопряжен с риском зафиксироваться на высокой ставке и упустить возможное снижение ставки в будущем, сказал г-н Ларок. В частности, заемщики, которые заключают договор с крупными банками, которые обычно применяют суровые штрафы за нарушение ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой, рискуют «застрять за железной дверью», сказал он.
Тем не менее, держатели плавающих ипотечных кредитов должны чувствовать себя комфортно в финансовом отношении с риском процентной ставки, который связан с плавающими ставками, добавил он.
Будьте разумны со своими деньгами. Обращайтесь к профессионалам.