Рынок недвижимости большого Торонто явно оживает. В последние пару недель мы начали получать большое количество звонков от потенциальных покупателей. Причём проснулись не только так называемые «End users» – то есть те, кто покупает для себя, но начались звонки и от инвесторов, желающих приобрести недвижимость для инвестиции.
Последние два года по Торонто инвесторы в основном связывались с нами с вопросами по рефинансированию или же узнавали возможно ли сегодня продать ставший убыточным объект. В действительности сегодня начинает происходить то, о чём я неоднократно рассказывал в своих статьях и видео-репортажах на YouTube канале «newGTAcondos». Окончание кризиса всегда происходит по одним и тем же законам. Разница лишь в том как быстро покупатель возвращается на рынок. За 30 лет моей работы с недвижимостью были кризисы которые заканчивались практически молниеносно, но было и так что на восстановление рынка требовалось несколько лет.
Что же объединяет все окончания кризисов и в чём их отличие?
Давайте проанализируем опыт предыдущих кризисов и попробуем спрогнозировать как будет на этот раз. А то что кризис недвижимости заканчивается я думаю уже понимают практически все. Сегодня продавцы лишь задаются вопросом, сколько ещё ждать чтобы продать дом или квартиру за приемлемую цену, а покупателей интересует вопрос сколько у них ещё есть времени чтобы не упустить супер интересные предложения, которые пока ещё в большом количестве есть на рынке.
Одинаковой во всех предыдущих кризисах была так называемая цепная реакция, которая происходит по нескольким причинам. В кризис рынок практически мёртвый, цены сначала падают, потом стабилизируются и стоят на месте, и кризис вроде бы подходит к концу, и тут возникает психологический момент. Покупатели в этот момент сомневаются: подошло ли уже время покупать или же цены могут ещё немного просесть и стоит подождать дна, а продавцы, которые в разгар кризиса готовы были на серьёзный торг, думая что если сейчас не продадут то через какое-то время цена может быть ещё ниже, в этот момент становятся менее сговорчивы.
Далее кто-то должен спустить курок. Это может быть и статистика Совета по Недвижимости, показавшая хоть и минимальный но рост цен или хоть незначительно но возобновившаяся активность на рынке. Информация в средствах массовой информации и даже слухи о том что кто-то быстро и удачно продался или же наоборот, пытаясь купить дом или квартиру, столкнулся с аукционом и упустил покупку. В этот момент это чисто психологический фактор, но он способен очень быстро перевернуть рынок.
Стоит покупателям и продавцам понять что рынок развернулся, как начинается цепная реакция. Психология покупателя: надо срочно бежать покупать а то мы упустим самую хорошую сделку. Психология продавца: торговаться вообще не буду, не хотят покупать за назначенную цену, завтра продам дороже. Далее покупатели, просмотрев все подходящие им объекты и не сумев нигде выторговать желаемую скидку, начинают покупать по предложенной цене. Статистика показывает рост цен и на рынок бросаются те, кого ещё одолевали сомнения. На этом кризис закончен. Дальше только вверх. Психологический фактор всегда работает одинаково и не меняется от кризиса к кризису.
А вот то как быстро рынок переходит от рынка покупателя к рынку продавца и как быстро начинает раскручиваться маховик и поднимаются цены зависит от других факторов. Первое - это сколько есть потенциальных покупателей, находившихся в стадии ожидания, и второе - насколько на рынке большое количество предложений.Если предложений достаточно и количество предложений находится в балансе с вернувшимся спросом, то выход из кризиса будет медленным, если предложений не хватает, то взлёт будет очень быстрым.
Теперь давайте вернёмся к нашей сегодняшней ситуации. Сегодня мы явно находимся в фазе когда покупатель уже осознаёт что вроде пора, но до конца не уверен. С одной стороны впереди весна, ставку кредитования опять понизили и здравый смысл подсказывает что цены уже падать не будут и скорее всего скоро пойдут вверх.
С другой стороны нестабильная политическая обстановка, Трамп со своими тарифами, плохое состояние экономики, да и цены стоят на месте. И покупатель не торопится, он в ожидании того чтобы кто-то спустил курок. Какие события в этот раз нажмут на курок, пока не ясно. Это может быть как переход власти в Канаде от Либералов к Консерваторам, это может быть какое-то приемлемое решение по тарифам Дональда Трампа, это могут быть хорошие новости по восстановлению экономики или же что-то другое.
Снижение ставкок уже сработало и будет подливать масла в огонь и дальше, сегодня уже много потенциальных покупателей имеют возможность квалифицироваться на моргидж и по мере понижения ставки их будет становиться всё больше и больше. Сегодня дело уже не в ставках, хотя они пока ещё высокие, сегодня дело в неуверенности что пора, никто не нажал на курок. У покупателей нет 100% уверенности в том что надо быстрее действовать, покупатель ещё находится в полуспячке, но вот-вот должны произойти события, которые выведут покупателя из летаргического сна. И тогда начнётся самое интересное. На рынке сегодня также очень большое количество предложений а значит даже когда потенциальный покупатель массово вернётся на рынок, это инвенори не будет моментально раскуплено. К сожалению сейчас очень сложно предположить сколько времени потребуется. За три года накоплен колоссальный отложенный спрос, но в то же время из-за сильно подорожавшей жизни во время кризиса высоких ставок, накоплений у людей стало меньше. И это конечно выведет часть людей из потенциальных покупателей. Но я считаю что тех, кто остался на плаву, во много раз больше. Имеющееся сегодня на рынке инвентори тоже будет исчезать с двух концов. С одной стороны оно будет раскупаться. С другой - продавцы будут уходить с рынка. Надо не забывать что большое количество объектов, особенно в сегменте кондо, принадлежат инвесторам. Многие выставили недвижимость на продажу так как она стала убыточной из-за высоких ставок по кредитам. Если бы не выросшие до небес платежи по кредитам то большинство инвесторов и не задумывались бы о продаже. Но держать ставший убыточным объект без запаса средств невозможно, а многие настолько привыкли что рынок последних 10 лет был стабилен, что попросту забыли про одно из основных правил инвестиций в недвижимость: держать часть средств в быстро конвертирующихся в наличные активах. Сегодня платежи нормализуются. Зачем продавать объект по упавшей цене если он начинает себя окупать. Так что в ближайшее время мы увидим что многие инвесторы, пытавшиеся ранее продать недвижимость, сняли её с рынка. Это кстати один из факторов, который повлияет на стоимость аренды. Недавно на нашем YouTube канале «newGTAcondos» вышло моё видео, где я рассказываю о том сколько будет стоить аренда в ближайшее время. И даю советы как арендаторам так и арендодателям. Рекомендую вам его посмотреть. Cегодня практически невозможно просчитать насколько быстрым будет выход из кризиса и когда цены на недвижимость догонят пиковые цены февраля 2022 года. Могу лишь высказать своё мнение. Я думаю что скорее всего цены выйдут на уровень пика февраля 2022 года не ранее второй половины 2026 года. Учитывая все сегодняшние реалии скорее всего выход из кризиса будет не быстрым. Цены на дома начнут подниматься уже этой весной, с кондо-квартирами ситуация несколько хуже и я считаю что в течении 2025 года цены в этом сегменте останутся примерно на одном уровне. В целом же эксперты ожидают что цены на недвижимость в Торонто в течении 2025 года поднимутся примерно на 5%, а 2026 год принесёт рынку Торонто ещё большее подорожание. Так что мой совет покупателям использовать сегодняшнюю ситуацию для покупки а вот продавцам, естественно если такая возможность есть, стоит не торопиться.