Если переложить это на недвижимость, то купленная полностью за наличные односпальная квартира в Торонто должна сдаваться в аренду более чем за 11,000 долларов в месяц, чтобы приносить такую же доходность на вложенные деньги, как аналогичная квартира, купленная с кредитом в 80% от стоимости и сдающаяся за 2,300. Кредитование имеет ключевое значение во всех видах бизнеса. Будь то производство, строительство, сфера услуг и так далее.
Одним из стимулов, позволяющим бизнесу зарабатывать больше, является снижение процентных ставок по кредитам. В пандемию процентные ставки были значительно снижены, и это позволяло многим бизнесам при гораздо меньших заработках иметь доходность и держаться на плаву, так как меньше приходилось тратить на проценты по кредитам. Если опять же рассмотреть это на примере квартир, то во время пандемии из-за падения процентных ставок арендодатель мог сдавать квартиру не за 2,300, как ранее, а за 2,000, и доходность его инвестиции оставалась примерно на том же уровне, как и раньше. Сейчас же арендатор вернулся на рынок, спрос увеличился в разы и начались конкуренция. Снять жильё снова стало непростой задачей, соответственно, арендные ставки стали ещё больше, чем до пандемии, а проценты по кредитам пока остаются низкими: таким образом доходность увеличилась.
Если взять любой другой бизнес, то происходит то же самое. Цены на товары и услуги значительно выросли за последние годы, а стоимость кредитов по-прежнему низкая.
Во время острой фазы пандемии ставка межбанковского кредитования была опущена до 0.25%, то есть находилась и находится по сей день на рекордно низком уровне. Тем не менее этой меры не хватало, и правительство включило печатный станок на полную мощность, раздавая деньги направо и налево. В итоге на руках у населения сконцентрировалась большая денежная масса.
В последние полгода экономика восстанавливается, и люди стали тратить деньги, как и прежде, но за время локдаунов экономике был нанесён серьёзный урон, и товаров на рынке недостаточно. Основной закон экономики гласит, что находящаяся на руках денежная масса должна быть в балансе с находящимися на рынке товарами и услугами. Сейчас же мы видим полный дисбаланс.
Денег много, а товара мало. Это привело к очень сильной инфляции, которая в реальности намного выше официально заявляемых 5%, так как существуют разные системы подсчёта. Пятипроцентная инфляция учитывает лишь минимальную потребительскую корзину, а если взять более широкий спектр товаров и услуг, то инфляция выше 10%, а по некоторым подсчётам и все 15%.
В итоге центральный банк Канады попал в очень непростую ситуацию. С одной стороны, надо срочно и значительно поднимать ставки кредитования, чтобы обуздать инфляцию. С другой - экономика ещё достаточно слаба, и сильное поднятие ставок может не только затормозить рост, а даже попросту убить экономику, погрузив её в длительную рецессию.
При поднятии ставок, на руках у людей после оплаты процентов по кредитам будет оставаться гораздо меньше денег, чем ранее, и, соответственно, придется подтянуть пояс и тратить меньше.
Бизнесы начнут получать меньшую прибыль, а некоторые могут и вообще не выдержать. Рецессия - это то, что меньше всего хотят видеть экономисты, соответственно, поднятие процентных ставок, скорее всего, будет очень плавным. Но этого явно будет недостаточно, чтобы сдержать инфляцию.
По оценкам ведущих специалистов, к концу года инфляцию в лучшем случае получится лишь немного притормозить, а для возвращения её в норму понадобится несколько лет. Соответственно, сегодняшние 100 долларов через 4-5 лет будут уже совсем другими деньгами, и купить на них можно будет гораздо меньше.
Схожий процесс происходит во всех странах мира, но Канада в данном случае имеет намного лучшие позиции. Ключевой фактор - это иммиграция, и именно поэтому власти приложили все свои усилия к тому, чтобы в 2021 году страна получила 400 тысяч новых иммигрантов. Даже несмотря на пандемию, в прошлом году власти смогли добиться желаемого результата, а в следующие два года планируется ещё увеличить квоты.
Почему это так важно в сложившейся ситуации? Дело в том, что количество работающих людей прямо пропорционально количеству производимых товаров и предоставляемых услуг. Соответственно, новые иммигранты ставятся в противовес огромному объёму денег, напечатанному во время пандемии, и в своём роде это палочка выручалочка для центрального банка.
Если количество производимых товаров значительно возрастёт, и при этом не будут печататься дополнительные деньги, то инфляцию получится обуздать даже без сильного поднятия процентной ставки. Так что с большой вероятностью резкого поднятия ставок мы не увидим. Хотя я думаю, что в этом году мы всё же увидим два-три незначительных поднятий процентных ставок, и закончим год мы со ставкой около одного процента вместо 0.25%, которые мы имеем сегодня. По мнению большинства экономистов, на допандемийный уровень ставки в 1.75% получится выйти не раньше, чем к концу 2023 года, и, хотя возможны и другие варианты развития ситуации, они маловероятны. Пока ясно только одно: поднятие процентных ставок скоро начнётся.
Инвесторам в недвижимость не стоит опасаться обрушения рынка в связи с ожидаемым поднятием ставок во второй половине года. Да, это может остановить рост цен на дома, находящиеся в дорогом сегменте рынка, и, по моему мнению, скорее всего, это произойдет, но поднятие ставок никак не должно повлиять на квартиры и на относительно недорогие дома и таунхаусы в отдалённых районах GTA. Тут я ожидаю дальнейшее подорожание, так как традиционно при поднятии процентных ставок покупатель постепенно уходит из дорогого сегмента в более дешёвый. Кроме того, более дешёвый ценовой сегмент, а в данном случае, безусловно, это квартиры в кондоминиумах - то, что покупают новые эмигранты как свою первую недвижимость в Канаде, а с учётом амбициозных иммиграционных планов правительства, спрос на них будет только расти.
Тем же, кто только планирует приобрести инвестиционную недвижимость, сегодня я советую торопиться. Инфляция и спрос, в разы превышающий предложения, сделает своё дело и через несколько лет цены будут уже совсем другими. Инвесторам надо использовать эту ситуацию. Тем, кто ищет одноразовые инвестиции, это поможет неплохо заработать, а тем, чья цель со временем создать внушительное инвестиционное портфолио, даст возможность уже к моменту окончания строительства иметь приличное эквети в купленной на начальном этапе строительства квартире, а значит, станет возможно быстрое рефинансирование и высвобождение денег с целью покупки следующей инвестиционной недвижимости. Сейчас сложилась идеальная возможность значительно увеличить своё инвестиционное портфолио в следующие несколько лет. Кроме этого, тем, кто не успел ещё рефинансировать недвижимость и высвободить накопившиеся в эквити средства, я советую незамедлительно это сделать, так как скоро кредитные деньги станут дороже, а во время инфляции, как известно, долги обесцениваются, то есть ваш долг понемногу тает. В итоге получается, что купленная в кредит недвижимость приносит двойной доход инвесторам. Недвижимость дорожает, а долг обесценивается, и это делает инвестицию ещё более выгодной, чем при незначительной инфляции.
Maxim Baginskiy
Founder/ Broker of Record