2022 год стал очень непростым для недвижимости Торонто и заставил серьёзно понервничать владельцев жилья. Кто-то, конечно, поддался панике и постарался срочно продать недвижимость, у кого-то была вынужденная продажа, так как они не справлялись с сильно поднявшимися платежами по мортгиджам, но у большинства всё же хватило выдержки этого не делать.
В действительности у инвесторов, которые придерживались наших советов и инвестировали в новое жильё и чья недвижимость не подвержена рент-контролю, все более-менее стабильно. Посудите сами: если у вас был мортгидж в 500 тысяч, то год назад ваш платёж по нему составлял 2,350 долларов, сегодня в случае, если мортгидж был оформлен с плавающей ставкой, это чуть более 3,000 долларов. То есть платёж увеличился на 650 долларов, но и аренда за такую недвижимость выросла примерно на 500 долларов в месяц. Соответственно финансовые показатели ухудшились лишь незначительно, и вряд ли это послужит причиной, по которой вы решите срочно продать недвижимость.
У владельцев же старой недвижимости, где поднятие рента невозможно по причинам рент-контроля, а это вся недвижимость, построенная до 15 ноября 2018 года, ситуация намного хуже. Многие владельцы такой недвижимости были вынуждены срочно продавать, и это привело к всплеску предложений на рынке. На сегодня эта недвижимость почти полностью раскуплена, и ситуация стабилизировалась. Кроме этого, основные деньги инвесторы всегда делали на подорожании недвижимости, и даже если вы не собираетесь продавать инвестиционную недвижимость, то по крайней мере, приятно видеть, что цена этой недвижимости растёт. Так же это отличный кредитный ресурс для высвобождения денег для следующей покупки и увеличения своего инвестиционного портфолио. В 2022 году мы не увидели роста цен, но, тем не менее, надо не забывать, что подорожание предыдущего года было настолько глобальным что, если поделить прошлогоднее подорожание на 2 года, мы всё равно получим отличный показатель роста, который гораздо выше среднестатистического.
Если взять все виды недвижимости, то по итогам года количество сделок упало по сравнению с прошлым годом на 49.4 % а средняя цена на 7.2%, и если падение в количестве сделок было приблизительно одинаково во всех видах недвижимости, то падение цен в разных сегментах недвижимости было разным. Цены на отдельно стоящие дома упали на 11.3 %, двухсемейные дома подешевели на 13.9%, таунхаусы на 6.4%, а вот цены на кондо по сравнению с концом прошлого года практически остались на том же уровне, падение в этом сегменте составило всего 0.9%. Но надо учитывать, что годом ранее отдельно стоящие дома поднялись в цене значительно больше, чем квартиры, и сегодняшняя разница в изменении цен в этих двух сегментах лишь выравнивает создавшийся ранее дисбаланс.
Если посчитать среднее подорожание за последние 2 года, то оно более чем в два раза выше, чем среднестатистическое подорожание в 6% годовых, которое считается нормой для рынка недвижимости Онтарио на основе статистики последних 50 лет. Если считать статистику за три года, то картина ещё более впечатляющая. Для того чтобы цены вышли на среднестатистический уровень подорожания в 6% годовых по итогу четырёх лет, нужно чтобы цены на все сегменты недвижимости за следующий год упали ещё приблизительно на 10%, что, учитывая сегодняшние вводные факторы, крайне мало вероятно.
В конце года мы увидели незначительное возвращение спроса, что является хорошим сигналом того, что покупатель понемногу устаёт ждать, и сегодня мы имеем все шансы рассчитывать на восстановление рынка к середине следующего года. Сейчас на рынке недвижимости Торонто скопился огромный так называемый отложенный спрос. Это люди, готовые купить недвижимость, но пытающиеся поймать дно, что, как показывает практика, очень сложно, так как перелом как в лучшую, так и в худшую сторону происходит буквально молниеносно.
Вспомните события марта этого года, когда рынок недвижимости изменился от супергорячего до полностью мёртвого буквально в течение двух недель. За 30 лет работы в области инвестиций в недвижимость молниеносные изменения в трендах рынка как в лучшую, так и в худшую сторону я видел неоднократно, и поймать эту точку практически невозможно. Сегодня рынок покупателя, и продавцы готовы продавать с хорошим дискаунтом, а на завтра покупать уже нечего, и везде multipal offer — это мы видели много раз.
В своих предыдущих статьях я неоднократно писал, что, по моему мнению, самая низшая точка скорее всего придется на февраль 2023 года, после чего начнётся постепенное восстановление рынка. Я могу немного ошибаться во времени, так как ситуация с восстановлением рынка сильно привязана к действиям Центрального Банка Канады, который, борясь с инфляцией, поднимает ключевую процентную ставку. Для начала восстановления рынка необходимо, чтобы Центральный Банк Канады объявил об окончании подъёма ставок.
Надо не забывать, что, борясь с инфляцией и поднимая процентную ставку, Центральный Банк Канады в то же время загоняет экономику страны в рецессию, которая при неправильных действиях правительства легко может перерасти в депрессию. Это все понимают, и для того что бы это не произошло, правительству скоро придётся опускать ставки. В ноябрьском отчёте Центральный Банк Канады первый раз за 89 лет показал убытки. Долго такая ситуация продолжаться не может, и скоро придётся начать снижение процентной ставки. Вопрос только в том, когда это начнётся.
Большинство финансовых аналитиков предсказывает, что ставки кредитования пойдут вниз с середины или конца 2023 года, что, на мой взгляд, наиболее вероятный сценарий. Но если кто-то думает, что рынок недвижимости восстановится только тогда, когда ставки опять станут низкими, то они сильно ошибаются: в данный момент с учётом огромного отложенного спроса, скопившегося за этот год, для разворота рынка достаточно того, что Банк Канады заявит об окончании поднятия ставок. Это послужит покупателям сигналом к действию, и именно с этого момента рынок начнёт восстанавливаться.
Недавно был проведён опрос большого количества агентов по недвижимости. Цель опроса – выяснить, по каким причинам количество сделок, совершаемых на рынке недвижимости, сегодня вдвое меньше, чем в прошлом году. Большинство агентов ответило, что у них большое количество потенциальных покупателей, у которых нет проблем с получением кредитования и которые на данный момент не покупают недвижимость, так как не уверены, что цены не опустятся ещё, и просто выжидают.
В действительности это очень важный статистический показатель: он указывает на наличие большого отложенного спроса, который в определённый момент неминуемо резко развернёт рынок. После последнего поднятия ставок Банком Канады 7 декабря на 0.5% и с учётом хоть и медленно, но падающей инфляции, на сегодня мы практически вплотную подошли к той отметке, когда ставку кредитования поднимать далее будет невозможно. Соответственно, сценарий, который я описываю в этой статье, уже не за горами. Тем, кто собирается продавать недвижимость, я бы посоветовал подождать: к концу следующего года у них будет возможность продать недвижимость дороже, а вот у тех, кто планирует купить с хорошим дискаунтом, времени остаётся всё меньше и меньше.
Отдельного следует отметить рынок недвижимости Альберты в целом и рынок Калгари в частности. В отличие от большинства провинций, столкнувшихся в 2022 году с кризисом недвижимости, этот год сбыл для недвижимости Калгари одним из самых успешных. Цены тут росли на протяжении всего года, отдельно стоящие дома подорожали на 8%, а подорожание в современных кондо комплексах составило 15-20%. Арендные ставки в Калгари за 2022 год выросли на 20-25%. Это связано с тем, что Альберте удалось диверсифицировать экономику, привлечь в провинцию большое количество высокотехнологичных компаний и полностью уйти от экономической модели, опирающейся только на энергетический сектор. Это привело к созданию очень большого количества высокооплачиваемых рабочих мест и к большой провинциальной миграции. Десятки тысяч людей переехали сюда из других провинций, наибольшее количество из них перебрались в Калгари из Онтарио и Британской Колумбии. На сегодня vacancy rate на аренду в Калгари менее 1 %, а строительный сектор явно не успевает за очень быстро растущим спросом. По мнению большинства аналитиков, подобная ситуация в Калгари сохранится как минимум на ближайшие несколько лет, а принятый в декабре акт о независимости Альберы от федеральных властей Канады серьёзно увеличит доходы провинциального бюджета и будет способствовать дальнейшему процветанию провинции Альберта.
Вот таким выдался 2022 год. Для некоторых он стал серьёзным испытанием, а для некоторых принёс отличную прибыль. Всё зависело от того, как вы были подготовлены к подобной ситуации и какие шаги предприняли в этом году. Надеюсь, что следующий год будет гораздо менее напряжённым.