В октябре прошлого года на нашем YouTube канале @newGTAcondos вышло моё первое видео об инвестициях в недвижимость в Калгари. Всю первую половину 2021 года мы тщательно изучали рынок Калгари, сопоставляли множество статистических факторов и пришли к выводу, что рынок недвижимости Калгари находится в той фазе, когда инвестиции неминуемо принесут в будущем очень хорошие дивиденды инвесторам.
В октябре 2021-го мы продавали первый наш проект в Калгари - First and Park condos - от компании Greywood, c которой мы уже много лет работали в Торонто. В это же время мы наладили связи и с другими девелоперами, продающими проекты в Калгари. За последние шесть месяцев мы участвовали в продажах четырёх крупных проектов в Калгари, и все они были проданы очень быстро. На сегодня уже можем с уверенностью сказать, что мы не ошиблись в наших расчётах и что рынок недвижимости Калгари сегодня - это просто Клондайк для инвесторов.
Какие же факторы повлияли в прошлом году на наше решение войти на рынок Альберты?
Долгое время рынок недвижимости Калгари был очень зависим от цен на энергоносители. В 2005-2008 годах, когда были максимальные цены на нефть, город буквально бурлил. Тут был практически нулевой vacancy rate на аренду, а цены на недвижимость были такие же, как в Торонто. Далее начались трудные времена для экономики Альберты, цены на энергоносители рухнули, большинство компаний закрыли добычу, так как она стала нерентабельной, многие люди переехали в другие провинции.
В секторе недвижимости Альберты также начался кризис, цены, правда, не упали, но и перестали расти. С 2010 по конец 2020 года, то есть за 10 лет, цены на недвижимость в Калгари практически не поднимались. К примеру, за те же 10 лет недвижимость в GTA подорожала на 250%.
В 2019 году правительство Альберты приняло, на мой взгляд, сразу ряд судьбоносных решений, направленных на уход экономики Альберты от зависимости на цены на энергоносители. Тут была создана ну если не совсем свободная экономическая зона, то во всяком случае, что-то приближённое к этому.
На сегодня тут самый низкий в Канаде корпоративный налог - 8%, а налог на добавочную стоимость составляет лишь 5% в отличие от 13% в Онтарио. Естественно, сюда сразу потянулись компании, деятельность которых не привязана к месту расположения.
С 2019 года в Альберту полностью переехали или открыли свои представительства более двух с половиной тысяч высокотехнологичных компаний, которые создали тысячи новых рабочих мест. Естественно, недвижимость Калгари стала очень востребована, и цены, начиная с конца 2020 года, пошли вверх.
Вот какую статистику показывает недвижимость Калгари на сегодня.
В марте 2022 года было зафиксировано максимальное количество продаж за всю историю Калгари. Если сравнить с 2021 годом, то продажи увеличились на 80%, что на 110% выше чем средняя активность рынка за последние 10 лет. При этом количество объектов, выставленных на продажу, упало на 40%, а цены в среднем выросли на 14.5% процентов, и на сегодня средняя цена недвижимости в Калгари почти 550 тысяч.
На вторичном рынке мы видим Multiple Offers, и купить что-нибудь стало так же непросто, как в Торонто. В конце 2021 года провинция вышла на второе место после Онтарио по нехватке жилья, потеснив Британскую Колумбию. При этом на сегодня это одна из немногих провинций в Канаде, где, по оценкам экспертов, недвижимость недооценена.
В последние два года в Калгари активизировалось новое строительство, и наряду с местными компаниями сюда вошли сразу несколько крупных застройщиков из Торонто.
Бурлит не только рынок жилой недвижимости, но и рынок офисных помещений. Если во время кризиса Vacancy Rate на офисные помещения достигал 33%, то сегодня это всего лишь 7.7%. Цены на аренду офисных помещений, которые в кризис упали в два с половиной раза, сейчас уже близки к докризисным показателям. Если раньше в даунтауне Калгари в основном располагались офисы компаний, связанных с добычей нефти и газа, то сегодня это в основном IT компании.
Кульминацией 2021 года стало заявление компании Amazon, которая выбрала Калгари для открытия тут Cloud computing hub. Аmazon планирует инвестировать сюда более четырех миллиардов долларов. Одно это в течение 2022-2023 годов добавит Калгари не одну тысячу новых рабочих мест. Вход на рынок столь крупного инвестора всегда притягивает за собой более мелкие, которые суммарно добавляют ещё большее количество высокооплачиваемых рабочих мест.
Помимо налогового рая, наблюдаемого в Альберте, немаловажным фактором является наличие тут большого количества высококвалифицированных кадров, которые подпитывают сразу четыре крупных университета. Причём власти Калгари и тут грамотно проявили себя, создав отличные условия для иностранных студентов.
Приехавшие учиться иностранцы, сразу получают полное медицинское покрытие, а после окончания обучения довольно быстро могут получить вид на жительство по провинциальным программам, что естественно резко увеличило количество иностранных студентов, желающих приехать сюда для обучения.
Существенная нехватка жилой недвижимости в провинции также создала идеальные условия для инвесторов в недвижимость. Посудите сами: тут нет 15% налога для иностранных покупателей, нет рент контроля, нет Land Transfer таксы и Development Charge на новое строительство. Инвесторам не надо платить и получать назад 24,000 HST Rebate, к которым мы привыкли в Торонто. То есть Closing Cost на новое строительство укладывается всего в три-четыре тысячи долларов, в отличие от очень существенной суммы в Онтарио.
Кроме этого, при ценах в два раза ниже, чем в Торонто, аренда в Калгари ниже лишь на 30%, соответственно, практически вся сдаваемая в аренду недвижимость имеет положительное кэш флоу.
Ну и последнее: депозит, вносимый при покупке недвижимости на pre-construction этапе, является одним из важнейших факторов, влияющих на доходность инвестиции. Чем он меньше, тем выше доходность инвестиции. Так вот, в Калгари во всех проектах он составляет 10% от стоимости недвижимости, а не 15% - 20%, как в Торонто, так как тут, в отличие от Торонто, совершенно другие условия получения финансирования строительства для девелоперов. Кроме того, для покупающих в Калгари впервые, есть возможность использовать так называемый Insurance Bond, что даёт возможность купить строящуюся недвижимость вообще с пятью процентами депозита.
В Калгари явно наступила светлая полоса, провинции удалось уйти от зависимости от энергоносителей, а тут ещё и цены на газ и нефть стали стремительно подниматься, и вот-вот добыча возобновится в полном объёме. Не трудно представить, что тут начнется в ближайшее время.
Сегодня наша компания предоставляет в Калгари полный спектр услуг. Покупка новостроек, сдача в аренду, менеджмент сдающейся в аренду недвижимости и сопутствующие услуги. Всё точно так же, как и в Торонто.
В апреле и мае мы выводим в продажу несколько новых проектов в Калгари. Подписывайтесь на рассылку на сайте www.newGTAcondos.com, и вы будете получать уведомления заранее.
Не упускайте свой шанс инвестировать в Калгари сегодня, пока цены там опять не догнали Торонто. Я не сомневаюсь, что те, кто сегодня воспользуется ситуацией, в будущем очень неплохо заработают.
Maxim Baginskiy
Broker of Record/ Founder
Right At Home Realty Investments Group