Сегодня рынок нового строительства кондоминиумов в Торонто практически мёртв. В этой статье я расскажу о причинах, приведших к подобной ситуации, и будущих необратимых последствиях, вызванных сегодняшним кризисом. Я работаю на рынке инвестиций в строящиеся кондоминиумы Торонто уже почти 20 лет и могу с уверенностью сказать, что того, что мы видим сегодня не только не было за прошедшие 20 лет, но, пожалуй, строительная индустрия столкнулась с самым сильным кризисом за последние 50 лет. В мае этого года во всём GTA на этапе котлована было продано всего 518 квартир: это приблизительно в 8 раз меньше, чем обычно продавалось за месяц в предыдущие годы и в два раза меньше, чем даже во время локдаунов пандемии. Некоторые застройщики уже объявили банкротство, некоторые балансируют на грани. Новые, даже полностью проданные ранее проекты не начинают строительство, так как девелоперы* не могут получить финансирование строительства на приемлемых условиях. В это же время девелоперы вынуждены платить огромные проценты по уже полученным ранее кредитам, использованным на покупку земли, дизайн и рабочие чертежи проекта, на получение всевозможных согласований и так далее. Каждый месяц задержки строительства стоит девелоперам огромные деньги, и в итоге многие из полностью проданных ранее проектов никогда не будут построены так как станут попросту нерентабельными. Причина происходящего — это сначала пандемия, во время которой было остановлено строительство, глобально подорожала логистика и стоимость строительных материалов. Далее, на мой взгляд, неадекватные действия властей, которые, растратив все бюджетные деньги во время пандемии, подняли девелоперам затраты на разработку сразу на 49%, пытаясь таким образом пополнить бюджет, инфляция и, наконец дорогое финансирование, вызванное взлетевшими до небес ставками по кредитам. Как следствие - себестоимость строительства многоквартирных кондоминиумов стала заоблачной, и продать сегодня квартиры по ценам, при которых возможно бы было построить проект, практически невозможно. Для нормального функционирования pre-construction индустрии цены на новостройки должны отличаться от равноценного жилья на вторичном рынке на 10–15%. Это норма, по которой всегда работала строительная индустрия. Сегодня же из-за высокой себестоимости строительства цены на новостройки поднялись на 30 и более процентов, а из-за дорогого кредитования и, как следствие, отсутствия покупателя на рынке, цены на вторичном рынке упали на 15 %. В итоге стоимость при покупке новостройки сегодня как минимум на 30% выше цены такой же квартиры на вторичном рынке. Причём я не сравниваю кондоминиумы, построенные 10–15 лет назад, это абсолютно другой продукт. Я сравниваю кондо, строительство которых закончилось пару лет назад с теми, что продаются сегодня на этапе котлована. Конечно, при таком раскладе новостройки сегодня покупают единицы. Сегодня покупают лишь те, кто годами не мог скопить деньги на первоначальный взнос: они пользуются супервыгодными предложениями девелоперов, когда можно вносить, например, по 1,000 ежемесячно на протяжении всей стройки, и саккумулировать за время строительства необходимый даунпеймент. Как правило, это люди, покупающие впервые, и таких покупателей крайне мало. Инвесторы же, которые всегда были двигателем рынка, полностью перестали покупать в Онтарио. На начальном этапе строительства всегда было очень мало тех, кто приобретал для себя, так как, покупая на этапе котлована, надо внести 15% от стоимости и ждать окончания строительства 4–5 лет. Когда цены на новостройки были лишь немногим дороже вторичного жилья, а стоимость недвижимости существенно возрастала за время стройки, их заменяли инвесторы, отлично зарабатывающие на подобных сделках. Сегодня же их попросту нет. Для получения финансирования строительства девелоперу надо продать как минимум 75% квартир в многоквартирном кондоминиуме. И при отсутствии инвесторов, ранее быстро раскупавших квартиры на этапе котлована, на продажу проекта может уйти несколько лет. Сегодня в выставленных на продажу pre-construction проектах в месяц продаётся ничтожное количество квартир, девелопер же в это время платит проценты по уже имеющимся кредитам, а это значит, что для того, чтобы удержаться на плаву, следующие квартиры надо продавать ещё дороже, иначе проект станет убыточным. В итоге цены на квартиры в проектах на стадии котлована не только не падают, но и продолжают расти, вот только желающих покупать их нет. И правда, зачем, когда можно купить на вторичном рынке на 30 % дешевле. К сожалению, это реалии сегодняшнего дня, и это полный крах строительной индустрии кондоминиумов в Торонто, который сегодня мы ещё не видим, но очень сильно почувствуем в ближайшие годы. Если вовремя не начать строительство, то примерно через 4 года на рынок не будут выходить готовые квартиры и возникает большая нехватка предложений. Последствия кризиса последних лет будут катастрофическими, две трети проектов в которых сегодня продаются квартиры, никогда не будут построены или же будут построены лишь через 8–10 лет, так как возвращение строительной индустрии в норму не будет быстрым. Инвесторы начнут возвращаться на рынок pre-construction проектов только тогда, когда на рынке вторичного жилья не останется инвентари, цены на вторичном рынке взлетят до небес и практически догонят сегодняшние цены проектов на стадии котлована. Вот мой прогноз что будет происходить с рынком кондоминиумов GTA в ближайшие годы: К середине 2025 года ставки кредитования станут приемлемыми, и на рынок вернётся большое количество покупателей, отложивших покупку в прошедшие годы из-за невозможности получения кредитования. Далее на то, чтобы раскупить большое количество инвентари, которое сегодня есть на рынке, потребуется как минимум 6–7 месяцев. В это время цены на вторичном рынке начнут понемногу расти, и чем меньше будет оставаться квартир, тем больший рост цен следует ожидать. В 2026 году на рынке вторичных продаж останется очень мало квартир, и тут начнётся сильное подорожание, и за год цены вторичного рынка практически догонят цены в pre-construction проектах. В 2027 году мы получим полную катастрофу. Низкие ставки по кредитам, и на рынке много людей, готовых совершить покупку. На вторичном рынке квартир очень мало. Нет окончаний строящихся проектов, так как темпы строительства, начиная с 2020 года упали глобально. Цены на вторичном рынке на 30–40% выше сегодняшних, а цены на pre-construction проекты лишь незначительно дороже цен на вторичном рынке. Далее наступит нормализация, pre-construction проекты начнут быстро раскупаться, как это было ещё несколько лет назад, темпы строительства увеличатся в разы и спустя 4–5 лет в 2031 – 2032 годах мы получим очередное большое количество окончаний проектов, и, как следствие, много инвентари на вторичном рынке, что приведёт к очередной коррекции цен. Вот таковы реалии сегодняшнего дня. Сегодняшний кризис, опустивший цены на жильё примерно на 15% от пиковых цен февраля 2022 года, не сделал жильё доступным, так как из-за дорогого кредитования воспользоваться ситуацией и купить недвижимость с дискаунтом смогли лишь немногие. В долгосрочной же перспективе он приведёт к тому, что цены взлетят до небес, и даже при низких ставках кредитования, которые мы ожидаем уже к концу следующего года, недвижимость не станет доступной.